Tratamiento de contrato de arrendamiento de local comercial en proceso de reorganización empresarial

La Superintendencia de Sociedades realizó una serie de precisiones respecto al tratamiento de los contratos de arrendamiento y restitución de inmuebles, una vez iniciado un proceso de reorganización empresarial. Conozca, además, aspectos precisos acerca de dichos contratos.

Mediante un contrato de arrendamiento de local comercial una persona natural o jurídica, propietaria de un inmueble con las condiciones necesarias para ser un establecimiento de comercio abierto al público a través del cual puedan comercializarse bienes o servicios, cede de manera temporal el uso y disfrute de dicho bien, a cambio del pago de un arrendamiento o renta.

Las disposiciones generales que regulan el arrendamiento de locales comerciales se encuentran contenidas en los artículos 518 al 524 del Código de Comercio –C.Cio–. Entre ellas pueden destacarse las siguientes precisiones:

• En los eventos en los cuales un empresario haya ocupado el local comercial por un período superior a dos años consecutivos, con igual objeto social, es decir, el mismo negocio, tendrá derecho a que el contrato sea renovado, a menos que:
  • Incumpla el contrato (el arrendatario).
  • El propietario (arrendador) requiera el inmueble para vivir o para abrir un negocio, el cual debe ser completamente diferente al que tenía el arrendatario.
  • Cuando el inmueble requiera ser reconstruido o reparado, y sea necesaria su desocupación o deba ser demolido para la construcción de una obra nueva.

(En los dos últimos casos el arrendador debe solicitar la restitución del inmueble con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que dicho contrato se renueve con las mismas condiciones y por el mismo término).

• El arrendatario tiene derecho de preferencia cuando el local haya sido reparado o reconstruido y se disponga nuevamente para el arrendamiento. En aras de lo anterior, el arrendador deberá informar al arrendatario que el local se encuentra disponible, para lo cual cuenta con un término de dos (2) meses y, a su vez, este último cuenta con un término de un (1) mes para informar al arrendador si desea arrendar el local comercial.
• En caso de que el arrendador requiera el inmueble para vivir o para reparar, y no inicie estas acciones dentro de los tres (3) meses a que fue entregado el local comercial, deberá indemnizar al arrendatario, según lo determinen los peritos. En igual sentido, deberá indemnizar al arrendatario cuando arriende el local a nuevos arrendadores que ejerzan el mismo objeto social o actividades similares a las que tenía el arrendatario anterior. Esta indemnización comprenderá, entre otras:
  • Lucro cesante, que consiste en la pérdida de ganancias por parte del arrendatario como consecuencia de no poder ejercer su actividad comercial dada la solicitud del local comercial.
  • Indemnización a los trabajadores que tuvieron que ser despedidos por el cierre del establecimiento o su traslado.

Tratamiento de contratos de arrendamiento de local comercial en proceso de reorganización

Este tema es traído a colación, debido a las precisiones que realizó la Superintendencia de Sociedades a través del Oficio 220-051150 de 2019 respecto al tratamiento que debe darse a los contratos de arrendamiento de locales comerciales cuando el empresario ha iniciado un proceso de reorganización empresarial.

• Terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento después del acuerdo de reorganización

Según el artículo 22 de la Ley 1116 de 2006, una vez iniciado el proceso de reorganización empresarial no podrá solicitarse al deudor la restitución de los bienes mediante los cuales lleve a cabo su actividad comercial (como en este caso en concreto, el local comercial). No obstante, el inciso segundo del mismo artículo establece que en el evento en que el comerciante incumpla el pago de los cánones de arrendamiento después de iniciado el acuerdo, el arrendador podrá solicitar la restitución del inmueble.

• Autorización del juez para dar por terminado contrato de arrendamiento dentro del proceso de reorganización

En caso tal que el arrendador y el arrendatario quieran dar por terminado el contrato de arrendamiento y la restitución del inmueble, de común acuerdo, deberán presentar ante el juez del concurso un escrito mediante el cual se solicite su autorización para proceder a la terminación de dicho contrato, según lo establece el artículo 17 de la Ley 1116 de 2006.

Claro está, la terminación de este acuerdo debe ajustarse a lo previsto en el referido artículo 22 de la ley en mención, es decir, que si la solicitud es presentada de manera unilateral por parte del arrendador, el motivo debe ser que el arrendatario incumplió con sus obligaciones. De lo contrario, seguramente dicha solicitud le será negada, dado que no se puede afectar al empresario que trata de salir de una situación financiera difícil.

• Ajuste del canon de arrendamiento dentro de un proceso de reorganización empresarial

Respecto al aumento que podría presentarse en los cánones de arrendamiento con la llegada de un nuevo año, o el cumplimiento del plazo del contrato, el inciso 3 del ley objeto de estudio autoriza al deudor para llevar a cabo la renegociación de los contratos de tracto sucesivo (como en este caso en concreto el contrato de arrendamiento del local comercial), de manera tal que las parte tendrían libertad de realizar cambios al contrato, sin necesidad de autorización del juez.  

Dado esto, las partes podrían acordar el aumento del canon de arrendamiento. No obstante, en caso tal de que no se llegue a un acuerdo al respecto, las partes tienen dos opciones:

• Acudir ante la jurisdicción ordinaria y por medio de un procedimiento verbal con intervención de peritos fijar el aumento, según lo dispone el artículo 519 del Código de Comercio.
• Solicitar al juez del proceso de reorganización la terminación del contrato de arrendamiento.

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