Zonas comunes: concepto y categorías
Las zonas comunes dentro de la propiedad horizontal se dividen en: de uso general, comunes de uso exclusivo, esenciales y no esenciales; cada una tiene una función dentro del uso y goce por parte de los copropietarios.
Las zonas comunes en la propiedad horizontal hacen referencia al conjunto de inmuebles que pertenecen a todos los propietarios y arrendatarios que se encuentran sujetos a la propiedad horizontal. Entre las zonas comunes tenemos los pasillos, corredores, escaleras, ascensores, calles internas de parqueaderos, piscinas, zonas de juegos, salones sociales, cimientos, losas o placas, corredores de acceso o ductos, techos, zonas verdes, parque social, circulación peatonal, ascensores, etc.
Las zonas comunes se definen en el artículo 3 de la Ley 675 del 2001 como:
“Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”.
Dichas zonas comunes son los espacios disponibles para el uso y goce de los copropietarios y se dividen en: zonas de uso general, comunes de uso exclusivo y comunes esenciales y no esenciales.
Las zonas comunes de uso exclusivo contempladas en el artículo 22 de la Ley 675 del 2001 son aquellas determinadas como tal dentro de los estatutos o reglamento de propiedad horizontal; estas se especifican como los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce particular. Se excluyen del uso comunal de los copropietarios aquellos cuyo empleo colectivo limitaría el libre goce y disfrute del bien privado; entre estos tenemos los patios, balcones y terrazas cubiertas.
Por su parte, las zonas comunes esenciales son aquellas indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como las imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Se reputan bienes comunes esenciales el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel; por su parte, las zonas comunes no esenciales son aquellas que no son indispensables para la seguridad, existencia y conservación de la propiedad horizontal.