Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Los servicios de arrendamiento son unas de las operaciones más comunes realizadas entre personas naturales, o entre jurídicas y naturales y viceversa.
En materia fiscal, es importante tener en cuenta el tratamiento del IVA en los arrendamientos y si se debe expedir factura electrónica en estas operaciones.
Al momento de efectuar un servicio de arrendamiento, tanto el arrendatario como el arrendador deberá tener en cuenta aspectos fiscales que influyen en esta operación, tal como es la determinación de si el arrendamiento se encuentra gravado o excluido del IVA o si se debe expedir o no factura electrónica mensual por el pago de dicho arriendo.
Considerando lo anterior, a continuación, presentamos los aspectos más importantes que deben tenerse en cuenta en materia tributaria al momento de prestar este servicio:
De acuerdo con el Oficio 1357 de noviembre 9 de 2022, la Dian precisó que la obligación de expedir factura depende de si el sujeto cumple o no con los requisitos previstos en el artículo 616-2 del Estatuto Tributario –ET– y los artículos 7 y 8 de la Resolución 000042 de 2020.
Además, es importante señalar que la obligación de facturar es independiente de la responsabilidad del IVA, tal como se ha precisado en diversos pronunciamientos de la Dian, entre ellos el numeral 1.2.1 del Concepto Unificado 0106 de 2022 (ver nuestro editorial Obligados a facturar: nuevo concepto sobre temas relacionados al sistema de facturación electrónica).
Así, tratándose de una sociedad (persona jurídica) que actúa como arrendadora, y que además se encuentre obligada a facturar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 616-2 del ET y el artículo 1.6.1.4.3 del Decreto 1625 de 2016, esta deberá expedir factura electrónica por el servicio de arrendamiento prestado, independientemente de que el arrendatario esté o no obligado a facturar, sea o no responsable del IVA y sin importar si el servicio está o no gravado con IVA.
Por su parte, si el arrendador (sea persona natural o jurídica) no se encuentra obligado a facturar, no deberá expedir la respectiva factura.
Nota: es importante no perder de vista que si el servicio de arrendamiento es prestado por una sujeto no obligado a facturar electrónicamente, pero el arrendatario necesita un documento que respalde el pago del canon de arrendamiento para efectos de la aceptación fiscal del costo, gasto o IVA descontable, según sea el caso, el arrendatario podrá elaborar el respecto documento soporte en compras a no obligados a facturar, el cual servirá para tomar dichos costos o IVA descontables en su declaración de renta o en la declaración de IVA.
Ahora bien, en el evento en que el arrendamiento sea prestado por intermediario de un tercero, para el caso, una inmobiliaria, es necesario tener en cuenta la normativa relacionada con la facturación del contrato de mandato previsto en los numerales 1.1.2 y 1.1.2.2 del Concepto 0106 de 2022.
Dicho concepto señala que en los contratos de mandato, según el artículo 1.6.1.4.9 del Decreto 1625 de 2016, se ha dispuesto que en todos los casos las facturas deberán ser expedidas por el mandatario y, si el mandatario adquiere bienes y servicios en cumplimiento del mandato, la factura deberá ser expedida por el tercero proveedor a nombre del mandatario, siendo este último quien deberá certificar el costo y/o IVA descontable al mandante.
Así, cuando existe un contrato de mandato, el mandatario que presta el servicio tiene la obligación de facturar en los términos de la normativa vigente.
El artículo 476 del ET establece que el servicio de arrendamiento de inmuebles para vivienda y el arrendamiento de espacios para exposiciones y muestras artesanales nacionales, incluidos los eventos artísticos y culturales, se encuentran excluidos del IVA (ver el Oficio 1357 de 2022).
Por tanto, es claro que siempre que el servicio prestado corresponda al arrendamiento de un inmueble para vivienda, espacio para exposiciones y muestras artesanales, el mismo estará excluido del IVA, sin perjuicio de la obligación de expedir factura cuando sea el caso (ver el Oficio 911 de junio 23 de 2021).
Así las cosas, cuando se trate de un servicio de arrendamiento para local comercial, este estará gravado con IVA a la tarifa del 19 %.
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