Bienes comunes esenciales y no esenciales en la propiedad horizontal

Los bienes en la propiedad horizontal pueden ser privados o comunes; estos últimos a su vez pueden ser esenciales o no. Para que un bien tenga dicha condición es necesario que sea señalado su carácter de esencial en la escritura o reglamento interno de la propiedad horizontal.

En la propiedad horizontal los bienes pueden ser privados o comunes; los privados son aquellos que se encuentran delimitados y su uso y aprovechamiento es exclusivo, o integrantes del edificio. Por su parte, los bienes comunes son parte del edificio que pertenecen a la totalidad de los propietarios de los bienes privados y los cuales facilitan la existencia, conservación, goce y explotación del dominio particular.

Los bienes esenciales son aquellos que indica el artículo 3 de la Ley 675 del 2001, denominados como indispensables para la existencia y estabilidad de la propiedad horizontal y necesarios también para usar los bienes privados.

Entre los denominados bienes comunes que son esenciales se encuentran:

• El terreno sobre o bajo el cual están las construcciones o instalaciones de servicios públicos.
• Los cimientos, la estructura y las circulaciones indispensables para el aprovechamiento de bienes privados.
• Fachadas, techos y losas que sirven de cubierta a cualquier nivel.

Resulta imperativo que en la escritura o reglamento de la propiedad horizontal se incluya la determinación de los bienes comunes, con su respectiva indicación de esencial si contienen dicha característica.

Cuidado de los bienes comunes

El cuidado y manutención de los bienes comunes recae sobre todos los copropietarios, para lo cual es necesario que la administración recolecte las expensas comunes necesarias con las cuales se procure la conservación, mantenimiento, reparación, reposición y vigilancia de estos.

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