Decisiones en P.H.: unas requieren Mayoría por Coeficiente y otras simple Mayoría de Bienes privados

No todas las decisiones que se tomen en una P.H. requieren decisión mayoritaria de coeficientes, pues en algunos casos, algunas decisiones requieren simple mayoría calculada sobre el número de bienes privados.

Decisiones en PH que son por Voto Plural y con Mayoría de Coeficiente

• Reconstrucción de la Propiedad Horizontal (por destrucción, deterioro) (Art. 13 Ley 675 de 2001)
• Desafectación de Bienes Comunes NO esenciales (Ojo. No puede afectarse normas urbanísticas) (Art. 20 Ley 675 de 2001)
• Modificación de Coeficientes de propiedad. (Errores aritméticos, se adiciones nuevos bienes privados, o privados se conviertan en comunes) ( Art. 28 Ley 675 de 2001 )
• Instalación de medidores individuales en P.H. que no los tengan (Art. 32 Ley 675 de 2001)
• Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce. (Art. 46)
• Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. (Art. 46)
• Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. (Art. 46)
• Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. (Art. 46)
• Reforma a los estatutos y reglamento. (Art. 46)
• Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto. (Art. 46)
• Liquidación y disolución. (Art. 46)

Nota: Ninguna decisión podrá, ni por estatutos, exigir para una decisión, mayoría superior al (70%) del coeficiente. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por NO escritas y la decisión será válida sólo con el límite del 70%, todo lo vaya en contravía, se considera absolutamente nula. (La única decisión que puede exigirse más del 70% es la extinción de la Propiedad Privada) (Art. 45 Ley 675 de 2001)

Decisiones que NO se considera coeficiente, sino número mayoritario de bienes privados

Cuando la Asamblea de Propietarios toma decisiones que NO son de naturaleza económica, la decisión no la tomará la mayoría por coeficiente, sino simplemente por el voto mayoritario de número de bienes privados, sin importar el coeficiente que representen.

Ejemplo: Usos y destinaciones de zonas comunes, restricciones de horarios para uso de piscinas, sanciones no pecuniarias por ruidos.

Lo anterior, no está así definido en la Ley 675 de 2001, sino que está definido por la Honorable Corte Constitucional, mediante la Sentencia C 522 de 2002  cuando estudió la exequibilidad del artículo 37 de la Ley 675 de 2001, veamos “‘en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva de la sentencia” –Corte Constitucional-

Decisiones tomadas en Segunda Convocatoria

Cuando no se logra la comparecencia del número mínimo de propietarios o sus delegados para poder deliberar y decidir, tras una correcta convocatoria, se debe acudir al trámite de la Segunda Convocatoria, tal como reza el artículo 41 de la precitada Ley, la cual podrá sesionar y decidir un número plural de propietarios, sin importar el coeficiente representado.

Dicha potestad mencionada, tiene una restricción y es en el caso en el cual la decisión a tomar, la Ley o el reglamento exija mayoría calificada del 70% del coeficiente (Art. 46 Ley 675 de 2001)