Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.

Zonas comunes: ¿cómo deben reconocerse bajo NIIF?

Actualizado: 14 octubre, 2015 (hace 9 años)

Si por sus condiciones económicas una propiedad horizontal se ve obligada a aplicar NIIF, debe evaluar qué tipo de bienes tiene, para así determinar si debe o no reconocerlos en sus estados financieros.

La Ley 675 del 2001 indicó una expresión uniforme para referirse a este tipo especial de bienes comunes; el alcance de este término obliga a que sobre todos ellos, incluyendo hasta el más insignificante, cada uno de los propietarios de la propiedad horizontal tiene un porcentaje de dominio; es decir, que un propietario de bienes privados en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal es también propietario de una parte de los bienes comunes de dicha copropiedad.

Específicamente el artículo 3 de la Ley 675 del 2001 define los bienes comunes, así:

“Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”.

La indicada definición de bienes comunes es congruentemente complementada con el artículo 19 de la misma Ley 675 en el que se agrega que los bienes comunes “son indivisibles y mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos”.

Clasificación de los bienes comunes

De acuerdo con la Ley 675 del 2001, los bienes comunes podrían clasificarse en 4 grupos a saber:

Grupo	Descripción
Bienes comunes esenciales y no esenciales	Los bienes podrían clasificarse según su prescindibilidad; en este orden por ejemplo el terreno sobre el que está construido el edificio es un bien esencial, puesto que sin él no podría existir ni el régimen ni el edificio; caso contrario ocurre con la piscina puesto que esta no es esencial para el desarrollo de la propiedad horizontal. La Ley 675 en su artículo 3 utiliza dos expresiones básicas al referirse a los bienes comunes esenciales: son “indispensables e imprescindibles”. Indispensable según definición de la RAE es un bien muy necesario. Imprescindible es el bien del cual no se puede prescindir.
Bienes comunes de uso exclusivo	El inciso primero del artículo 22 de la Ley 675 del 2001 consideró un bien común de uso exclusivo como: “Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos”. La ley considera el bien común de uso exclusivo como no necesario para el disfrute y goce de las unidades privadas, razón por la cual no es posible otorgar dicho carácter a los bienes comunes esenciales. Una terraza o una cubierta pueden no ser necesarias para todos los propietarios y por su proximidad física a uno o varios de los bienes privados, simbolizar un beneficio solo para los propietarios de esos bienes cercanos. Sin embargo, el inciso 2 del artículo 22 de la ley prohíbe expresamente otorgar uso exclusivo a los bienes que necesariamente tienen un uso general: “Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo”. En todo caso, el o los titulares del uso exclusivo del bien común tendrán las siguientes obligaciones contenidas en el artículo 23 de la Ley 675: 1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien. 2. No cambiar su destinación. 3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo. 4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.
Bienes comunes de carácter general y bienes comunes de carácter específico	Esta clasificación es necesaria en el caso puntual en el que se requiera la reconstrucción de un edificio dentro de un conjunto inmobiliario. Si uno de los edificios de un conjunto se destruye, los propietarios afectados con la destrucción, o sea aquellos que tienen bienes privados en la etapa o edificio destruido, tienen la facultad de ordenar su reconstrucción sin la intervención en la asamblea general de los demás copropietarios no afectados.
Muebles e inmuebles comunes por destinación y adherencia o incorporación	El parágrafo 2 del artículo 20 de la Ley 675 del 2001, menciona esta clasificación dentro de la norma referente a la desafectación de los bienes comunes no esenciales, para indicar que en los bienes muebles y los inmuebles por destinación y adherencia, que tengan ese carácter no se presenta el fenómeno de la desafectación puesto que son bienes por naturaleza enajenables. La norma indicó textualmente “No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal”.

Reconocimiento de zonas comunes bajo NIIF

Cuando, como lo indicamos en el editorial Copropietario: ¿sabe si su propiedad horizontal debe aplicar NIIF?, una vez realizada la evaluación pertinente, se determine que una propiedad horizontal bien sea de carácter comercial, residencial o mixto, pertenece al Grupo 2 y, por tanto, debe aplicar NIIF para pymes, entonces deberá dar un tratamiento especial a sus zonas comunes.

Los bienes comunes en su condición de pertenecer a todos los copropietarios, no deben aparecer en los estados financieros de la entidad; sin embargo, puede presentarse el caso por ejemplo de un centro comercial que alquila su parqueadero, que es un bien común, pero el hecho de que la copropiedad reciba ingresos por concepto de parqueadero, no significa que estos sean de la copropiedad.

En otra situación, puede pasar que en una zona común la copropiedad decida establecer un local por ejemplo, que se alquila y para tal fin, con dinero de la copropiedad se construye lo necesario y se alquila, ese local si no es propiedad proindiviso de todos los copropietarios, sino que es un bien que le pertenece a la propiedad horizontal, tiene las condiciones para reconocer como activo los costos de la construcción, más no el terreno sobre el que construyó.

En síntesis, en la mayoría de los casos la copropiedad no reconocerá los bienes comunes en sus estados financieros, solo en algunos casos particulares en que los bienes no sean de ningún copropietario en particular, sino de la copropiedad.