Aumento en cuota de administración, ¿cuánto debe ser?
Erradamente muchos creen que la cuota de administración siempre debe subir, o que si sube debe ser igual al del s.m.m.l.v. o al IPC, etc. El aumento es según el presupuesto y la libertad absoluta de la asamblea a determinar el porcentaje, que puede ser el doble o el triple… ¡lo que quieran!
Erradamente muchos creen que la cuota de administración siempre debe subir, o que si sube debe ser igual al del s.m.m.l.v. o al IPC, etc. El aumento es según el presupuesto y la libertad absoluta de la asamblea a determinar el porcentaje, que puede ser el doble o el triple… ¡lo que quieran!
Para hablar de presupuesto y con ello, de los incrementos que se deben hacer en las cuotas de administración en una Propiedad Horizontal, primero debemos definir que son las Expensas Comunes:
“Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.” (Art. 3º Ley 675 de 2001)
Ese valor para el mantenimiento de las zonas y bienes comunes y su administración general son las Expensas Comunes necesarias y siempre se pagarán según el coeficiente de propiedad privada, salvo los Módulos de Contribución en las PH Comerciales y Mixtas, donde será pagado según la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.
De tal manera que el presupuesto que generalmente es calculado por año es el valor proyectado de todos los gastos que demandará la Propiedad Horizontal en el sostenimiento de las zonas y bienes comunes.
¿Cuánto debe ser el aumento en la administración de una Propiedad Horizontal?
Una respuesta rápida sería según el incremento que haya tenido el presupuesto éste año, en comparación al presupuesto del año anterior.
Pero realmente es la Asamblea General de Propietarios, como máximo órgano social, el que decide si aprueba o no, el Proyecto de Presupuesto que realizó el Administrador con el Consejo de Administración (si hay Consejo). De tal manera que la Asamblea tiene la potestad de tomar las siguientes decisiones, por ejemplo:
- Aprobar el proyecto de presupuesto que se le presentó.
- Rechazarlo y pedir que se elabore otro proyecto, con menos o más gastos.
Monto del incremento en las cuotas de administración
Respecto al porcentaje que tendrá las cuotas de administración para los propietarios, diríamos que está supeditado al incremento que haya tenido el presupuesto para este año, pero no necesariamente, pues si existen excedentes del año anterior, la Asamblea podría aprobar un Presupuesto más alto, pero mantener el valor de la cuota de administración, pues la P.H. tiene unos excedentes (aparte de la Reserva mínima del Fondo de Imprevistos -Art. 35 Ley 675), por lo que podría usar dichos excedentes, para financiar parte del presupuesto de éste año y así mantener una cuota congelada o incluso reducirla.
O por el contrario, podría la Asamblea, aprobar para éste año nuevas inversiones como cambios de alcantarillado, pintura general, hacer una piscina, etc., lo que podría conllevar a tener un presupuesto 10, 30, 50, 100, 200% más alto que el del año anterior y como ya anotamos, el Máximo Órgano Social (Siempre que cumpla con la convocatoria, el quórum para deliberar y decidir) es autónomo en decidir el nuevo presupuesto y con ello, el porcentaje en que incrementará para todos los propietarios, las cuotas de administración, esto incluye a los ausentes y disidentes.
“Ley 675 de 2001 Art. 38. Naturaleza y Funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
1. […]
2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.”