Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Cada entidad debe revisar el estado de sus contratos de arrendamiento y el costo de las construcciones o mejoras sobre esos bienes arrendados, para concluir si debe tratar los costos por mejoras como activos o si debe considerarlos mayor costo del arrendamiento o simplemente un gasto del período en el cual se incurre.
En la normatividad contable anterior las construcciones y mejoras en bienes ajenos se trataban como cargos diferidos. Sin embargo, con los nuevos marcos normativos la situación ha cambiado.
Una entidad puede hacer mejoras en bienes ajenos o incluso puede construir sobre lotes que no le pertenecen, pero utilizando un contrato de arrendamiento, comodato o cualquier otro medio por el cual tenga el derecho de usar el activo.
La situación anterior genera mejoras o construcciones en bienes ajenos, los cuales en normas contables anteriores se trataban como cargos diferidos en el balance general.
La nueva normatividad no contempla el reconocimiento de cargos diferidos como activos, por lo que es necesario evaluar estas partidas para concluir si cumplen la definición de activos.Bajo este contexto se deben tener en cuenta tres puntos: arrendamiento del lote, indemnización por demolición y costo de la construcción.
El arrendamiento del terreno es de tipo operativo, ya que el arrendatario no obtiene la mayor parte de los riesgos y ventajas sobre el terreno, sino un simple derecho de uso, por ejemplo, durante los 10 años que dure el contrato. En ese sentido, el valor del canon mensual –por ejemplo $1.000.000– se reconoce como gasto en el estado de resultados de cada período.
La indemnización por demolición del activo es un costo en el que se incurre para dar lugar a la nueva construcción, por lo cual su tratamiento es como mayor valor de la nueva construcción.
Sobre las construcciones, las normas de información financiera establecen que se tratan de un activo separado del terreno sobre el cual se asientan, por lo que el hecho de que el terreno pertenezca a otra entidad no impide reconocer la construcción en el estado de situación financiera.
La construcción es un activo, ya que se trata de un recurso controlado por la entidad del cual se espera obtener beneficios económicos futuros.
El control del activo se evidencia en el contrato de arrendamiento, según el cual la entidad tiene derecho de utilizar la construcción durante los primeros 10 años de duración del contrato sobre el lote, sin tener que pagar más que el canon del lote.
Ya que se trata de una construcción para el desarrollo de la actividad comercial, el activo cumple la definición de propiedades, planta y equipo; por lo tanto, se reconoce en el estado de situación financiera.
La vida útil del activo no puede superar la duración del contrato de arrendamiento sobre el lote, tiempo donde la entidad podrá utilizar el local comercial sin tener que pagar cargos adicionales al arrendador.
Una vez finalice el contrato de 10 años, la entidad habrá depreciado el activo en su totalidad, teniendo en cuenta los costos de la construcción y la indemnización por haber demolido la construcción antigua.a.
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