Alquiler de locales comerciales e inmuebles de habitación: 8 respuestas clave

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  • Publicado: 26 septiembre, 2016

A continuacion se presentan 8 respuestas clave sobre el alquiler de locales comerciales e inmuebles de habitación, las cuales serán de gran utilidad al momento de presentarse conflictos entre arrendatarios y arrendadores. Las respuestas son realizadas por nuestros consultores en materia laboral y comercial, según lo establecido en la Ley 820 del 2003 y el Código de Comercio.

Formas para que un inquilino desocupe una casa que se va a vender

El propietario de una casa quiere vender su propiedad, pero la tiene actualmente alquilada; el arrendatario se niega a desocupar. El dueño no sabe qué medidas tomar, porque de todas las maneras le ha exigido que desocupe. ¿Cuál es la mejor y más eficaz alternativa para hacerlo desocupar?

La mejor alternativa para solicitarle al arrendatario la entrega del inmueble se encuentra contemplada en el artículo 22, numeral 8 de la Ley 820 del 2003, específicamente en el literal c), el cual menciona:

“Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

(…)

  1. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:

(…)

  1. c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa”.

Como al arrendatario también le asisten derechos respecto del inmueble que ocupa, los cuales deben ser respetados por el arrendador, la ley exige el cumplimiento de diversos parámetros para permitir la entrega material del bien por parte del arrendatario para configurar la futura venta. Se requiere que el arrendador envíe por correo certificado un preaviso de mínimo 3 meses antes de la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento, informándole que el inmueble se venderá y que por tanto se requiere que lo desocupe. En el mismo sentido, se tendrá en cuenta lo estipulado en el incuso primero del mismo numeral, el cual establece:

“Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado”.

Por tanto, el arrendador constituirá una caución, depósito bancario o póliza a favor del arrendatario por un valor equivalente a 6 meses de arrendamiento, con el cual garantizará el cumplimiento de la causal invocada. El arrendador deberá vender el inmueble dentro de los 6 meses posteriores a su restitución; de no ser así, se hará efectiva la caución y se renovará automáticamente el contrato de arrendamiento.

Notificación de alquiler por inmobiliaria de un apartamento en propiedad horizontal

Un apartamento en propiedad horizontal está alquilado por inmobiliaria; ¿a quién se notifica de la asamblea, al propietario o a la inmobiliaria?

Generalmente el propietario del inmueble sujeto a propiedad horizontal alquilado es quien asiste a las asambleas de copropietarios; la administración del conjunto o edificio deberá notificar al propietario a la dirección reportada por este, o en su defecto, el arrendatario le comunicará al arrendador sobre la fecha de la asamblea. En caso de que el inmueble sea administrado por una inmobiliaria, esta podrá ser notificada para asistir a dicha asamblea, siempre que el propietario del bien de propiedad horizontal lo manifieste de manera formal dentro del contrato de mandato ante la administración del conjunto o edificio.

Caso de una vivienda que en el contrato aparece como local

Tengo arrendada una pequeña vivienda, pero esta vez como taller de confecciones; ¿cuánto es legal aumentarle al arriendo, pues los papeles están como vivienda y en el contrato aparece alquiler de local?

Esta situación se presenta frecuentemente: se observa cómo las personas arriendan un apartamento o una casa, la cual no se destina para ser habitada y por el contrario es utilizada para desarrollar una actividad mercantil. Aunque se constituya un contrato de arrendamiento de vivienda, la destinación del inmueble no es para vivir en esta, sino para explotarla económicamente. Con lo anterior observamos que en la realidad se materializa un contrato de arrendamiento de local comercial, pues el inmueble tiene una destinación diferente a la de habitarlo; cabe señalar que la disposición que regula los incrementos del canon de arrendamiento de los inmuebles de habitación es la Ley 820 del 2003. Por otro lado, los contratos de orden mercantil son regulados por las normas mercantiles y civiles, de tal manera que los incrementos están supeditados a lo establecido en el contrato conforme a la libertad contractual y a las normas vigentes en materia mercantil.

Manejo de alquiler de parqueadero y responsabilidad de la asamblea en el tema

¿Existe responsabilidad de la administración respecto a vehículos de un tercero que ingresan con autorización escrita del propietario, el cual ha cedido su parqueadero de uso exclusivo en calidad de alquiler y con aprobación de la asamblea?

La responsabilidad de lo que le pueda suceder a un vehículo que se encuentre dentro de una propiedad horizontal no es de la administración; la responsabilidad corresponde a la persona jurídica de la propiedad horizontal. Por lo tanto, no existe discriminación respecto de la obligación de custodia y cuidado de un vehículo de un tercero o de un propietario, la obligación de protección por parte de la propiedad horizontal es la misma. Sobre el particular, es necesario observar si la responsabilidad real del daño es imputable a la propiedad horizontal; de ser así, esta tendrá que responder sin importar quién sea el propietario del vehículo.

Persona paga alquiler por local, pero el dueño no quiere seguir con esta

Una persona paga alquiler y tiene un negocio. El dueño del inmueble informa que no seguirá con el contrato, pero con el fin de colocar el mismo tipo de negocio de quien ocupa el lugar; ¿qué se puede hacer? 

Los comerciantes poseen unos derechos sobre el establecimiento de comercio según el artículo 515 y siguientes del Código de Comercio, los cuales hacen referencia a los derechos que tiene el comerciante arrendador sobre el establecimiento. El numeral 2 del artículo 518 de dicho código, que regula la renovación del contrato de arrendamiento, indica:

Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario…”.

Lo anterior indica que el propietario del local lo puede solicitar para habitarlo o para el desarrollo de una actividad económica, la cual deberá ser distinta a la realizada por el arrendatario, pues es una violación al good will que ha ganado el arrendatario.

Caso de apartamentos alquilados por inmobiliaria que siempre se atrasan en el pago de la cuota

En el edificio hay unos apartamentos alquilados por inmobiliarias y siempre pagan atrasadas las cuotas de administración. ¿Se pueden cobrar intereses por mora y a quién?

El hecho de que un inmueble de propiedad horizontal sea administrado por un tercero distinto al propietario no exonera el pago cumplido de la cuota de administración. Es obligación tanto del arrendador como del arrendatario cumplir con el pago de las expensas dentro de la fecha pactada por la asamblea de copropietarios; es importante señalar que el administrador de la propiedad horizontal podrá cobrar los intereses de mora sin importar quién administre el inmueble, ya que su autonomía se lo permite.

Alquiler de pistas: 50% por adelantado y 50% al final por cuenta de cobro

Presté el servicio de alquiler de pistas; las condiciones de pago fueron con una cuenta de cobro: el 50% adelantado y el 50% al final. Después de tomado el servicio no se canceló el restante y ahora rechazan la cuenta de cobro. ¿Qué mecanismo jurídico debo utilizar para efectuar el cobro? Cabe destacar que no se tiene ningún documento firmado.

El mecanismo jurídico que se puede utilizar para efectuar el cobro del 50% restante es la presentación de un proceso civil ordinario por conducto de un abogado ante un juez, aportando la cuenta de cobro equivalente al 50% pagado por concepto de anticipo del alquiler de la pista. El funcionario establecerá la existencia de la prestación del servicio conforme a la motivación de la demanda. De tal manera la persona afectada podrá argumentar que el enriquecimiento sin justa causa por parte del deudor le genera detrimento a su patrimonio; el funcionario le indicará al deudor que debe pagar lo faltante y de no hacerse efectivo el pago se podrá iniciar un proceso ejecutivo.

Se recomienda que antes de iniciar el proceso ordinario se realice una audiencia de conciliación con el deudor acudiendo a un centro de conciliación autorizado. Lo anterior para que por medio de esta audiencia se logre concretar el pago del valor faltante o para obtener el acta de conciliación como una prueba más antes del proceso judicial.

Caso en propiedad horizontal donde existen zonas comunes para parquear las motos, definido por reglamento

En una propiedad horizontal existe un espacio (zona común) destinado para el parqueo de motos, definido por reglamento. Un propietario no vive en el edificio y tampoco lo tiene alquilado, pero sí guarda su moto en las noches; ¿esto es legal? 

En el caso del propietario que no reside en el inmueble, pero decide utilizar el parqueadero para guardar su vehículo, ya sea porque el inmueble se encuentra desocupado o porque su arrendatario no tiene vehículo, se manifiesta que dicho proceder no es contrario a la ley. Esto en la medida en que el propietario del bien se encuentra facultado para el uso, goce y disfrute de las zonas comunes de la propiedad horizontal, ya sea un conjunto o edificio de naturaleza residencial, comercial o mixta.

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