Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Según afirma Félix David Romero, pensar que la cuota de administración se debe fijar con el incremento del IPC o del smmlv puede colocar en riesgo el patrimonio de la copropiedad.
Lo ideal sería que su aumento fuese mínimo con el IPC, pero la realidad nos deja ver que esto es una utopía.
En las asambleas generales de copropietarios son muchos los aspectos que se tratan, como el proyecto de presupuesto, posibles mejoras o renovaciones en las zonas comunes, etc. Pero sin duda, desde el punto de vista de Félix David Romero Duarte, contador público, especialista en Revisoría Fiscal
y en Derecho Constitucional, el tema más polémico es el incremento de la cuota de administración, más aún por el incremento del 10,07 % en el smmlv.
En la economía colombiana existen dos factores que inciden en el manejo de las finanzas: el índice de precios al consumidor –IPC– y el incremento del salario mínimo mensual legal vigente –smmlv–. No obstante, estos factores no son los únicos que tienen repercusiones, pues existen otros como el producto interno bruto –PIB–, la deuda externa, las tasas de interés, etc.
Pensar que las cuotas de administración se deben fijar con el incremento del IPC o del smmlv es una medida que puede colocar en riesgo el patrimonio de la copropiedad.
Para Romero, si bien es cierto que la mayor parte del presupuesto, como los gastos de personal (nómina) y los servicios de vigilancia, se incrementan desde el 1 de enero de cada año con base en el porcentaje de aumento del smmlv, otros gastos como servicios públicos, insumos, combustibles, no se incrementan ni con el smmlv ni con el porcentaje del IPC.
Algunas veces su incremento son porcentajes mayores. Lo ideal sería que su aumento fuese mínimo con el IPC, pero la realidad nos deja ver que esto es una utopía.
Cabe destacar que no es cierto lo que manifiestan algunos propietarios en ciertas copropiedades, en cuanto a que las cuotas de administración deben incrementarse con el IPC y no más allá, por cuanto, según ellos, es el valor aprobado por la Ley 820 del 2003 para el incremento en los arrendamientos.
Tampoco es cierto lo que expresan algunos propietarios de que las cuotas de administración no se deben incrementar más allá del aumento del smmlv, porque es lo que suben sus salarios.Mucho menos es cierto que es ilegal incrementar la cuota de administración por encima del incremento del IPC o del smmlv, por cuanto las cuotas de administración de cada copropiedad se deben fijar con base en las necesidades de seguridad, administración, mantenimiento, conservación e inversión de cada una.
Romero advierte que hacerlo con un porcentaje inferior al necesario para el mantenimiento y conservación de las zonas comunes de la copropiedad puede ocasionar la disminución en los mantenimientos preventivos, lo que ocasionará que en el futuro se deba incrementar un porcentaje más alto del IPC o del smmlv, o que se tenga que solicitar una cuota extraordinaria para gastos de mantenimiento correctivos, reposición de activos comunes y proindiviso. En su opinión como magíster en Auditoria Internacional, Gestión Empresarial y Tributación, Romero sugiere que:
Por ello cada copropiedad, como entidad sin ánimo de lucro de carácter privado, debe hacer un estudio juicioso de dichas necesidades y proyectar el valor mensual del presupuesto de gastos para así determinar, con base en el coeficiente de cada propiedad, la cuota de administración que le corresponde. Puede que en algunos casos esto coincida con el incremento del IPC o del smmlv, pero ello no indica que deba ser siempre así.
Romero recomienda a los copropietarios que al inicio de cada año, mientras se lleva a cabo la asamblea general ordinaria, que el incremento de la cuota de administración se haga con base en el incremento del smmlv. Lo anterior, para evitar el déficit presupuestal ocasionado por el incremento en la nómina y los servicios de vigilancia.
Una vez se realice la asamblea general ordinaria con el quórum establecido en el artículo 45 de la Ley 675 del 2001, se determinará, con base en el presupuesto presentado por el representante legal, la necesidad de efectuar un incremento adicional o no a la cuota de administración, para que la administración pueda dar cumplimiento y realice las actividades de seguridad, administración, mantenimiento, conservación e inversión de la copropiedad.
Finalmente, es importante hacer un llamado para que los administradores efectúen un buen estudio de las necesidades de la copropiedad y así puedan plantear un presupuesto ajustado a estas.
Los copropietarios, por otra parte, deben romper el paradigma de que las cuotas de administración no pueden incrementarse por encima del aumento del IPC o del smmlv.
Por último, recomienda:
Por favor, no incluyan en los presupuestos de ingresos algunos que son inciertos, como los intereses de mora y/o recaudos por multas o sanciones.
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