Reglamentación especial en el impuesto de renta para las copropiedades comerciales o mixtas

En esta tercera parte finalizaremos con el análisis a la reglamentación introducida con el Decreto 2150 de diciembre 20 de 2017 y examinaremos las particularidades que aplican en el impuesto de renta de las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes.

Continuando con el análisis a la reglamentación que se hizo con el Decreto 2150 de diciembre 20 de 2017 a los temas del impuesto de renta de las entidades del régimen tributario especial y de las copropiedades que exploten sus áreas comunes (del cual ya publicamos el editorial Régimen tributario especial y copropiedades: gobierno expidió su reglamentación, además de una primera y segunda parte del editorial Régimen tributario especial: requisitos aplicables a las entidades que pretendan pertenecer a este), en este último editorial abordaremos los puntos más importantes a tener en cuenta en el caso de las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes.

Sucede que el artículo 376 de Ley 1819 de 2016 derogó el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 (en el cual se había establecido que a partir del año gravable 2013 las copropiedades comerciales o mixtas que explotaran sus áreas comunes pertenecían al régimen tributario especial y tributarían únicamente sobre las rentas obtenidas por dichas explotaciones de áreas comunes). Pero al mismo tiempo, a través de su artículo 143, la Ley 1819 de 2016 agregó el artículo 19-5 al ET indicando que [pq]solo las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes (dejando por fuera a las copropiedades de vivienda sin importar si explotan o no sus áreas comunes) empezarían a pertenecer, a partir del año gravable 2017, al régimen ordinario[/pq] y adicionalmente responderían por el impuesto municipal de industria y comercio.

Por tanto, el Decreto 2150 de diciembre 20 de 2017 agregó los nuevos artículos 1.2.1.5.3.1 hasta 1.2.1.5.3.7 y 1.2.1.5.4.1 hasta 1.2.1.5.4.14 al DUT 1625 de octubre de 2016, y también modificó el artículo 1.6.1.2.11 del mismo DUT, estableciendo de dicha forma las siguientes reglas aplicables al impuesto de renta y de ganancia ocasional que liquidarían por los años gravables 2017 y siguientes las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes:

a. De acuerdo con la modificación efectuada al artículo 1.6.1.2.11 del DUT 1625 de 2016, cuando efectúen su inscripción por primera vez en el RUT, las copropiedades comerciales o mixtas adjuntarán una certificación de su representante legal en donde se indique si se destina algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial. Además, y de acuerdo con numeral 6 del artículo 1.2.1.5.4.10 del DUT 1625 de 2016, las que ya figuran inscritas en el RUT y que sí estén explotando áreas comunes deberán actualizarlo para hacer figurar la responsabilidad 05 (régimen ordinario) adjuntando la misma certificación del artículo 1.6.1.2.11.

b. De acuerdo con el artículo 1.2.1.5.3.2, los únicos ingresos que llevarán a la declaración de renta son los obtenidos con la explotación de las áreas comunes y los llevarán, según corresponda, a la zona de rentas ordinarias o a la zona de ganancias ocasionales. Por tanto, los demás ingresos obtenidos por las cuotas de administración (ordinarias y extraordinarias), junto con sus respectivos costos y gastos, no se llevarán a la declaración de renta (eso fue lo mismo que hicieron entre los años gravables 2013 y 2016). Además, si existen costos y gastos que sean comunes a la generación de ambos tipos de ingresos (es decir, que se relacionan indistintamente con los ingresos que sí se llevan a la declaración y con los ingresos que no se llevan a la declaración), en tal caso se deberá hacer el prorrateo respectivo (en función de la proporción que tenga cada tipo de ingreso dentro del total de ingresos del año), lo cual es igual a lo que venían haciendo hasta el año gravable 2016. En todo caso, esta vez se dice que los costos y gastos que se lleven a la declaración no podrán dar lugar a pérdidas fiscales que puedan ser compensadas en los ejercicios siguientes (algo que sí venían haciendo en sus declaraciones del pasado bajo el régimen especial).

c. Así mismo, y de acuerdo con el artículo 1.2.1.5.3.2, el único patrimonio que se llevará a la declaración de renta es el que corresponda  los activos y pasivos que se relacionan con la explotación comercial. Hasta el 2016, en el patrimonio fiscal denunciaban la totalidad de sus activos y pasivos (es decir, hasta el patrimonio que no se relacionaba con la explotación de las áreas comunes) y por eso incluso algunas tuvieron que responder hasta por el impuesto a la riqueza. Ese patrimonio líquido que sí se tenga que llevar a la declaración de renta producirá la respectiva renta presuntiva con la nueva tarifa del 3,5 %.

d. A causa de lo comentado en los puntos b) y c) anteriores, el artículo 1.2.1.5.3.5 del DUT 1625 de 2016 les solicita llevar en su contabilidad cuentas separadas para los activos, pasivos, ingresos, costos y gastos que sí se relacionan con las actividades gravadas con el impuesto de renta y para los activos, pasivos, ingresos, costos y gastos que no serán gravados con el impuesto de renta.

e. A las copropiedades comerciales o mixtas sí se les practicarían las respectivas retenciones en la fuente, con las tarifas tradicionales que corresponda, pero únicamente sobre los ingresos de explotación de áreas comunes. Además, a su renta líquida gravable le aplicaría la tarifa general de las sociedades (34 % o 33 % más sobretasa) y a su ganancia ocasional gravable le aplicarán la tarifa del 10 %. Además, no está exonerada de calcular el anticipo al impuesto de renta ni el anticipo a la sobretasa.

f. De acuerdo con el artículo 1.2.1.5.3.6, las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes terminarán entregando a la Dian, cuando esta se los exija, un reporte de información exógena especial en el que se suministrarán 6 datos especiales entre ellos el tipo de copropiedad, el número de inmuebles que la componen, destinación de dichos inmuebles, nombres de los dueños o poseedores de dichos inmuebles, y la identificación de las áreas comunes y las rentas obtenidas en ellas.

g. Aunque el artículo 1.2.1.5.3.7 del DUT 1625 de 2016 establece que las copropiedades comerciales o mixtas que sí exploten sus áreas comunes deberán aplicar la conciliación fiscal del artículo 772-1 del ET (reglamentada recientemente con el Decreto 1998 de noviembre 30 de 2017), dicha norma no indicó que la mencionada conciliación solo debería hacerse con los activos, pasivos, ingresos, costos y gastos que sí se relacionan con la explotación de las áreas comunes. En todo caso, lo lógico es que la mencionada conciliación solo se realice con dichas partidas; por tanto no se deben tener en cuenta las partidas por activos, pasivos, ingresos, costos y gastos que no se relacionan con la explotación de las áreas comunes.

h. De acuerdo con el artículo 1.2.1.5.4.9 del DUT 1625 de 2016, las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes no podrán seguir beneficiándose de la exoneración de aportes al Sena, ICBF y EPS que se mencionan en el artículo 114-1 ET. Al respecto, y de acuerdo con lo que había comentado la Dian en la respuesta a la pregunta No. 3 de su Oficio 775 de abril de 2017, las copropiedades comerciales o mixtas que explotan sus áreas comunes, al ser personas jurídicas que empezaban a pertenecer al régimen ordinario del impuesto de renta, sí tenían derecho a tomarse las exoneraciones de aportes del artículo 114-1 del ET y lo podían hacer sobre todas sus nóminas, sin importar que una parte de dichas nóminas se relacionara con la explotación de las áreas comunes (y por tanto fueran deducible en la declaración de renta) y otra se relacionara con las actividades de la administración de la copropiedad (y por tanto no serían deducibles en el impuesto de renta). Además, y sin importar que pudieran gozar de la exoneración de aportes del artículo 114-1 del ET, las copropiedades comerciales o mixtas no tenían que responder por la autorretención del Decreto 2201 de diciembre de 2016, pues dicha autorretención solo le aplica a las sociedades comerciales y asimiladas (sociedades de hecho).  Por tanto, y  mientras la norma del artículo 1.2.1.5.4.9 del DUT 1625 de 2016 no termine siendo demandada, se entendería que solo a partir de las nóminas de enero de 2018 las copropiedades comerciales o mixtas pierden la posibilidad de utilizar las exoneraciones de aportes de nómina del artículo 114-1 del ET.

Material relacionado:

• [Análisis] Régimen tributario especial y copropiedades: gobierno expidió su reglamentación
• [Análisis] Régimen tributario especial: requisitos aplicables a las entidades que pretendan pertenecer a este (parte I)
• [Análisis] Régimen tributario especial: requisitos aplicables a las entidades que pretendan pertenecer a este (parte II)