Transferencia de inmuebles heredados: efectos tributarios tras la sucesión
Aquí hablaremos sobre...
¿Cuál es el problema tributario al transferir un inmueble heredado?
¿Qué normas aplican a la transferencia de inmuebles heredados?
¿Qué efectos fiscales tiene la cesión posterior de un inmueble heredado?
¿Qué deben revisar herederos y contribuyentes?
Actualizado: 19 junio, 2026 (hace 2 meses)
En la práctica sucesoral, la transferencia de inmuebles heredados suele generar dudas cuando los herederos buscan respetar acuerdos familiares o manifestaciones verbales del causante sobre la destinación de un bien específico.
Sin embargo, cuando un inmueble ya fue incluido dentro de la masa sucesoral y adjudicado a varios herederos, cualquier transferencia posterior a favor de uno solo de ellos puede convertirse en un nuevo acto jurídico con efectos tributarios propios.
“Si antes de la partición los herederos ceden sus derechos para que el bien sea adjudicado directamente a una persona, el efecto fiscal puede concentrarse en quien finalmente lo recibe”Tweet This
El tratamiento tributario de un inmueble heredado depende del momento en que se define su destinación. Si antes de la partición los herederos ceden sus derechos para que el bien sea adjudicado directamente a una persona, el efecto fiscal puede concentrarse en quien finalmente lo recibe.
En cambio, cuando el inmueble ya fue adjudicado a varios herederos, cualquier entrega posterior a uno de ellos constituye un acto jurídico independiente.
La inquietud central consiste en determinar si esa transferencia posterior mantiene la naturaleza de herencia o si debe tratarse como una donación entre vivos. Esta diferencia es relevante porque puede generar una nueva ganancia ocasional y, por tanto, una carga tributaria adicional frente a la que ya pudo surgir con la adjudicación sucesoral.
A continuación, el Dr. Juan Fernando Mejía explica los efectos tributarios de transferir un inmueble heredado después de su adjudicación y precisa por qué la cesión de derechos antes de la partición puede producir consecuencias fiscales distintas:
¿Cuál es el problema tributario al transferir un inmueble heredado?
La transferencia gratuita de un inmueble adjudicado dentro de una sucesión exige determinar si la operación produce un único efecto fiscal asociado a la herencia o si, por el contrario, genera dos consecuencias tributarias diferenciadas: la ganancia ocasional derivada de la adjudicación sucesoral y la ganancia ocasional originada en la donación posterior realizada por los demás herederos.
La respuesta depende del momento en que se realiza la cesión. No produce los mismos efectos tributarios una renuncia o cesión de derechos antes de la adjudicación de la herencia que una transferencia posterior, cuando el bien ya fue adjudicado y, por tanto, el derecho se materializó patrimonialmente en cabeza de los herederos.
¿Qué normas aplican a la transferencia de inmuebles heredados?
El artículo 26 del ET establece la regla general para determinar la renta líquida gravable, partiendo de los ingresos ordinarios y extraordinarios realizados en el año o período gravable que sean susceptibles de producir un incremento neto en el patrimonio al momento de su percepción, siempre que no hayan sido expresamente exceptuados.
Esta disposición es relevante porque permite identificar cuándo un derecho recibido o adjudicado genera un efecto patrimonial real para el contribuyente.
En materia de herencias, legados, donaciones y actos gratuitos entre vivos, el tratamiento corresponde al régimen de ganancias ocasionales. De acuerdo con el artículo 302 del ET, se consideran ganancias ocasionales las provenientes de herencias, legados, donaciones, cualquier otro acto jurídico celebrado inter vivos a título gratuito y lo percibido como porción conyugal.
Esta regla permite distinguir entre la adjudicación sucesoral y la transferencia gratuita posterior, pues cada acto puede tener autonomía jurídica y fiscal.
El artículo 307 del ET regula las ganancias ocasionales exentas. En particular, el numeral 4 de esta disposición contempla una exención del veinte por ciento (20 %) sobre el valor de los bienes y derechos recibidos por concepto de donaciones y otros actos jurídicos inter vivos celebrados a título gratuito, sin que dicha exención pueda exceder el límite fijado por la norma.
Por tanto, cuando los herederos ya recibieron el inmueble y posteriormente lo transfieren gratuitamente a otro heredero, este último puede estar frente a una donación gravada como ganancia ocasional, con la exención que proceda conforme a dicho numeral.
En cuanto a la formalización civil de la operación, debe tenerse en cuenta la insinuación notarial prevista en el artículo 1458 del Código Civil. Esta disposición señala que corresponde al notario autorizar mediante escritura pública las donaciones cuyo valor exceda cincuenta (50) salarios mínimos mensuales, siempre que donante y donatario sean plenamente capaces, lo soliciten de común acuerdo y no se contravenga ninguna disposición legal.
En consecuencia, si la transferencia gratuita del inmueble se estructura como donación, no basta con el acuerdo familiar, pues deben observarse las formalidades civiles correspondientes.
¿Qué efectos fiscales tiene la cesión posterior de un inmueble heredado?
La clave del análisis está en determinar si el derecho sobre el inmueble se materializó o no en cabeza de los herederos. Cuando una persona fallece y, antes de la partición o adjudicación, los herederos acuerdan que determinado bien sea asignado a uno de ellos mediante una adecuada cesión de derechos hereditarios, el derecho puede no llegar a incorporarse patrimonialmente en cabeza de quienes renuncian o ceden.
En tal escenario, no habría incremento patrimonial para esos herederos respecto del bien cedido, porque nunca lo recibieron efectivamente.
La conclusión cambia cuando el inmueble fue incluido en la masa sucesoral, quedó adjudicado a varios herederos y posteriormente estos deciden entregarlo gratuitamente a uno solo de ellos.
En ese caso, el derecho ya se materializó en cabeza de quienes recibieron la adjudicación, de manera que el bien o la cuota parte correspondiente ingresó a su patrimonio como consecuencia de la sucesión. Por tanto, la primera operación conserva el tratamiento tributario propio de la herencia.
La transferencia posterior constituye un acto jurídico distinto. Si los herederos ya son titulares del inmueble o de sus derechos sobre este y deciden transferirlos gratuitamente a otro heredero, la operación ya no corresponde a la adjudicación sucesoral inicial, sino a una donación o acto inter vivos a título gratuito.
En consecuencia, quien recibe el bien por esta segunda vía debe evaluar el tratamiento de ganancia ocasional aplicable, junto con la exención parcial prevista en el numeral 4 del artículo 307 del ET.
Este punto evidencia la importancia de la planeación tributaria sucesoral. Si la intención familiar era que un inmueble quedara en cabeza de un heredero específico, la estructuración debía realizarse antes de la adjudicación definitiva, mediante los mecanismos jurídicos procedentes dentro del trámite sucesoral.
Una vez el bien fue adjudicado a varios herederos, la posterior transferencia gratuita puede generar una doble consecuencia fiscal: una por la herencia inicialmente recibida y otra por la donación posterior al heredero beneficiario.
Desde una perspectiva técnica, no resulta determinante que no exista pago de dinero entre los hermanos. La ausencia de precio no elimina el efecto tributario, sino que confirma la naturaleza gratuita del acto.
Por ello, la entrega del inmueble sin contraprestación puede configurar una donación o un acto jurídico inter vivos a título gratuito, con los efectos fiscales y formales correspondientes.
La primera implicación práctica consiste en reconocer que la sucesión no debe tratarse únicamente como un trámite civil o familiar. La forma en que se incluya, adjudique o transfiera un inmueble dentro de la masa sucesoral puede definir la existencia de una o varias operaciones gravadas, con efectos en la declaración de renta de los herederos y del beneficiario final.
También debe prestarse atención al momento de la cesión. Si los herederos desean que un bien quede en cabeza de uno solo de ellos, la decisión debe estructurarse antes de que el derecho se materialice patrimonialmente en todos.
Cuando la adjudicación ya fue realizada, cualquier transferencia posterior exige revisar si se configura una donación, si procede insinuación notarial y cuál será el tratamiento en ganancias ocasionales.
Otro riesgo relevante se presenta cuando los contribuyentes asumen que, por tratarse de un acuerdo familiar sin dinero de por medio, no existen efectos fiscales.
En materia tributaria, la gratuidad del acto no implica neutralidad fiscal; por el contrario, las donaciones y otros actos inter vivos a título gratuito tienen tratamiento expreso dentro del régimen de ganancias ocasionales.
Otras inquietudes resueltas en este consultorio:
Pregunta
Respuesta
04:04 ¿Cómo se calcula la sanción por corregir en 2026 información omitida o tipos de documento erróneos en la exógena del año gravable 2024?
Cuando el error es formal, como reportar NIT en lugar de cédula, no se afecta la información sustancial. Según el artículo 651 del ET, no deben acumularse sanciones por extemporaneidad y error sobre el mismo dato, por lo que puede aplicarse la sanción mínima de 10 UVT para corregir voluntariamente.
09:11 ¿Debe una matriz extranjera con una única subordinada en Colombia consolidar estados financieros para efectos del reporte de conciliación fiscal?
No existe obligación local para la matriz extranjera, pues la consolidación corresponde a la jurisdicción de origen. Al existir una sola entidad en Colombia, tampoco procede la combinación de estados financieros.
13:30 ¿Existe obligación de presentar estados financieros consolidados cuando una matriz del exterior posee una sola subordinada en Colombia?
No hay obligación de presentar estados financieros consolidados en Colombia, debido a que solo existe una subordinada en el país y la normativa local no puede imponer consolidación a una matriz domiciliada en el exterior.
16:54 ¿Es necesario registrar la situación de control en Cámara de Comercio cuando existe una única entidad en Colombia con matriz extranjera?
No es necesario registrar situación de control, ya que no existe grupo empresarial local ni unidad de propósito y dirección entre varias entidades dentro del territorio colombiano, conforme al artículo 30 de la Ley 222 de 1995.
18:55 ¿Qué ajuste procede cuando la utilidad contable es inferior a la utilidad fiscal y no existen revelaciones al respecto?
No se requiere ajuste contable, pues esta diferencia puede originarse en gastos no deducibles que incrementan la utilidad fiscal frente a la contable, de acuerdo con el artículo 26 del ET.
22:30 ¿Es válida la política de no imprimir libros contables y utilizar únicamente el software contable para su consulta?
Sí es válida. La contabilidad puede conservarse en medios electrónicos y consultarse desde el software contable, sin obligación de mantener libros físicos impresos.
24:14 ¿Se deben reportar en el formato 1001 los pagos por mantenimientos financiados con excedentes de ejercicios anteriores?
Sí deben reportarse, aunque se hayan contabilizado contra el patrimonio, porque el formato 1001 busca informar pagos a terceros y evitar la omisión de ingresos por parte de quienes los reciben.
27:32 ¿Es obligatorio reportar las cuotas de administración en el formato 1007 de propiedades horizontales residenciales?
No es obligatorio, pues las cuotas de administración, multas e intereses de copropiedades residenciales no constituyen ingresos por ventas ni rentas comerciales sujetas a este reporte.
32:26 ¿Cómo responder requerimientos de la Dian por diferencias en aportes a salud de contratistas que no figuran en la exógena?
El contribuyente puede apoyarse en la sentencia con expediente 23756 de 2020 del Consejo de Estado, según la cual el contratante no debe asumir la omisión de reporte de terceros si cuenta con las planillas reales de pago.
49:48 ¿Es posible aplicar el ajuste del artículo 70 del ET a un inmueble previamente ajustado con el artículo 73 del ET?
Sí es posible, porque el artículo 73 del ET es opcional. No obstante, debe evaluarse el efecto en la base del impuesto al patrimonio, pues los reajustes fiscales pueden incrementar el valor fiscal del activo.
54:55 ¿El reporte de beneficiarios finales en propiedades horizontales obliga a declarar las áreas comunes como patrimonio personal?
No. Las áreas comunes son bienes en proindiviso y no propiedad individual del contribuyente, por lo que solo debe declararse lo que figure jurídicamente en la escritura pública.
58:26 ¿Cómo eliminar del patrimonio fiscal valores registrados erróneamente por concepto de zonas comunes?
Puede corregirse la declaración para retirar esos valores, ya que se trata de un error de interpretación. La disminución del patrimonio por corrección no implica sanción si no existe una enajenación real.
01:00:38 ¿Las inversiones en acciones en el exterior de empresas del Grupo 2 deben ajustarse por diferencia en cambio periódicamente?
Fiscalmente no se ajustan cada año; el ajuste procede al momento de la enajenación, conforme a los artículos 269 y 290 del ET. Contablemente, bajo NIIF para Pymes, la diferencia puede reconocerse en el ORI.
01:09:12 ¿Qué procedimiento contable y de facturación aplica cuando se recibe un anticipo para la elaboración de mobiliario?
Los anticipos se registran como pasivo y, en principio, no deben facturarse. Si se emite factura por exigencia del cliente, se genera IVA conforme al artículo 429 del ET y debe realizarse la conciliación correspondiente en el formato 2516.
01:16:09 ¿Cuál es la periodicidad del IVA para un contribuyente constituido en 2025 que inició operaciones en 2026?
La periodicidad es cuatrimestral, porque los ingresos brutos del año anterior fueron cero y no superaron el umbral de 92.000 UVT previsto en el artículo 600 del ET.
01:20:14 ¿Es obligatorio reportar en el formato 1011 conceptos como cesantías y ARL si ya fueron informados en otros formatos?
Sí es obligatorio. No hay duplicidad sancionable, porque el formato 2276 informa pagos por tercero, mientras que el formato 1011 reporta el valor global de costos y deducciones solicitados en renta.
