Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.

Terminación de contrato de arriendo y recuperación de inmueble: ¿Qué se debe hacer?

Actualizado: 1 septiembre, 2017 (hace 7 años)

Es recomendable llegar a un acuerdo entre las partes o a través de un centro de conciliación, de convivencia, conciliador en equidad, defensoría del pueblo o notaría. Sin embargo, es posible dar por terminado el contrato de arrendamiento, para lo cual comunicará la situación al arrendatario.

Al respecto del tema de los arrendamientos, y la problemática que surte de esto cuando el arrendador o propietario se topa con un arrendatario indeseable (por su mala conducta frente a otros arrendatarios, frente a las normas de buena convivencia o por conductas presumiblemente delictivas) o que se niega tanto a pagar el arriendo como a devolver el bien arrendado, debe tenerse en cuenta que existen diversos mecanismos que le permiten al propietario mediar en el conflicto o dar por terminado el contrato de arrendamiento para recuperar el inmueble que tenía arrendado e incluso obtener el pago de sumas de dinero que aún deba el arrendatario. Veamos.

Entre las diversas situaciones conflictivas que pueden presentarse en la relación arrendador–arrendatario se cuentan aquellas en que el arrendatario no está pagando el arriendo, se presentan cortes en los servicios por falta de pago, o cuando estos tienen problemas constantes de convivencia con los vecinos, se recomienda, como primera opción, intentar un acuerdo entre las partes a través del diálogo y el establecimiento de pautas de buena convivencia o, de ser el caso, a través de las diferentes instituciones encargadas del tema de resolución de conflictos en nuestro país, a saber: los centros de conciliación, centros de convivencia, conciliador en equidad, defensoría del pueblo o notaría. Ahora bien, si las anteriores entidades no están presentes en el municipio donde la persona habita, se podrá acudir al personero municipal.

“Esta comunicación o aviso no tiene ninguna formalidad especial, pero es recomendable que se haga por escrito a través de una carta de terminación de contrato, que sirva de prueba en posibles procesos judiciales”

Por otro lado, y acorde a las normativas legales colombianas, es preciso también tener en cuenta que, de no lograrse una resolución a través de los medios ya mencionados, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento acogiéndose a lo exigido por la ley, es decir, comunicándole al arrendatario la situación de la terminación del contrato (indicando la causa de incumplimiento exacta; ver artículo 22 Ley 820 de 2003) y solicitándole la respectiva entrega del inmueble.

Esta comunicación o aviso no tiene ninguna formalidad especial, pero es recomendable que se haga por escrito a través de una carta de terminación de contrato, que sirva de prueba en posibles procesos judiciales para recuperar el inmueble. Una vez comunicada la terminación, se puede llegar a un acuerdo o conciliación relacionado con la fecha de entrega del inmueble y el pago de lo que se deba.

Requisitos a tener en cuenta

Nombre completo, número de cédula o de documento de identidad y dirección de las partes y del abogado, en caso de que sea necesario contar con sus servicios.
Relato de los hechos, manifestando la razón de la terminación del contrato y lo que el arrendatario aún debe. Por ejemplo, deberá explicar que:

Es dueño de un apartamento en XXX ciudad, indicando la dirección exacta.
La cantidad de meses que le adeuda su arrendatario y la respectiva suma en dinero de estos.
Le comunicó la terminación del contrato y entrega del inmueble.
Intentó llegar a una conciliación con el arrendatario para la entrega, pero no fue posible.
Lo anterior le está generando daños, pues con la plata del arriendo se pagaba parte de la cuota del apartamento, y ahora debe $600.000 de intereses.

Presentar y solicitar pruebas. Es necesario presentar el contrato si fue por escrito, y las pruebas sobre el incumplimiento del arrendatario o de los otros hechos que dieron lugar a la terminación del contrato. En relación con la conciliación que debió haberse intentado, deberá aportarse la constancia de no acuerdo o de inasistencia.
Petición. Que se ordene la entrega o devolución del inmueble, el pago de lo que se debe y de los daños causados.
Es posible solicitar el embargo y secuestro de bienes del arrendatario, para garantizar el pago de lo que aún se deba. Deberán anexarse a la demanda los documentos que demuestren que el arrendatario es propietario de los bienes sobre los cuales se solicita embargo, por ejemplo, el certificado de libertad y tradición de los inmuebles o la tarjeta de propiedad de los vehículos automotores.

¿Y si el arrendatario no entrega el inmueble de forma voluntaria?

Si una vez terminado el contrato de arrendamiento el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, es posible presentar demanda civil para que un juez ordene la devolución del inmueble arrendado, y el pago de los daños ocasionados, pero es necesario haber intentado antes la conciliación ante un Centro de Conciliación, personería o notaría.

La demanda deberá presentarse ante el juez civil asignado a la ciudad en que vive la persona que se demanda o ante el juez de pequeñas causas sin necesidad de abogado, cuando el valor de lo que se reclama en la demanda no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Si el juez ordena la devolución del inmueble, para poder cobrar el dinero o los arriendos que aún se deban, es posible solicitarle al mismo juez que se inicie un proceso ejecutivo para ordenar el pago.