Propiedad horizontal: asamblea de copropietarios y emergencia por pandemia COVID-19

Se han suscitado una serie de situaciones en razón a la pandemia decretada a nivel mundial por el COVID-19, más conocido como coronavirus. El 12 de marzo de 2020, el presidente de la república emitió un comunicado donde daba una serie de medidas para evitar la propagación y contagio del virus, y tomó la determinación de suspender las reuniones masivas donde participaran más de 500 personas.

Algunos propietarios han manifestado suspender las asambleas presenciales y realizarlas de manera virtual para lo cual se debe tener en cuenta lo siguiente:

• A través de los artículos 42 y 43 de la Ley 675 de 2001 se establecen, respectivamente, la realización de asambleas no presenciales y por comunicación escrita.
• Para la aplicación del artículo 42 en mención se deben establecer los mecanismos para que los propietarios o sus representantes puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva, de conformidad con el quorum requerido para el respectivo caso.
• Las votaciones y comunicaciones deberán ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio utilizado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.
• El artículo 44 de la mencionada Ley 675 de 2001 establece que las decisiones de las asambleas establecidas en los referidos artículos 42 y 43 de la misma ley son ineficaces, es decir, inválidas cuando alguno de los copropietarios o apoderados no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita. Así pues, se entiende que con un solo propietario o apoderado que no participe o no vote se harán inválidas las decisiones tomadas.

Por ahora, y de acuerdo con las necesidades de la copropiedad, la gran mayoría de asambleas que ya están convocadas dentro de los términos legales que no superen el número de personas determinadas por mandato presidencial podrán realizarse tomando las medidas necesarias para evitar contagio del COVID-19, manteniendo como mínimo el siguiente protocolo:

• Lavarse las manos con abundante agua y jabón.
• Tomar agua suficiente (hidratarse).
• Taparse con el antebrazo la nariz y boca al estornudar, no con la mano.
• No saludar de beso o de mano, ni dar abrazos.
• En caso de gripa, usar tapabocas y quedarse en la casa.

Espero, señores copropietarios, que de una u otra forma comprendan que no es fácil para el representante legal cancelar la asamblea general de copropietarios por la situación hasta ahora decretada por el Estado (suspensión de reuniones donde concurran más de 500 personas), ya que, si bien es cierto existen las asambleas no presenciales, no es menos cierto que con lo contemplado en el mencionado artículo 44 de la Ley 675 de 2001 podrían carecer de validez las decisiones de este tipo de asambleas, ante la ausencia o representación de un (1) solo propietario.

No llevar a cabo la asamblea general impedirá dar continuidad a los procesos y la marcha normal de la copropiedad, por cuanto es necesario la aprobación del presupuesto de mantenimiento y conservación, en razón a que los servicios prestados por la empresa de seguridad, de mantenimiento de zonas comunes y empleados incrementaron el valor del servicio prestado desde el 1 de enero del año en curso, por cuanto así se encuentra establecido en los contratos suscritos.

No incrementar la cuota en las copropiedades que no la han hecho desde el 2019 causará un detrimento patrimonial por cuanto los ingresos no van a ser los necesarios para cubrir los gastos de mantenimiento y conservación de la copropiedad.

La decisión de asistir o no a la asamblea general de copropietarios es de cada uno de estos últimos, por cuanto no puede ni debe el administrador, el consejo de administración y/o la revisoría fiscal obligarlos a asistir en contra de su voluntad, pero también quiero, a través de este artículo, hacerles comprender la responsabilidad social, legal y penal de los representantes legales al no realizar las asambleas.

Una medida legal para poder dar solución a las asambleas de copropietarios en las propiedades que superan las 500 unidades se encuentra contemplada en el artículo 37 de la mencionada Ley 675 de 2001, el cual establece la integración y alcance de la asamblea y contempla, a su vez, que la asamblea general de copropietarios puede constituirse con los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados.

En este sentido, en las propiedades horizontales donde el número de propietarios sea muy alto, y dada la situación de la emergencia decretada por el COVID-19, el representante legal deberá efectuar asambleas por torres y/o manzanas, para que cada una de estas elija sus delegados y poder así realizar una asamblea general de copropietarios con dichos delegados.

Ejemplo

Una copropiedad está conformada por 20 torres de 12 pisos cada una. En cada piso hay 4 apartamentos, y se tiene que el número de apartamentos será de 960. En este caso, el administrador deberá citar a reunión, por cada día de la semana, a 4 torres. En cada reunión habrá un máximo de 192 propietarios o representantes, de los cuales cada torre podrá elegir 3 delegados y así tener una asamblea general ordinaria de 60 delegados.

De esta forma podrá realizarse la asamblea de manera presencial, de conformidad con lo previsto en la Ley 675 de 2001, en la que, como fue mencionado, se establece que la integración de la asamblea será por propietarios poderdantes o delegados. Por lo tanto, mediante la implementación de esta última figura, el número de 960 propietarios del ejemplo que antecede se verá reducido a 60 propietarios o delegados, dando cumplimiento a la decisión presidencial de realizar eventos públicos que no superen un total de 500 personas, como mecanismo para prevenir la propagación o contagio del COVID-19, a la vez que se dará cumplimiento a la realización de la asamblea general de copropietarios por parte del representante legal.

Félix David Romero Duarte
Magíster en Auditoría Internacional y Gestión empresarial