ABC de las propiedades de inversión para un correcto reconocimiento bajo Estándares Internacionales

Las propiedades de inversión son un bien inmueble destinado al arrendamiento, a la generación de plusvalías o a una mezcla de ambos; su reconocimiento y medición dependerá del marco normativo aplicable.

Las indicaciones normativas con respecto al tratamiento de las propiedades de inversión pueden encontrarse en la NIC 40, en el caso del Estándar Pleno que aplican los preparadores del Grupo 1 o en la Sección 16 en el caso de las Pymes del Grupo 2.

¿Qué debe tenerse en cuenta para la medición inicial de una propiedad de inversión?

La medición inicial de las propiedades de inversión debe realizarse al costo, es decir, se suma el precio de compra más todas las erogaciones directamente atribuibles para su puesta en marcha, según la finalidad determinada, sin incluir gastos administrativos generales ni costos preoperativos.

¿Qué indicaciones da el Estándar Pleno para la medición posterior?

Los preparadores del Grupo 1 tienen dos opciones para determinar la forma más adecuada de medir este tipo de activos:

1. Valor razonable.
2. Costo – depreciación – deterioro.

En cualquier caso, la organización deberá dejar explícito en su manual de políticas contables el método elegido, teniendo en cuenta que el modelo que utilice es extensible a todas las propiedades de inversión.

Veamos un ejemplo

La empresa El Ejemplo SAS adquirió un edificio con el fin de entregarlo en arrendamiento operativo y obtener utilidades de dicha explotación; los datos de la operación son los siguientes:

• Precio de compra        $100.000.000
• Honorarios y registro $    8.000.000
• Mantenimiento diario $      100. 000

Al cierre del ejercicio, la compañía El Ejemplo contó con información de mercado suficiente para poder determinar de forma fiable el valor razonable del edificio que ascendió a $150.000.000; la siguiente sería la forma correcta de valorar esta propiedad.

Medición inicial:

Como puede verse, para la valoración inicial de la propiedad no hemos incluido los costos de mantenimiento diario, pues estos, según las indicaciones del Estándar Internacional, tienen las condiciones para reconocerse como gastos con impacto directo en los resultados del periodo.

Medición posterior:

La diferencia originada entre la medición inicial y la posterior al valor razonable debe reconocerse como un débito a la propiedad de inversión y un crédito al ingreso por medición al valor razonable.

Medición de propiedades de inversión en Pymes

A diferencia de las entidades del Grupo 1, la Sección 16 del Estándar Internacional para Pymes es clara al indicar que por regla general dichos activos deben medirse al valor razonable, a menos que por costo o esfuerzo desproporcionado no sea posible y en tal caso la entidad deberá recurrir a las indicaciones de la Sección 17 del Estándar y mover los activos al grupo de propiedades, planta y equipo, dándoles todo el tratamiento propio de este tipo de bienes.

Casos especiales

Podrá ocurrir, por ejemplo, un caso en el cual un edificio es destinado al arrendamiento de oficinas y, por tanto, cumple con las condiciones para reconocerse como una partida del activo por propiedades de inversión; sin embargo, la entidad propietaria del inmueble tiene una de las oficinas destinadas para el funcionamiento del área administrativa de su propio negocio.

En tal caso, la parte del inmueble que se entrega en arrendamiento puede considerarse efectivamente como una propiedad de inversión, pero la parte donde operan las oficinas administrativas de la propia entidad cumple más bien con los requisitos para ser parte de las propiedades, planta y equipo, dado que están siendo ocupadas por su propietario y no generan flujos reales de recursos.

En este panorama, lo correcto es que la parte del bien que se reconoció como propiedades, planta y equipo esté sujeta a depreciación y cálculo de valor residual si es el caso.

Sobre la revelación de datos en las Pymes

Aunque el Estándar Internacional para Pymes, que quedó incluido en el anexo 2 del Decreto 2420 de 2015, contiene en su Sección 8 las instrucciones que las empresas deben tener en cuenta para elaborar las notas a sus estados financieros, cada una de las secciones del Estándar también indica de forma individualizada los requerimientos específicos de información que demanda, en el caso de la Sección 16, los párrafos 10, 11 y 31 solicitan información clara sobre:

1. Los métodos e hipótesis significativos empleados en la determinación del valor razonable de las propiedades de inversión.
2. En qué medida el valor razonable de las propiedades de inversión (como han sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una valoración hecha por un titular independiente, de reconocida cualificación profesional y con suficiente experiencia reciente en la zona y categoría de la propiedad de inversión objeto de valoración. Si no hubiera tenido lugar dicha forma de valoración, tendrá que revelarse este hecho.
3. La existencia e importe de las restricciones a la realización de las propiedades de inversión, al cobro de los ingresos derivados de las mismas o de los recursos obtenidos por su disposición.
4. Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras de las mismas.
5. Una conciliación entre el importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que muestre por separado lo siguiente:

• Adiciones, revelando por separado las procedentes de adquisiciones a través de combinaciones de negocios.
• Ganancias o pérdidas netas procedentes de los ajustes al valor razonable.
• Transferencias a propiedades, planta y equipo cuando ya no esté disponible una medición fiable del valor razonable sin un costo o esfuerzo desproporcionado (véase el párrafo 16.8).
• Las transferencias de propiedades a inventarios, o de inventarios a propiedades, y hacia o desde propiedades ocupadas por el dueño.
• Otros cambios.

Material relacionado:

• [Concepto contable] Bienes considerados propiedad de inversión según el Estándar Internacional