Consejo Técnico emite comunicado sobre reconocimiento de activos en propiedades horizontales
En comunicado publicado en su página de internet en enero de 2015, el CTCP da claridad a lo que se había indicado en el Concepto 178 de agosto de 2014, cuando se indicó que las personas jurídicas de las propiedades horizontales deberían reconocer como activos en el ESFA los bienes comunes de la copropiedad. De acuerdo con doctrinas posteriores de noviembre y diciembre de 2014, el CTCP concluye que solo deberán reconocer como activos los bienes comunes no esenciales y solo si se cumple además con la disposición del artículo 20 de la Ley 675 de 2001.
En comunicado publicado en su página de internet en enero de 2015, el CTCP da claridad a lo que se había indicado en el Concepto 178 de agosto de 2014, cuando se indicó que las personas jurídicas de las propiedades horizontales deberían reconocer como activos en el ESFA los bienes comunes de la copropiedad. De acuerdo con doctrinas posteriores de noviembre y diciembre de 2014, el CTCP concluye que solo deberán reconocer como activos los bienes comunes no esenciales y solo si se cumple además con la disposición del artículo 20 de la Ley 675 de 2001.
En el presente mes de enero de 2015 el CTCP decidió publicar en su página de internet un “Comunicado a la opinión pública sobre el reconocimiento de activos en las propiedades horizontales”. En dicho comunicado el organismo de control reconoce que la expedición del Concepto 178 de agosto de 2014, a través del cual se indicó que las personas jurídicas de las propiedades horizontales que hagan transición a la NIIF para Pymes deberían reconocer como activo en el ESFA los bienes comunes de la copropiedad, ha generado múltiples interpretaciones y preocupaciones razón por la cual se hace necesario hacer mayores precisiones sobre el tema.
El CTCP por tanto vuelve a retomar la tesis de que el párrafo 35.7 de la NIIF para Pymes exige que en el ESFA sean reconocidos todos los activos existentes a la fecha de transición. Sin embargo, para que un activo pueda ser reconocido como tal, el CTCP menciona que en tal caso se requiere que se cumpla con lo indicado en el párrafo 2.15 de la misma NIIF para Pymes en donde se lee lo siguiente:
“Un activo es un recurso controlado por la entidad como resultado de sucesos pasados, del que la entidad espera obtener, en el futuro, beneficios económicos.”
(El subrayado es nuestro).
Por tanto, como el factor que generó el debate en torno al concepto de agosto de 2014 del CTCP era justamente el hecho de que la persona jurídica que administra las copropiedades no tiene “control” sobre los bienes comunes y por tanto, no debería reconocer dichos bienes entre sus activos, el CTCP pasa a mencionar lo siguiente en el Comunicado:
“Ahora bien, para analizar el tema del control sobre los bienes comunes debe tenerse presente lo señalado en el artículo 20 de la Ley 675 de 2001:
“Artículo 20. Desafectación de bienes comunes no esenciales. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal. (…)”
De las dos normas transcritas anteriormente, se puede concluir, que los bienes comunes no esenciales, para ser considerados como activos de la copropiedad deben ser desafectados y para ello se requiera la aprobación por parte de la asamblea general de copropietarios. En caso contrario, dichos bienes no podrían reflejarse en los Estados Financieros de la Copropiedad.
En conclusión, éste Consejo ratifica la posición indicada en los conceptos números 178 y 672 del 29 de agosto y 23 de diciembre de 2014, por lo que en cada caso en particular, se deberá evaluar el cumplimiento de los requisitos para que un bien pueda ser considerado como activo.”
Bienes comunes esenciales y no esenciales
Note que el comunicado llega a la conclusión de que los únicos activos que pueden ser reconocidos en el ESFA de la persona jurídica que administra las copropiedades serían los “bienes comunes no esenciales”, lo cual deja por fuera a los “bienes comunes esenciales”. Al respecto, el artículo 3 de la Ley 675 de 2001 dice lo siguiente:
“Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.”
(El subrayado es nuestro).
Además, para poder reconocer como activos los “bienes comunes no esenciales”, se requerirá de que los mismos hayan sido desafectados, lo cual exige la aprobación de la mayoría de los dueños de la copropiedad.
Esta misma precisión acerca de que solo podrían ser reconocidos como activos los “bienes comunes no esenciales”, ya la había hecho también en los Conceptos 369 de noviembre 24 de 2014 y 672 de diciembre 23 de 2014