El Arrendatario de local comercial NO se puede oponer a que el arrendador lo venda
El dueño de un local comercial puede venderlo pero el nuevo propietario debe respetar las condiciones del contrato de arrendamiento. Sólo por motivos muy concretos las partes lo pueden dar por terminado.
El dueño de un local comercial puede venderlo pero el nuevo propietario debe respetar las condiciones del contrato de arrendamiento. Sólo por motivos muy concretos las partes lo pueden dar por terminado.
El contrato de Arrendamiento de un local comercial hace parte del Establecimiento de Comercio.
Cuando un empresario le da vida a su empresa, no arranca con cero elementos, por el contrario, cuando nace el Establecimiento de Comercio empieza automática a conformar un conjunto de bienes organizados para realizar los fines de la empresa.
Entre los elementos que pertenecen al Establecimiento de Comercio están los descritos en el Artículo 516 del Código de Comercio:
1) La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios;
2) Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales…
3) Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos …
4) El mobiliario y las instalaciones;
5) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;
6) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial,
7) Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del establecimiento…
Como quedo anotado, el Contrato de Arrendamiento del local comercial que ocupe el comerciante con su Establecimiento, hace parte del mismo y por consiguiente, le nacen derechos sobre su estabilidad y permanencia en dicho local.
¿Puede entonces el dueño del local comercial, venderlo o ceder el contrato de arrendamiento a un tercero?
Si. Pero el nuevo dueño del local comercial o del contrato, tiene la obligación de respetar el término del contrato de arrendamiento que tiene suscrito el arrendatario con el antiguo dueño. Esto significa que si tiene un contrato que termina en diciembre y el local es vendido en junio, el nuevo dueño debe respetar el contrato de arrendamiento hasta diciembre, al igual que los derechos de prórroga automática si lleva en el local más de 2 años con la misma actividad, tal como lo explicamos aquí.
¿Puede el arrendatario negarse a pagar los cánones de arrendamiento al nuevo dueño?
Depende. Lo primero que debe tener en cuenta el dueño del local al momento de hacer la venta de su inmueble, es que debe notificar por escrito la venta que hizo al arrendatario, de tal manera que lo informa sobre quien será el nuevo dueño y con ello, la persona que empezará a recibir los cánones de arrendamiento.
La excepción para que el arrendatario no acepte al nuevo dueño del inmueble o sea, al nuevo arrendador, es que éste tenga problemas legales en los que no sea conveniente hacerle pagos.
En otras palabras, si el nuevo dueño del local comercial está incurso en la Lista Clinton o similares, está en investigaciones penales por posibles delitos como lavado de activos, testaferrato, etc.
Como se podrá entender, al comerciante no lo pueden obligar a seguir pagando el canon de arrendamiento a una persona natural o jurídica que se encuentre en la Lista Clinton, la UIAF, la OFAC, BASC, etc.