Administrador provisional en nuevas Propiedades Horizontales

Cuando se construye un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal y mientras son vendidos los inmuebles privados, debe existir un Administrador Provisional. ¿Quién lo nombra, hasta dónde va su nombramiento, qué funciones tiene, puede cobrar expensas?

Infografía (haz click en la imagen para ampliar)

Cuando la dueña de la obra, generalmente la constructora, está construyendo o inicia la venta de los bienes privados de un Edificio o un Conjunto sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, le corresponde a dicho Propietario Inicial, administrar la Propiedad Horizontal.

¿Hasta cuándo debe ejercer dicha Administración Provisional?

Hasta cuando venda un número de bienes que representen por lo menos el 51% de coeficientes de copropiedad, momento en el cual deberá informarlo por escrito a dichos nuevos dueños, quienes tienen 20 días hábiles para que se reúnan en Asamblea de Propietarios y nombren su propio administrador.

¿Qué pasa si no se reúnen en dicho término los nuevos propietarios?

El dueño inicial (generalmente la constructora) nombrará al administrador definitivo, que bien podrá ser a quien designó inicialmente como administrador provisional, como a otra persona.

Si el Dueño Inicial se ve en la necesidad de nombrar de manera definitiva al administrador, ¿dicho nombramiento puede ser revocado por los nuevos dueños?

Si. Pues en cualquier momento, basta con que se reúnan los nuevos dueños (representan más del 51% de coeficientes de copropiedad) en Asamblea de Propietarios y nombran a su propio administrador.

Estando el Administrador Provisional o Definitivo nombrado por el Propietario Inicial ¿quién aprueba el presupuesto?

Mientras esté el Administrador Provisional que ha sido nombrado por el Propietario Inicial, es éste último, el Propietario Inicial (Constructora) quien de manera unilateral establece un presupuesto y si además el Propietario Inicial después de vender más del 51% de coeficiente se ve en la necesidad de nombrar de manera definitiva al Administrador tal como se anotó anteriormente, dicho administrador debe seguir ejecutando el presupuesto inicial.

No obstante lo anterior, una vez se logre reunir los nuevos propietarios en Asamblea de Propietarios, éstos al ser el Máximo Órgano Social, pueden modificar en cualquier momento el presupuesto y con ellos los valores que se vienen cobrando por concepto de Cuotas de Administración, pues al fin y al cabo, son el Máximo Órgano Social.

Veamos la norma:

“Ley 675 de 2001

Artículo 52. Administración Provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.

No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.
Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

Artículo 24. Entrega de los Bienes Comunes por Parte del Propietario Inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

PARÁGRAFO 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.”