ABC del revisor fiscal en propiedades horizontales
La figura de la Revisoría Fiscal no es obligatoria en todas las construcciones (edificios y conjuntos) que se encuentran sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal. La Ley 675 del 2001, establece claramente, cuáles construcciones deben contar con esta figura.
La figura de la Revisoría Fiscal no es obligatoria en todas las construcciones (edificios y conjuntos) que se encuentran sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal. La Ley 675 del 2001, establece claramente, cuáles construcciones deben contar con esta figura.
Obligación de tener revisor fiscal en las PH
Tener revisor fiscal será obligatorio en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, no importa el número de inmuebles privados que tenga, ni tampoco importa por ejemplo, que la mayoría sean de vivienda y unos pocos correspondan a uso comercial; por el solo hecho de ser una propiedad horizontal de carácter mixto, ya es obligatorio tener revisor fiscal.
Textualmente, el artículo 56 Ley 675 del 2001 indica:
“Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con revisor fiscal…”
En todo caso, el revisor fiscal lo elige la Asamblea de Propietarios, tal como lo indica el artículo 38 Ley 675 del 2001
“… 5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al revisor fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año”.
Casos en que es potestativo nombrar revisor fiscal
En los edificios o conjuntos exclusivamente residenciales es potestativo nombrar revisor fiscal.
El artículo 56 Ley 675 de 2001 cita:
“…Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con revisor fiscal, si así lo decide la Asamblea General de Propietarios…”
Así pues, quien haga las veces de revisor fiscal deberá cumplir con los siguientes requisitos:
- Ser contador público titulado inscrito en la Junta Central de Contadores y tener vigente su matrícula profesional.
- No ser propietario o tener bienes privados en el edificio o conjunto en donde va a desempeñar sus funciones.
- No tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, con el administrador y/o los miembros del Consejo de Administración (cuando exista).
- No tener vínculos comerciales con el administrador y/o los miembros del Consejo de Administración (cuando exista).
- Cualquier otra circunstancia que le reste independencia y objetividad a sus conceptos o actuaciones y en general, a su desempeño en el cargo.
La ley no establece que el edificio o conjunto de uso comercial o mixto deba contar con un número determinado de bienes privados para nombrar al revisor fiscal; por tanto, se presume que independientemente del tamaño, este órgano de fiscalización y control es obligatorio para las construcciones ya mencionadas.
Para los edificios o conjuntos de uso residencial, el nombramiento del revisor fiscal es voluntario y de igual manera, será la Asamblea General de Propietarios quien lo decida y realice su elección. En este caso, quien asuma el cargo de revisor fiscal, no podrá ser propietario o tener bienes privados en el edificio o conjunto en donde va a desempeñar las funciones de dicho cargo.
Al revisor fiscal lo eligen, en el caso de las sociedades, la Asamblea General de Accionistas, Junta de Socios, y si nos referimos a una propiedad horizontal, corresponde a la Asamblea General de Propietarios, que al ser el máximo órgano social, siempre será encargado de elegir al revisor fiscal cuando sea obligatorio o, incluso, cuando la Sociedad quiera tener la figura de forma voluntaria.
Esta es una función que no se puede delegar ni en la junta directiva, ni en el consejo de administración, ni en los gerentes o administradores, ya que siempre será una función propia no delegable por parte del máximo órgano social.
¿Cómo se contrata un revisor fiscal?
Cuando se reúne el máximo órgano social y escoge al revisor fiscal, este hecho debe aparecer en el acta; sin embargo, dicha acta queda incompleta si el revisor fiscal no acepta y, por lo tanto, la persona escogida carece de validez frente a la comunidad, terceros y demás.
Si el revisor fiscal está presente en la asamblea donde fue elegido, puede firmar aceptando el nombramiento. Las firmas que deben aparecer en el acta serán las del presidente de la Asamblea, el secretario nombrado para dicha asamblea y el revisor fiscal que está aceptando. Ahora, si el revisor fiscal no está o no puede aceptar en dicho momento, es factible que en un documento separado envíe una notificación firmada donde indique que acepta el nombramiento que se le hizo.
Recuerde que se debe registrar el acta para que dicho nombramiento tenga divulgación y efecto frente a terceros. Si no se hace, ese nombramiento solamente tendrá validez frente a la propiedad horizontal.
¿Cuándo y cómo removerlo de su cargo?
Las entidades que tienen la obligación, por ley o por estatutos, de nombrar un revisor fiscal, deben hacerlo conforme a lo establecido en el Código de Comercio, y en el caso en que desee prescindir de sus servicios debe aplicar lo establecido en el artículo 206 del Código de Comercio, el cual hace una breve mención sobre el período del revisor fiscal en una entidad y sobre su remoción; en dicho artículo se establece:
“En las sociedades donde funcione junta directiva el período del revisor fiscal será igual al de aquella, pero en todo caso podrá ser removido en cualquier tiempo, con el voto de la mitad más una de las acciones presentes en la reunión”.
De acuerdo con lo anterior, el revisor fiscal puede ser removido de su cargo en cualquier momento; sin embargo, podrá hacerlo únicamente quien lo eligió, es decir, la Asamblea General de Accionistas en el evento de una sociedad por acciones o una SAS o una sociedad en comandita por acciones; en el caso de una sociedad de responsabilidad limitada tendrá que hacerlo la Junta General de Socios, o en el caso de una propiedad horizontal la Asamblea General de Copropietarios; para ello, no es necesario un quórum absoluto, pues la ley es clara al señalar que es suficiente con el voto de la mitad más uno de las acciones presentes en la reunión.