¿Puede un administrador de P.H. impedir a que un propietario moroso arriende?
La Ley 675 de 2001, establece al administrador la obligación de hacer todas las gestiones de cobro a los propietarios morosos, ¿pero hasta donde llegan dichas competencias, puede restringir el uso del inmueble o su arriendo o el ingreso a parqueaderos?
La Ley 675 de 2001, establece al administrador la obligación de hacer todas las gestiones de cobro a los propietarios morosos, ¿pero hasta donde llegan dichas competencias, puede restringir el uso del inmueble o su arriendo o el ingreso a parqueaderos?
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En la obligación de cobrar que puede y que no, el Administrador de una Propiedad Horizontal
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¿Qué tipo de actividades puede realizar un administrador?
- Enviar cartas.
- Publicar en un sitio discreto, no público para personas extrañas a la P.H., la lista de morosos.
- Remitir su cobro ante un abogado.
- Tomar las medidas para restringir el uso de zonas comunes, si así lo ha ordenado el máximo órgano social. (salones sociales, parqueaderos comunes, piscina, gimnasio)
¿Qué tipo de actividades NO puede realizar?
- *Nunca, ojo, jamás puede restringir el acceso a la propiedad privada.
- *Nunca puede oponerse a que el propietario arriende su inmueble.
- Nunca, pero nunca, puede restringir el acceso de visitas.
- Nunca puede privar al propietario de que le dejen correspondencia en su casillero.
- Nunca puede prohibir a los porteros que no se comunique por citófono al inmueble del propietario moroso, pues estaría aislándolo ilegalmente.
- Nunca puede impedir el acceso del vehículo al parqueadero privado, (al común si se puede restringir).
- Nunca puede cortar suministro de agua o energía, así sean en aquellas Propiedades Privadas que no tienen medidores o contadores individuales.
*¿Porqué el administrador, ni el máximo órgano social se pueden oponer al uso de la Propiedad Privada?
Si un administrador o incluso si el máximo órgano social aprobara prohibir al propietario moroso el uso de su inmueble privado, o su parqueadero privado o alquilar alguno de éstos, estarían haciendo justicia por sus propias manos de manera ilícita, pues la norma (Ley 675 de 2001) permite cobrar prejurídicamente y jurídicamente (acciones civiles) y hasta la restricción del uso de zonas comunes, pero jamás, la norma ha permitido que le restrinjan el uso de sus bienes privados (apartamento o parqueadero privado), esa potestad de restricción de alguna manera, sólo está dada a los Jueces de la República (inclusive en los inmuebles como apartamentos o casas y parqueaderos privados el Juez no restringe su uso, así haya una medida de embargo y secuestro, pues la propiedad sólo se pierde una vez termina el proceso y se ordena su remate, mientras eso llega, el propietario moroso usa su propiedad privada y hasta la puede arrendar).
¿Qué debe hacer un propietario moroso cuando la administración le restringe el acceso y uso de su propiedad privada o incluso arrendarla?
Dicho propietario podría acudir ante las Autoridades de Policía e interponer la querella por perturbación a la propiedad privada y si no tiene respuesta de la respectiva Inspección o Comando de Policía, podría interponer una Acción de Tutela por violación al Debido Proceso.
Finalmente recordemos lo siguiente:
La regla general: El Administrador debe hacer todas las gestiones de cobro, sin necesidad de autorización alguna
La Ley 675 de 2001 en su artículo dice:
“Artículo 51. Funciones Del Administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
1. …
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.”
Del artículo anterior, se destacan varios aspectos:
- El administrador cobra directamente a través de su gestión (cartas, visitas, llamadas), o puede contratar a un Abogado para que lo haga.
- Cobra todo tipo de acreencias a favor de la Propiedad Horizontal (Cuotas ordinarias, extraordinarias y multas y gastos que haya hecho incurrir un propietario en arreglos de zonas comunes).
- Que sin necesidad de ningún tipo de autorización (ni de asamblea, ni de consejo de administración), tiene que iniciar las acciones de cobro, al igual que sin ningún tipo de autorización puede contratar a un profesional del Derecho para que lo haga.