Inasistencia a asamblea de propietarios, multa no es automática

En muchas propiedades horizontales se cree que la multa por inasistencia a su asamblea de copropietarios es automática, cuando para ello debe estar creada primero por el máximo órgano social y segundo, debe agotarse un proceso antes de imponerse.

Siempre que pensemos en un castigo, cualquiera que sea, en nuestro caso, la multa, es menester por disposición de la Constitución Política en su artículo 29, debe establecerse primero la falta y su castigo, y posteriormente el procedimiento para aplicarla lo que conlleva a poder ejercer el derecho de defensa.

Por ende, la aplicación de una multa pecuniaria o no pecuniaria (dinero o de otra clase) por inasistencia a las asambleas de copropietarios por parte de un propietario o su delegado, deberá también ajustarse a la norma que está por encima de la Ley 675 de 2001 y los Estatutos: la Constitución Política.

Lo primero: ¿es obligación o es potestativo del propietario asistir a asambleas?

Primero veamos la Ley 675 de 2001:

“Artículo 37. Integración y Alcance de sus Decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados,… … Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella.”(Subrayado nuestro)

Legalmente es potestativo, pero su asistencia es un deber, pues no asistir perjudica la posible toma de decisiones, aprobación de presupuestos, nombramiento de Administradores, etc.

La razón, es que su ausencia afecta la conformación los quórum mínimos exigidos en la Ley o los Estatutos, para poder deliberar y decidir.

Sanción por inasistencia a asambleas

Como mencionamos, la Ley habla de una potestad pero en la práctica es un deber que los mismos propietarios pueden imponerse sanciones por su inasistencia. Para ello, deben cumplirse unas condiciones:

Creación de la sanción/multa

Debe estar plasmado en los Estatutos o en una adición o reforma a los mismos o en su defecto, como mínimo aprobado por la Asamblea de Propietarios y estar así plasmado en un Acta anterior (Art. 38 núm. 6º y Art. 59), la cual se le hizo la debida publicidad y notificación (Art. 47). De igual manera, debe plasmarse el monto a cobrar, la cual sólo aplicará para las futuras Asambleas de Propietarios, nunca para la misma Asamblea en la cual se está creando el castigo.

Nota: Dicha sanción la debe crear el máximo órgano social, nunca el Consejo de Administración, lo que si puede hacer éste último órgano es el proceso para su imposición, si así se lo delegó la Asamblea de Propietarios, según los siguientes puntos.

Imposición de la sanción/multa

Para poder imponer la sanción por inasistencia, se debe cumplir con varias condiciones:

1. Primero, que la citación de convocatoria se haya efectuado con la debida antelación que establece la Ley 675 de 2001, artículos 39 y 41, o sea, 15 días calendario para la primera convocatoria y mínimo tres días hábiles después la segunda.
2. Que se haya notificado debidamente a los propietarios mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de cada inmueble a la última dirección registrada por los mismos ante la administración.
   Nota: no necesariamente a un propietario se le debe notificar en el mismo inmueble de su propiedad, pues es posible que tenga desocupado o arrendado su inmueble, de tal manera que se le deberá notificar en la dirección que informe a la administración (ante desconocimiento absoluto, incluso de correo electrónico o celular, se hará entonces en el inmueble que está al interior de la PH).
3. Se le permita al propietario que será sancionado por no asistir, su derecho a la legítima defensa. O sea, se le escuche en descargos por parte de la Asamblea o Consejo de Administración si lo hay, para que el propietario pueda presentar las excusas debidamente que prueben la causal de inasistencia, posterior a eso, el ente sancionador podrá determinar si acepta o no las pruebas de dicha inasistencia y multará o no.

Como se observa en el Punto 3, no es que por el hecho de no presentarse, que simplemente la administración en el siguiente mes le carga la multa en el recibo de la cuota mensual de administración. Primero se le debe notificar del inicio del proceso sancionatorio para que se pueda defender, luego y según los descargos, si se impondrá formalmente la multa.

Monto de la multa que puede establecer la asamblea de copropietarios

Es potestativo de la Asamblea fijar su valor, en todo caso, no puede ser superior al valor de dos (2) cuotas mensuales de administración. (Art. 59 núm. 2º Ley 675 de 2001).

Proceso de cobro

Una vez impuesta la multa (agotado la diligencia de descargos como señalamos), es el administrador quien tiene la obligación de iniciar el cobro de todo valor legal, como son las cuotas de administración ordinarias, extraordinarias, intereses de mora y las multas (art. 51, núm. 8º, Ley 675).

Inmueble administrado por una inmobiliaria

Cuando una persona encarga la administración de su inmueble ubicado al interior de una P.H., por ejemplo, a una inmobiliaria, se debe fijar claramente en el contrato de administración, quién es el responsable de asistir a las Asambleas de Propietarios, si el propietario, o la empresa inmobiliaria como administrador del inmueble.

De lo anterior, se deberá informar a la Administración de la P.H., para que esta sepa a quién debe enviar la citación de convocatoria. En todo caso, siempre será el propietario quien deberá responder económicamente por las multas y no está exonerado ante la P.H. por el hecho de haber delegado la administración de su inmueble.