Tratamiento fiscal de excedentes en copropiedades comerciales o mixtas que exploten áreas comunes

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  • Publicado: 17 noviembre, 2015

Tratamiento fiscal de excedentes en  copropiedades comerciales o mixtas que exploten áreas comunes

Mediante la Ley 1607 del 2012 quedó establecido que las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes pasan a ser contribuyentes de los impuestos nacionales. En el caso del impuesto de renta, deberán aplicar las reglas establecidas para el régimen tributario especial.

“Para tener claridad sobre la forma en que las copropiedades deberán liquidar el impuesto de renta, es pertinente revisar la parte de la exposición de motivos se hizo en el Congreso de la República en diciembre del 2012”

El artículo 186 de la Ley 1607 del 2012 señala que las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes, pierden la calidad de no contribuyentes del impuesto de renta, y se convierten en contribuyentes de renta del régimen especial (responsabilidad 04 en el RUT). Para tener claridad sobre la forma en que las copropiedades deberán liquidar el impuesto de renta, es pertinente revisar la parte de la exposición de motivos se hizo en el Congreso de la República en diciembre del 2012 antes de aprobarse el artículo 186 de la Ley 1607 en donde se lee:

“Ponencia segundo debate: se introduce un cambio al artículo nuevo aprobado en primer debate, en virtud del cual, aunque se conserva la calidad de no contribuyente de las personas jurídicas que surgen por la constitución de propiedad horizontal, se le asigna la calidad de tal en los eventos que explote comercialmente las áreas comunes y solo en relación con tales ingresos. Se introduce un parágrafo para aclarar que como se trata de personas jurídicas sin ánimo de lucro, deben someterse al régimen tributario especial, previsto para estas en el Estatuto Tributario”.

(El subrayado es nuestro).

En vista de lo anterior, se entiende que los congresistas aprobaron que la copropiedad comercial o mixta que explotara sus áreas comunes deben separar sus rentas normales, es decir los recibidos por cobros de cuotas de administración con sus costos y gastos asociados, de lo que serían sus otras rentas por explotación de zonas comunes, que también se forman con ingresos y costos o gastos asociados, y de esta forma tributar siempre con tarifa del 20% cuando la sola actividad de explotar las áreas comunes les produjese utilidad. Esto en la práctica es lo que se conoce como cedulación y es lo que también aplican las otras entidades del régimen tributario especial mencionadas expresamente en el numeral 3 del artículo 19 del ET.

Copropiedades comerciales o mixtas deben declarar únicamente las rentas generadas en la explotación de áreas comunes

Adicional a lo anterior, la DIAN expidió en agosto 27 del 2014 el Concepto 052431 en el cual se resolvieron diversas preguntas de diferentes temas tributarios, siendo la número 13.1 la siguiente:

«¿Es necesario que las copropiedades que realicen simultáneamente actividades industriales o comerciales lleven a cabo dos depuraciones: una con los ingresos no sometidos a impuesto (cuotas de administración) y otra con los ingresos procedentes de las actividades comercial o industrial y obtener dos beneficios netos o excedentes diferentes y llevar solo a la declaración de renta el segundo, o debe obtener un solo beneficio neto o excedente en la forma establecida en los artículos 3, 4, 5 y 8 del Decreto 4400 del 2004?”

Para dar respuesta a dicha pregunta, la DIAN citó primero el mismo texto de la exposición de motivos de la Ley 1607 del 2012, y a continuación expresó:

“Así las cosas, ante la pérdida de la calidad de no contribuyente de los impuestos nacionales, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal, diferentes de las de uso residencial, quedan sujetas al régimen tributario especial, de que trata los artículos 19, 356 al 364 del Estatuto Tributario y el Decreto 4400 del 2004 modificado por el Decreto 640 del 2005. Con este fin y teniendo en cuenta los antecedentes de la norma, el beneficio neto o excedente fiscal de las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal, diferentes de las de uso residencial, debe tomar los ingresos provenientes de la explotación comercial o industrial, en los términos del inciso 1° del artículo 186 y restarles los egresos que tengan relación con la renta generada.

Los otros ingresos y gastos relacionados con el objeto social de este tipo de propiedad horizontal en los términos del artículo 32 de la Ley 675 del 2001, no relacionados con la explotación comercial o industrial del bien o los bienes comunes, continúan no sometidos al impuesto de renta”.

“las copropiedades deben llevar a su declaración de renta únicamente los ingresos de la explotación de áreas comunes, pues son los únicos sujetos al impuesto de renta, y restarle a dichos ingresos solo los costos y gastos que se relacionen con ellos”

De lo anterior, se puede entender que la posición de la DIAN consiste en que las copropiedades deben llevar a su declaración de renta únicamente los ingresos de la explotación de áreas comunes, pues son los únicos sujetos al impuesto de renta, y restarle a dichos ingresos solo los costos y gastos que se relacionen con ellos. Además, al evitar que se lleven a la declaración de renta los ingresos y gastos de las actividades normales de la copropiedad, también se lograría controlar que la pérdida que se pueda originar en las actividades normales afecte la utilidad que puedan arrojar las actividades de la explotación de las áreas comunes. Asimismo, si a la declaración solo se llevan los ingresos de las explotaciones de las áreas comunes y no existe impuesto a cargo, y si se debe al mismo tiempo calcular alguna sanción por extemporaneidad, dicha sanción sería más económica, pues el artículo 641 del ET indica que cuando no haya impuesto a cargo, la sanción de extemporaneidad se calcula en función de los ingresos brutos. De igual forma, si a la declaración de renta únicamente se llevan los ingresos provenientes de la explotación de las áreas comunes, deberá tenerse presente que para el cumplimiento de las demás obligaciones que llegue a tener la copropiedad, como por ejemplo definir la periodicidad de sus declaraciones de IVA en el año siguiente, o definir si deberá entregar la mayoría de los reportes de información exógena que se pidan para períodos posteriores, deberá tener en cuenta el gran total de los ingresos brutos que obtuvo en el año que se cierra, y no solo los ingresos brutos provenientes de la explotación de áreas comunes. Igualmente, al momento de hacer los reportes de información exógena tributaria del año fiscal que ya se cerró, también deberá informar en dichos reportes los ingresos, los costos y gastos que no se hayan llevado a la declaración de renta, y estos últimos los reportaría como gastos no deducibles.

De otra parte, si la copropiedad lleva a la declaración de renta únicamente los ingresos y gastos relacionados con la explotación de sus áreas comunes, queda la inquietud acerca de si el patrimonio fiscal que deben declarar a diciembre 31 dentro de la misma declaración de renta, solo se formaría con los activos y pasivos que sí se relacionan con la explotación de los bienes comunes, o deberían incluir la totalidad de sus activos y pasivos.

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