Las Particularidades de Registrar como Gasto los Contratos de Leasing Operativo sobre Bienes Raíces

La norma del artículo 71 del ET establece una excepción a la norma del numeral 1 del art.127-1 que rige la forma de contabilizar los cánones de un contrato de Leasing Operativo.

Los contratos de  Leasing son mejor conocidos como  «Contratos de Arrendamiento Financiero» por cuanto en los cánones mensuales que se cancelan en desarrollo de los mismos, y en contraste con los demás contratos de arrendamiento ordinario,  existe siempre un componente de “capital” y otro de “intereses” (financiación).

Y dicha financiación se cobra debido a que en el contrato siempre queda incluída la posibilidad de que el arrendatario pueda convertirse en dueño del activo a la finalización del contrato (incluyen una “opción de compra” del bien arrendado).

Tipos de Leasing

Esos contratos, de acuerdo a la norma vigente,  pueden ser de dos tipos: «Operativos» o «Financieros» (para más información ver artículo 127-1 del Estatuto Tributario o también la conferencia  ¿Dónde radica la importancia de los contratos de Leasing?.)

Leasing Operativo

Cuando se catalogan como «Operativos» (numeral 1 del artículo 127-1) el arrendatario solo podrá reflejar entre sus activos  el bien que tenía arrendado únicamente si al final, cuando cancele todos los cánones pactados, decide hacer uso de la «opción de compra».

Por lo tanto, mientras va cancelando los cánones, todo el valor del  canon mensual que cancele (capital + intereses) sería registrado como un “gasto arriendo” de su ejercicio.

Leasing Financiero

Ahora bien, cuando el Leasing es catalogado como «Financiero» (numeral 2 del art.127-1) el arrendatario, desde el comienzo del contrato, reflejaría en sus activos y con contrapartida en sus cuentas del pasivo, el valor presente del contrato más el valor de la futura opción de compra.

Luego, cada mes, cuando paga los cánones, debitará en el pasivo el componente de «captial» y en el gasto  el componente de «intereses».

Particularidades del Leasing Operativo sobre Bienes Raíces

Aclarado lo anterior, es importante mencionar que si el contrato de Leasing que se toma es del tipo “Leasing Operativo”, pero se establece en relación con el arrendamiento de un bien raíz, no es obligatorio registrar en la cuenta del gasto el valor total del canon mensual que se cancele sino que la parte del canon que corresponda al pago del “capital” sí se podría capitalizar cada mes como un valor del activo.

Así se desprende de la norma establecida en el artículo 71 del Estatuto Tributario donde leemos:

«ART. 71.—Modificado. L. 223/95, art. 73. Utilidad en la enajenación de inmuebles. Para determinar la utilidad en la enajenación de bienes inmuebles que tengan el carácter de activos fijos, se restará al precio de venta el costo fiscal, establecido de acuerdo con las alternativas previstas en este capítulo.

Cuando se trate de inmuebles adquiridos mediante contratos de arrendamiento financiero o leasing, retroarriendo o léase back, que hayan sido sometidos al tratamiento previsto en el numeral 1º del artículo 127-1 del estatuto tributario, el costo de enajenación para el arrendatario adquirente será el de adquisición, correspondiente a la opción de compra y a la parte capitalizada de los cánones, más las adiciones y mejoras, las contribuciones de valorización pagadas y los ajustes por inflación, cuando haya lugar a ello»

Importante: el Leasing Operativo mencionado debe hacerse sobre la edificación (o la parte que se use) sin incluir el terreno, pues estos últimos siempre se deben someter a los contratos del tipo “Leasing Financiero”, según el numeral 2 del art.127-1 del Estatuto  Tributario.

Con la aplicación de esa norma se evita que se formen futuras utilidades altas en la venta del bien raíz

Como se ve, con la aplicación de esa norma lo que se busca es que el costo fiscal de las edificaciones que lleguen a ser adquiridos cuando se haga uso de la opción de compra en un contrato de Leasing Operativo no quede formado con el simple valor de esa “opción de compra” el cual es un valor normalmente muy pequeño.

Por el contrario, si se aprovecha lo establecido en la  norma, al capitalizar los valores del componente de “capital” en lugar de llevarlos al gasto del ejercicio en ese caso el costo fiscal del bien raíz sí será significativo y con ello se evitará entonces que en una futura venta del bien raíz se formase una utilidad en venta de bien raíz que sería muy grande y que produciría un alto impuesto de renta.

La adquisición entonces de edificaciones bajo un Leasing del Tipo operativo se constituye entonces en una excepción a la norma pues si el bien que se adquiere es distinto a esos, en ese caso sí habría que registrar totalmente como un gasto el valor total del canon. Y el activo, cuando se haga uso de la opción de compra, quedaría formado con un costo fiscal muy pequeño que traerá como consecuencia una utilidad en venta alta el día que lo vendan.

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