Guía para copropiedades comerciales o mixtas: reglas clave en la declaración de renta AG 2024

Las copropiedades comerciales o mixtas requieren efectuar un correcto y a veces complejo proceso para determinar las cifras que se deberán considerar para definir su patrimonio fiscal y su renta líquida gravable.

Sigue leyendo para conocer las pautas para la declaración de renta de estas entidades.

El artículo 376 de la Ley 1819 de 2016 derogó el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 (en el cual se había establecido que a partir del año gravable 2013 las copropiedades comerciales o mixtas que explotaran sus áreas comunes pertenecían al régimen tributario especial y tributarían únicamente sobre las rentas obtenidas por dichas explotaciones de áreas comunes). Pero al mismo tiempo, a través de su artículo 143, la Ley 1819 de 2016 agregó el artículo 19-5 al ET indicando que solo las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes (dejando por fuera a las copropiedades de vivienda sin importar si explotan o no sus áreas comunes) empezarían a pertenecer, a partir del año gravable 2017, al régimen ordinario; adicionalmente, responderían por el impuesto municipal de industria y comercio.

Reglas aplicables al impuesto de renta y de ganancias ocasionales para las copropiedades

El Decreto 2150 de diciembre 20 de 2017 agregó los artículos 1.2.1.5.3.1 hasta 1.2.5.3.1 y 1.2.1.5.4.1 hasta 1.2.1.5.4.14 al DUT 1625 de octubre de 2016, y también modificó el artículo 1.6.1.2.11 del mismo DUT, estableciendo de dicha forma las siguientes reglas aplicables al impuesto de renta y de ganancia ocasional que liquidarían por los años gravables 2017 y siguientes las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes:

A)  Responsabilidad en el RUT de las copropiedades

De acuerdo con la modificación efectuada al artículo 1.6.1.2.11 del DUT 1625 de 2016, cuando se efectúen su inscripción por primera vez en el RUT, las copropiedades comerciales o mixtas adjuntarán una certificación de su representante legal en donde se indique si se destina algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial.

Además, de acuerdo con el numeral 6 del artículo 1.2.1.5.4.10 del DUT 1625 de 2016, las que ya figuraban inscritas en el RUT y que sí estaban explotando áreas comunes debían actualizarlo para hacer figurar la responsabilidad 05 (régimen ordinario) adjuntando la misma certificación del artículo 1.6.1.2.11 del DUT 1625 de 2016.

B)  Ingresos en la declaración de renta de las copropiedades

De acuerdo con el artículo 1.2.1.5.3.2 del DUT 1625 de 2016, los únicos ingresos que las copropiedades deben llevar a la declaración de renta son los obtenidos con la explotación de las áreas comunes. Estos se registrarán, según corresponda, a la zona de rentas ordinarias o a la zona de ganancias ocasionales.

 Por tanto, los demás ingresos obtenidos por las cuotas de administración (ordinarias y extraordinarias), junto con sus respectivos costos y gastos, no se llevarán a la declaración de renta (eso fue lo mismo que hicieron entre los años gravables 2013 y 2016).

Además, si existen costos y gastos que sean comunes a la generación de ambos tipos de ingresos (es decir, que se relacionan indistintamente con los ingresos que sí se llevan a la declaración y con los que no se llevan a la declaración), en tal caso se deberá hacer el prorrateo respectivo (en función de la proporción que tenga cada tipo de ingreso dentro del total de ingresos del año), lo cual es igual a lo que veían haciendo hasta el año gravable 2016.

En todo caso, esta vez se dijo que los costos y gastos sometidos a prorrateo que se lleven a la declaración no podrán dar lugar a pérdidas fiscales que puedan ser compensadas en los ejercicios siguientes (algo que sí venían haciendo en sus declaraciones del pasado bajo el régimen especial).

C)  Determinación del patrimonio fiscal en la declaración de renta de las copropiedades

De acuerdo con el artículo 1.2.1.5.3.2 del DUT 1625 de 2016, el único patrimonio que se llevará a la declaración de renta es el que corresponda a los activos y pasivos que se relacionan con la explotación comercial. Hasta el 2016, en el patrimonio fiscal denunciaban la totalidad de sus activos y pasivos (es decir, hasta el patrimonio que no se relacionaba con la explotación de las áreas comunes) y por eso incluso algunas tuvieron que responder hasta por el impuesto a la riqueza. Ese patrimonio líquido que sí se debe llevar a la declaración de renta producía hasta el año gravable 2020 la respectiva renta presuntiva.

D)  Reconocimiento de activos, pasivos, ingresos, costos y gastos

A causa de lo comentado en los puntos “b” y “c” anteriores, el artículo 1.2.1.5.3.5 del DUT 1625 de 2016 les solicita llevar en su contabilidad cuentas separadas para los activos, pasivos, ingresos, costos y gastos que sí se relacionan con las actividades gravadas con el impuesto de renta, y para los activos, pasivos, ingresos, costos y gastos que no serán gravados con el impuesto de renta.

En todo caso, si algunos costos y gastos son sometidos a prorrateo (tal como se mencionó en el punto anterior), es claro que los pasivos a diciembre 31 que se relacionen con dichos costos y gastos también tendrían que ser sometidos. Sin embargo, al momento de prorratear tales pasivos lo lógico sería aplicarles el porcentaje de participación que cada utilidad fiscal (es decir, la obtenida con las actividades que sí se llevan a la declaración y con las que no se llevan a la declaración de renta) tengan dentro del universo total de la utilidad fiscal del ejercicio.

E)  ¿Se les practica retenciones en la fuente a las copropiedades comerciales o mixtas?

A las copropiedades comerciales o mixtas se les practicarían las respectivas retenciones en la fuente, con las tarifas tradicionales que corresponda, pero únicamente sobre los ingresos de explotación de áreas comunes.

Además, a su renta líquida gravable le aplicaría la tarifa general de las sociedades (35 %; ver el artículo 240 del ET) y el impuesto neto que allí calculen sí tendrá que someterse al cálculo de la tasa mínima de tributación (cálculo en el cual la partida denominada “utilidad depurada” únicamente deberá tomar en cuenta la utilidad contable obtenida con la explotación de las áreas comunes; por tanto, nunca se tomaría en cuenta la utilidad contable obtenida con las simples actividades de administración; ver la respuesta a la pregunta 11 en la página  58 del Concepto Unificado Dian 433 de junio 11 de 2024, el cual recopila el mismo texto que primero se incluyó en el Concepto 202 de marzo 22 de 2024). Además, a su ganancia ocasional gravable le aplicarán la tarifa del 15 % y no están exoneradas de calcular el anticipo al impuesto de renta.

F)  Información exógena que deben presentar las copropiedades comerciales o mixtas

De acuerdo con el artículo 1.2.1.5.3.6 del DUT 1625 de 2016, las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes terminarán entregando a la Dian, cuando esta se los exija, un reporte de información exógena especial en el que se suministrarán 6 datos especiales, entre ellos el tipo de copropiedad, el número de inmuebles que la componen, destinación de dichos inmuebles, nombres de los dueños o poseedores, y la identificación de las áreas comunes y las rentas obtenidas en ellas.

Este reporte se empezó a exigir por primera vez a partir del  año gravable 2022 con el artículo 38 de la Resolución Dian 000124 de octubre de 2021, en el cual se indica que dicho reporte se realiza en el formato 2743 versión 1 (para el reporte del año gravable 2024 ver el artículo 57 de la Resolución 000162 de octubre de 2023).

G)  Conciliación fiscal para las copropiedades comerciales o mixtas

Aunque el artículo 1.2.1.5.3.7 del DUT 1625 de 2016 establece que las copropiedades comerciales o mixtas que sí exploten sus áreas comunes deberán aplicar la conciliación fiscal del artículo 772-1 del ET (reglamentada recientemente con el Decreto 1998 de noviembre 30 de 2017; ver el formato 2516 mencionado en la Resolución 000071 de 2019, luego de ser modificada con la Resolución 011147 de diciembre de 2023), dicha norma no indicó que la mencionada conciliación solo debería hacerse con los activos, pasivos, ingresos, costos y gastos que sí se relacionan con la explotación de las áreas comunes.

En todo caso, como es lógico, para que haya una correcta comparabilidad entre las cifras contables y fiscales la mencionada conciliación solo se debe realizar con los saldos contables y fiscales de las partidas que sí se relacionan con la explotación de las áreas comunes. Por tanto, en la columna “saldos contables”  no se deben incluir las partidas por activos, pasivos, ingresos, costos y gastos que no se relacionan con la explotación de las áreas comunes y que nunca se llevarían a la declaración de renta (razón por la cual nunca tendrían valores en la columna “saldos fiscales”).

H)   Exoneración de aportes al Sena, ICBF y EPS

El fallo del Consejo de Estado de agosto 14 de 2019 para el Expediente 23658 anuló algunos apartes del artículo 1.2.1.5.4.9 del DUT 1625 de 2916. Este impedía a las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes el poder beneficiarse de la exoneración de aportes al Sena, ICBF y EPS que se mencionan en el artículo 114-1 del ET.

Por tanto, se estableció que dichas copropiedades sí tienen derecho a tal exoneración (véase más información en este editorial de septiembre 24 de 2019: Copropiedades en el régimen ordinario de renta tienen derecho a exoneración de aportes de nómina).

Así mismo, con el fallo del Consejo de Estado de mayo 6 de 2021 para el expediente 25110 se anularon las doctrinas equivocadas de la Dian con las que se sostenía que las copropiedades debían practicarse las autorretenciones del Decreto 2201 de 2016, pues lo cierto es que dichas autorretenciones solo le aplican a las sociedades comerciales.

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