Nueva realidad: negociar y acordar cláusulas en contratos de arrendamiento comerciales
Flexibilidad negociada para un contrato de arrendamiento puede ocurrir de diversas maneras.
Este tipo de cláusulas toman mayor relevancia que nunca.
Seguro de interrupción de las actividades es común en los contratos de arrendamiento comerciales más sofisticados.
Flexibilidad negociada para un contrato de arrendamiento puede ocurrir de diversas maneras.
Este tipo de cláusulas toman mayor relevancia que nunca.
Seguro de interrupción de las actividades es común en los contratos de arrendamiento comerciales más sofisticados.
La pandemia del COVID-19 ha hecho que se presenten diversos cambios en las negociaciones contractuales de los locales comerciales, donde la afectación o principal beneficio dependerá de las renegociaciones que se tengan entre arrendadores y arrendatarios, principalmente aquellos que se han visto afectados por el cierre de estos durante la crisis.
Juan Bernardo García, socio de Baker McKenzie y presidente del grupo de práctica de bienes raíces de la firma en América Latina explica en diálogo con Actualícese que, según los principios generales de derecho contractual, arrendadores y arrendatarios podrán negociar y acordar la incorporación de una gran variedad de cláusulas en los contratos de arrendamiento comerciales adaptadas a la nueva normalidad, salvo por aquellas prohibiciones que surjan de las leyes vigentes y a las que las partes no puedan renunciar.
«Creemos que las partes podrán analizar con una nueva óptica las opciones en cuanto a la forma en la que se estructuran los contratos de bienes inmuebles», indica.
Como ocurre con todo cambio en el mercado, para él, veremos a arrendadores y arrendatarios explorar sus opciones y buscar maneras creativas de enfrentar los nuevos desafíos comerciales.
Sin embargo, las partes deben revisar los términos de su contrato de arrendamiento respecto a las cuestiones específicas relacionadas al bien inmueble, mercado e industria en particular, para buscar mitigar los riesgos legales que nos traen los eventos inesperados, como sin duda ha sido el caso de la pandemia que ahora vivimos.
Modificaciones que se prevén en el mercado de la nueva normalidad
- Plazos de arrendamiento menores o flexibles.
- Cláusulas con opción de ampliar, reducir o reconfigurar la superficie arrendada, con el fin de brindar mayor flexibilidad.
- Más disposiciones en materia de la renta calculada en función de la facturación versus rentas fijas, o una mezcla más balanceada de ambos componentes.
- Ajustes a cláusulas de larga tradición, tales como la obligación de mantener las instalaciones abiertas al público o en operaciones en casos de fuerza mayor.
- Requisitos de seguros integrales y garantías.
- Búsqueda de espacios sustentables y atendiendo estándares LEED y WELL.
«Las partes siempre deben tener en cuenta que diversas actividades se vieron afectadas por la pandemia y deberán encontrar soluciones que los beneficien a todos y que ayuden a las partes a sobrevivirla y a generar crecimiento posteriormente. Además, probablemente las partes podrían obtener más ganancias si renegocian los contratos de buena fe en lugar de iniciar acciones legales», sugiere García.
¿Qué deben tener en cuenta arrendatario y arrendador al establecer un contrato comercial?
Para él, las partes necesitan certeza, tanto en términos de uso como de costo. En arrendamientos comerciales minoristas, algunas partes pretenden arrendamientos de renta variable, es decir, sujetos a la facturación para proteger los negocios en lugar de un arrendamiento sujeto a un costo de renta fijo. No obstante, los arrendadores también pretenden una renta base para asegurar liquidez.
En arrendamientos comerciales o de oficinas, las partes pretenden encontrar la manera de maximizar el uso y la seguridad del espacio.
Los propietarios, inquilinos o administradores de bienes inmuebles de este tipo, en ciertos casos deben garantizar el cumplimiento de los protocolos de ley para minimizar las posibilidades de contagio de COVID-19 en los establecimientos.
Medidas a tomar antes de arrendar un inmueble
García explica que arrendadores y arrendatarios deben continuar tomando las medidas que hubiesen tomado antes de la pandemia; por ejemplo, solicitar comprobaciones debidas financieras y verificación de viabilidad y capacidad de resiliencia del giro y del negocio.
Sin embargo, las partes también pueden adoptar nuevas medidas tales como explorar las revisiones de renta variable o las cláusulas de interrupción de actividades, seguros de cesantía de operaciones, garantías de pago de renta, entre otros.
Uso de las cláusulas de arrendamiento flexibles
La flexibilidad negociada para un contrato de arrendamiento puede ocurrir de diversas maneras y hoy este tipo de cláusulas toman mayor relevancia que nunca.
En los contratos de arrendamiento para ciertos giros, el poder disminuir, reconfigurar y/o aumentar el área arrendada a discreción del inquilino puede ser una de las opciones de mayor interés, como, por ejemplo, el poder ocupar temporalmente un piso adicional en un edificio para poder cumplir con los ratios de ocupación por la sana distancia y posteriormente disminuir la ocupación según los nuevos estándares de working from home.
La flexibilidad también puede comprender la variabilidad en la renta, por ejemplo, mediante una cláusula de renta calculada en función de la facturación versus una renta fija o una mezcla.
Relevancia de los seguros para los arrendamientos
«Los seguros de arrendamiento siempre han sido importantes para los arrendadores. El seguro de interrupción de las actividades es común en los arrendamientos tiple net (NNN) y en gran parte de los contratos de arrendamiento comerciales más sofisticados», afirma García.
El factor clave es si los eventos que provocan la interrupción del arrendamiento se encuentran cubiertos por alguna causa de fuerza mayor/caso fortuito y si la renta es pagadera por la compañía de seguros en esos casos.