Préstamos de vivienda: ¿modalidad en pesos o en UVR?
Se ha generado cierto escepticismo e incertidumbre en los usuarios del sistema financiero a la hora de elegir la modalidad de los créditos de vivienda. En este editorial se exponen algunas características de estos en cuanto a los diferentes tipos de amortización que tienen, ya sea bajo UVR o pesos.
Se ha generado cierto escepticismo e incertidumbre en los usuarios del sistema financiero a la hora de elegir la modalidad de los créditos de vivienda. En este editorial se exponen algunas características de estos en cuanto a los diferentes tipos de amortización que tienen, ya sea bajo UVR o pesos.
A la hora de solicitar un préstamo de vivienda uno de los cuestionamientos que se presentan es la elección del sistema de amortización del crédito, ya sea que este quede bajo la modalidad de pesos o en UVR. A pesar de que la modalidad en UVR está presente desde la Ley 546 de 1999, los colombianos aún tienen gran escepticismo frente a las tasas indexadas, situación que no es gratuita, dado que a finales de 1990 se generó una crisis con el UPAC (antigua modalidad de préstamos de vivienda), la cual por estar sujeta al DTF generó impactos sustanciales en el incremento de los montos que adeudaban los prestatarios (en algunos casos se llegó a pagar el doble o más del valor esperado).
Por tanto, al momento de adquirir un préstamo de vivienda la mayoría de personas consideran que el nivel de incertidumbre que proporciona la modalidad bajo UVR puede resultar un inconveniente a futuro, frente a esto las entidades financieras han trabajado arduamente para intentar persuadir a los usuarios de lo contrario.
A ciencia cierta, no es válido precisar que una tasa es mejor o peor que otra, dado que no hay una certidumbre de cómo se comportará la inflación en posteriores años; sin embargo, a continuación intentaremos exponer las características de cada modalidad para que conforme a las condiciones de cada caso particular, se establezca cuál sería la modalidad más conveniente.
UVR
La principal característica de esta modalidad es que está sujeta al índice de precios al consumidor –IPC–, es decir, que el valor de la cuota a pagar y el saldo del crédito puede aumentar o disminuir de acuerdo al comportamiento de la inflación, lo que supone un nivel de riesgo para el prestatario.
La amortización bajo UVR se puede presentar de tres formas:
- Cuota constante en UVR: al inicio de la amortización, presenta la cuota en pesos más baja de todos los sistemas bajo UVR; el valor de la cuota varía mensualmente según los índices de inflación.
- Abono constante a capital en UVR: la cuota aumenta a un ritmo inferior a la inflación en los dos primeros tercios del plazo, el aumento cuota a cuota es inferior a la inflación.
- Cuota cíclica por años: El valor de las cuotas aumenta cada año de acuerdo con el índice anual de la inflación, lo cual quiere decir que relativamente está estable mes a mes y se evidencia el incremento de forma anual.
En pesos
La amortización en pesos no depende de la inflación y se puede presentar de dos formas:
- Cuota constante en pesos: es la típica amortización de créditos a largo plazo en el que la cuota es la misma a lo largo del crédito pero al interior de la misma se inicia pagando mayor valor de interés y menor abono a capital, situación que cambia proporcionalmente a medida que se paga cada cuota hasta que al final los intereses sean mínimos y casi todo el valor de la cuota se abone a capital.
- Abono constante a capital: el abono a capital es siempre el mismo desde el inicio del crédito, y la cuota mensual decrece a lo largo del tiempo dado que los intereses son calculados de acuerdo a cada pago mensual. El saldo de la deuda disminuye de forma más rápida que el anterior sistema.
Puntos a tener en cuenta
- En cualquier modalidad se pueden realizar abonos a capital extraordinarios o incluso el pago total del capital en cualquier momento.
- Sí no se desea asumir un nivel de riesgo en el crédito, la opción más recomendada es la modalidad en pesos, ya que se tiene la certeza del valor de la cuota mensual y asimismo se puede realizar la planeación financiera de su flujo de efectivo a largo plazo.
- Si se tiene la certeza de realizar grandes abonos a capital y reducir el tiempo del préstamo rápidamente, la modalidad de UVR puede resultar beneficiosa.
- Se debe tener en cuenta el valor del dinero en el tiempo, por tanto, en el caso de los créditos en pesos, aunque parezca una cuota mayor inicialmente, al cabo de varios años puede ser considerablemente menor a la que se pagará bajo la modalidad de UVR.
- La capacidad de pago es un factor determinante para el banco al momento de sugerirle la modalidad.
- Consulte los beneficios que ofrece el Gobierno (subsidios, reducción de tasa).
- Consulte los términos y condiciones de su préstamo (seguros, cobros adicionales, tipo de amortización, modalidad de crédito).