Local, oficina o bodega en alquiler, ¿cómo se maneja su prórroga, los incrementos y demás aspectos contractuales?
Erradamente algunos creen que todo lo referente al arrendamiento de locales, oficinas o bodegas se regula igual que una vivienda, cuando lo propio es la aplicación de las cláusulas contractuales.
Erradamente algunos creen que todo lo referente al arrendamiento de locales, oficinas o bodegas se regula igual que una vivienda, cuando lo propio es la aplicación de las cláusulas contractuales.
Infografía (haz click en la imagen para ampliar)
En el caso de las viviendas que son usadas para vivir, se aplica la norma propia sobre el arrendamiento de vivienda que es la Ley 820 de 2003, la cual es norma preferente, frente a las cláusulas del contrato de arrendamiento de vivienda que la contradiga.
Caso contrario es en el caso de los locales, oficinas y bodegas, que se aplica las cláusulas contractuales como norma principal, o sea, se aplica en forma preferente, las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento comercial y de manera supletoria o y en caso de vacios contractuales, se aplicaría lo que disponga el Código de Comercio.
Viviendas usadas como oficinas, locales o bodegas o con uso mixto, ¿qué normatividad se aplicaría?
Si una casa o apartamento es arrendado, pero su uso no es para vivir, sino para usarlo como local comercial, oficina o bodega, se entiende como arrendamiento comercial y no como arrendamiento de vivienda y asimismo la normatividad a aplicar, así el contrato diga otra cosa. Pero si en la casa o apartamento se le da un uso mixto simultáneamente, o sea, se vive en él, pero también se usa una parte como oficina o local comercial, la normatividad a aplicar dependerá del área usada. Veamos: Si más del 50% del área es usado como vivienda, se aplicará la Ley 820 de arrendamiento de vivienda urbana para todo el inmueble; pero si el área usada comercialmente es superior al 50%, se aplicará para todo el inmueble, la normatividad mercantil.
¿Cómo se maneja la prórroga de los contratos de arrendamiento de locales, oficinas y bodegas?
Por regla general como ya anotamos, se prorroga en los términos que se haya fijado en el contrato. Pero después de dos años, nace bajo ciertas condiciones, el derecho a la prórroga automática del arrendamiento de local comercial.
¿Qué es la prórroga automática del contrato de arrendamiento de local comercial?
Es el derecho que tiene el arrendatario de un local, oficina o bodega que se le renueve obligatoriamente el contrato de arrendamiento. Para ello, debe cumplir dos condiciones el arrendatario:
- Que haya ocupado el inmueble mínimo dos (2) años.
- Que el uso que le haya dado en ese tiempo, lo haya hecho con un mismo establecimiento de comercio o actividad mercantil. En otras palabras, que durante esos dos últimos años, no haya cambio la actividad mercantil que desarrolla en el inmueble. (Ej. El arrendatario durante los últimos dos años ha usado el local unos meses para tienda, otros para droguería, otros meses para venta de muebles, etc.)
“Código de Comercio. Artículo 518. Derecho de renovación del contrato de arrendamiento. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo,…”
¿Cuándo la prórroga automática, no opera?
Según el Artículo 518 del estatuto mercantil, cuando:
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato (no paga oportunamente los canon de arrendamiento, ejecuta actividades ilegales en el inmueble o le da una destinación distinta a la acordada),
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Obviamente para que opere la excepción a la prórroga automática, el arrendador debe hacer un preaviso manifestando alguna de las causales antes mencionadas, que no puede ser con una antelación inferior a seis (6) meses a la fecha de terminación (si la causal es por amenaza de ruina, el término de preaviso no operaría).
Derecho de Preferencia por reducción de locales
Si la no prórroga es por motivos de remodelación, 60 días antes de terminarse las obras, el arrendador debe ofrecerlo al último arrendatario, quien tendrá hasta 30 días antes de terminarse las obras, para decidir si vuelve a alquilar la oficina, bodega o local, eso se conoce como el Derecho de Preferencia. (Art. 521 del Código de Comercio)
Incremento del canon de arrendamiento de local, bodega u oficina
A diferencia de los inmuebles usados para vivienda, cuyos incrementos máximos son los establecidos en la Ley 820 de 200 (máximo el IPC del año anterior), en los contratos mercantiles de arrendamiento, se aplica lo que las partes hayan establecido libremente en el contrato. Sobre el particular puede ver nuestro editorial “Incremento de arriendo en Oficinas, Bodegas, locales en general en el 2011”