Contabilización de inmuebles adquiridos sobre planos

En la actualidad, los modelos comerciales utilizados en la venta de bienes inmuebles se han orientado hacia la preventa, en lo que se conoce como “venta sobre planos”. Estas operaciones se tratan como anticipo para ambas partes, a saber, comprador y vendedor. Explicamos su contabilización.

Hoy en día el modelo comercial preferido por las constructoras y comercializadoras de bienes inmuebles es el modelo conocido como “venta sobre planos”. Este modelo le permite a las primeras obtener recursos para adelantar el proceso de edificación de las unidades habitacionales, y disminuir la necesidad de inversión de capital propio o endeudamiento con entidades financieras.

Aunque el modelo se denomina “venta sobre planos”, esta designación tiene efectos limitados al ámbito comercial, pues en realidad no se trata de una venta, sino de un contrato para la futura venta de un bien inmueble.

La naturaleza del contrato implica que el cliente se compromete a realizar una cantidad determinada de abonos anticipados con destino a la constructora, durante un lapso comprendido entre la firma del contrato y la fecha de entrega del inmueble. Estos pagos anticipados generalmente cubren lo que normalmente sería la cuota inicial del activo adquirido.

Tratamiento contable de los anticipos

El comprador que empieza a entregar dinero a la constructora a modo de anticipo para la compra del bien inmueble debe tratar estos dineros como una cuenta por cobrar no financiera. Este tratamiento implica que la partida se mide al costo, no se ajusta en ningún caso con alguna tasa de interés, ni con fórmulas de valor presente.

[pq]El vendedor, por su parte, al recibir los dineros provenientes del cliente debe contabilizar un pasivo no financiero, por concepto de anticipos de clientes[/pq]. Al igual que en el tratamiento que debe seguir el comprador, esta partida se mide al costo, no se ajusta por concepto de intereses ni por valor presente, y debe corresponder con exactitud al dinero recibido realmente por parte del cliente.

Reconocimiento de la compraventa

En los negocios de compra y venta de inmuebles sobre planos, la transacción en cuestión (compra o venta) debe reconocerse teniendo en cuenta el párrafo 23.10 del Estándar para Pymes. Este párrafo establece los requerimientos que deben cumplirse para reconocer la venta de un bien.

El citado párrafo establece que las ventas de bienes deben reconocerse cuando se cumplan todas las condiciones allí establecidas, entre ellas, una de las más importantes, la transferencia de los riesgos y ventajas significativos asociados a la propiedad del bien.

Fíjese que la norma no requiere que la titularidad legal del bien haya sido transferida del comprador al vendedor, sino que se refiere a los riesgos y ventajas asociados a la propiedad del bien.

En el caso de la venta de inmuebles por parte de una constructora, la transacción generalmente se reconoce en el momento en el cual se elabora la escritura pública de compraventa. Este es el momento en el cual la constructora suele haber terminado todos los trabajos necesarios para entregar los inmuebles a los compradores, y proceden a programar la firma de las escrituras.

Negocios no concretados

En algunas ocasiones los negocios pactados como venta sobre planos no llegan a concretarse por diversos factores, generalmente porque el cliente desiste de la compra o no obtiene la aprobación de un crédito hipotecario que le permita terminar de pagar a la constructora.

En estos casos es necesario revisar los contratos existentes entre la constructora y el cliente, con el fin de determinar si la primera debe reintegrar todo el dinero al segundo, o si existe algún tipo de penalidad por la resolución del contrato. Si la constructora cobra un monto por concepto de penalidad por la resolución del contrato, debe reconocer este valor como un ingreso de actividades ordinarias, pues es un concepto relacionado por completo con su actividad.

Por parte del comprador, en caso de que este deba cancelar una penalidad por resolver el contrato sin llevar a cabo la compra, tendrá que reconocer una pérdida en su estado de resultados, la cual no puede ser capitalizada como parte de ningún activo.

Juan David Maya Herrera
Consultor de Estándares Internacionales de Información Financiera
Certificación Internacional por el ICAEW en IFRS Full (NIIF Plenas)
Correo: jmaya@actualicese.co

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