Administradores de P.H. deben demandar a morosos sin necesidad de autorización, so pena de sanciones por omisión

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  • Publicado: 27 mayo, 2010

Administradores de P.H. deben demandar a morosos sin necesidad de autorización, so pena de sanciones por omisión

Cuando un propietario incumple con sus cuotas ordinarias o extraordinarias, es obligación del Administrador iniciar todas las acciones legales para su cobro, como su acción prejudicial o judicial, sin necesidad de autorización de ningún ente.

El error más común del Administrador: esperar autorización de la Asamblea o Consejo para actuar

Son muchas las funciones que tiene el Administrador de un Edificio o Conjunto sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, sin necesidad que la Asamblea de Propietarios o Consejo de Administración lo autorice estatutariamente o por Asamblea, pues están consagradas expresamente en el artículo 51 de la Ley 675 de 2001, tal como lo explicamos aquí .

Entre las funciones innatas del administrador, está cobrar a los morosos y para ello, debe ejercer todos los mecanismos legales a su alcance, entre otras, entregar la cartera a un Abogado para que presente la respectiva demanda civil ante un Juez.

Para que el administrador inicie la correspondiente demanda a través de Abogado, no necesita de autorización previa de la Asamblea de Propietarios o Consejo de Administración, basta con que el propietario entre en mora, para que el administrador ejecute lo que le corresponde a nombre del Edificio o Conjunto.

Artículo 51. Funciones del Administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

…”

Como observamos al final del numeral 8º del artículo 51, el Administrador no necesita de ningún tipo de autorización para iniciar las acciones legales de cobro jurídico o prejurídico en contra de los propietarios morosos.

¿Qué sucede si el Administrador no demanda al moroso, esperando una presunta orden o autorización de la Asamblea o Consejo?

Toda vez que por mandato legal expreso, el Administrador debe hacer todas las acciones conducentes al cobro de las cuotas ordinarias o extraordinarias en mora, que en últimas afecta a toda la Propiedad Horizontal, si el Administrador no cumple con dicha función, estaría por omisión incumpliendo con su función y entraría el Administrador a responder por los perjuicios ocasione a la Propiedad Horizontal, a los propietarios o a terceros.

Artículo 50, Ley 675 de 2001: “…Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.”

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