Ley de Propiedad Horizontal: derechos y deberes de copropietarios y administrador
Cuando se habita en conjuntos residenciales o condominios, por lo general se presentan problemas de convivencia. El ruido y las mascotas son dos de las causas más comunes cuando de conflictos se trata. El administrador es el llamado a impartir orden.
Cuando se habita en conjuntos residenciales o condominios, por lo general se presentan problemas de convivencia. El ruido y las mascotas son dos de las causas más comunes cuando de conflictos se trata. El administrador es el llamado a impartir orden.
La Ley 675 del 2001 o de Propiedad Horizontal regula los inmuebles donde concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Su fin es el de garantizar la seguridad y la sana convivencia a través de una normatividad caracterizada por la convivencia pacífica y la solidaridad social.
La ley también regula lo relacionado con las actas de juntas, las funciones de los órganos de la comunidad, del administrador, régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto y renuncia al cargo de presidente, entro otros items. Con lo anterior, la Ley de Propiedad Horizontal gana flexibilidad, dinamismo y eficacia.
Ahora, tenga en cuenta que todo comienza con la posición individual de quienes habitan en la copropiedad. Hay que educar entonces a la comunidad sin importar el estrato social al cual pertenezcan. Siempre existirán personas que infrinjan las normas. Es conveniente elaborar manuales, rotar circulares y utilizar las carteleras para dar a conocer la Ley de Propiedad Horizontal.
Usted tiene derecho a
“Cada propietario tiene derecho de dominio exclusivo sobre su unidad privada. Quiere decir que puede vender, enajenar, gravar o ceder la tenencia de su unidad privada, a cualquier título. Por supuesto, hay límites a este derecho, impuestos por las leyes y reglamentos. Por ejemplo, si usted es dueño de un apartamento en una unidad residencial no puede utilizarlo como oficina o local comercial”, dice Carlos Eduardo Cardona, abogado experto en Propiedad Horizontal.
El propietario también tiene derecho a usar áreas comunes como ascensores, jardines, piscinas y pasillos, entre otros, siempre y cuando lo haga según el destino de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios. Atándonos a esto, los pasillos no se pueden usar como lugares de juego, o para estacionar bicicletas, motos o vehículos, ni se pueden usar los parqueaderos como depósito de muebles y materiales.
Otro derecho de los propietarios es el de vivir en un ambiente limpio, saludable y estético.
“Hay que insistir en el cumplimiento de las normas de educación, y ser estrictos con aquellos que arrojan basuras, colillas de cigarrillos, papeles y demás desechos, o a los que piensan que las zonas comunes se utilizan como sanitario para las mascotas. Hay quienes utilizan las ventanas para colgar la ropa y los tapetes, lo que hace que la estética se vea afectada”, agrega Cardona.
El ruido, un mal que aturde a todos
La contaminación auditiva es uno de los problemas de convivencia más comunes en la Propiedad Horizontal. El copropietario tiene derechos que se deben hacer respetar cuando se vea perturbado por culpa del ruido excesivo.
“Es recomendable que primero se establezca diálogo con el vecino para que este reduzca el ruido. Si esto no mejora, la ley está de su lado ya que se indica que hay que favorecer la tranquilidad, acatar las disposiciones ambientales en relación a niveles de contaminación auditiva y visual, y por lo tanto usted puede exigir sus derechos”, dice Cardona.
Si después de los pasos anteriores no se logra nada, la Policía entrará a aplicar métodos correctivos. El Código de Policía señala que estas acciones son nocivas para la salud y perturban la convivencia.
“El ruido debe estar determinado en el reglamento interno de la propiedad horizontal. Pienso que hacer algún tipo de evento en el salón comunal hasta las 10:00 pm es una hora respetable. Hay que tener en cuenta que las personas tienen que respetar los derechos de los mayores, de los niños, de quienes tienen que trabajar al otro día. Hay sanciones para aplicar y la mejor solución no es llamar a la Policía. Se debe informar al administrador para que se tomen las medidas correspondientes”, expresa Cardona.
¿Problemas con las mascotas?
Las mascotas, uno de los temas que más reclamos, enfrentamientos y discusiones provoca entre copropietarios, ya que muchos de sus dueños no tienen cultura y solidaridad con los vecinos. Además, desconocen las normas sobre tenencia de mascotas y hasta las normas de urbanidad y aseo.
La Ley 746 del 19 de julio del 2002 reglamenta la tenencia y manejo de mascotas, y establece sanciones para quienes incumplan con las normas. Las mascotas no pueden transitar sueltas por las zonas públicas. Si un perro es peligroso debe tener bozal y tiene que estar amarrado. De igual manera, los dueños de las mascotas están en la obligación de recoger los excrementos.
“Los propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos en los lugares señalados, tendrán como sanción impuesta por la autoridad municipal competente, multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario que consiste en limpieza de los lugares que la respectiva alcaldía municipal defina. En caso de renuencia, se impondrá arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) días: la autoridad municipal procederá a trasladar el caso a la autoridad competente para conocer el caso y aplicar la sanción respectiva”, según la ley.
Funciones del administrador
El administrador es el representante legal de la copropiedad y cuenta con facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, de manera que con sujeción a las leyes y a las costumbres civiles y mercantiles, reúne en si las funciones y atribuciones de gerente, tesorero, mandatario y depositario, susceptibles de ejercicio único o delegable parcialmente bajo su responsabilidad.
Según la Ley 675 del 2001 las siguientes son las funciones básicas para los administradores de Propiedad Horizontal:
- Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos.
- Llevar bajo su responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.
- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes, las actas de la Asamblea General y del Consejo de Administración, si lo hubiere.
- Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
- Llevar la contabilidad del edificio o conjunto.
- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica, que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales, y destinarlos a los fines autorizados por la Asamblea General.
- Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos, de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
- Cobrar y recaudar cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas.
- Elevar a escritura pública y registrar las reformas al Reglamento de Propiedad Horizontal aprobadas por la Asamblea General de Propietarios, e inscribir ante la entidad los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
- Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
- Notificar a los propietarios de bienes privados, las sanciones impuestas en su contra por la Asamblea General o el Consejo de Administración, por incumplimiento de obligaciones.
- Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la Asamblea General o el Consejo de Administración, una vez se encuentren ejecutoriadas.
- Expedir paz y salvo de cuentas con la Administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
Las demás funciones previstas en la presente ley y en el Reglamento de Propiedad Horizontal, así como las que defina la Asamblea General de Propietarios.