Venta de inmuebles, tratamiento contable Vs tratamiento fiscal después de la reforma tributaria

El artículo 28 de la Ley 1819 del 2016 modificó el artículo 28 del Estatuto Tributario, reglamentando el reconocimiento de ingresos para efectos fiscales. El numeral 2° del citado artículo establece el tratamiento fiscal de la venta de inmuebles.

La venta de bienes inmuebles se considera, para efectos tributarios, como ingreso de acuerdo con lo establecido en el numeral 2 del artículo 28 del Estatuto Tributario.

Para efectos de su reconocimiento, la citada norma establece que en el caso de la venta de bienes inmuebles el ingreso se realizará en los términos del numeral 2 del artículo 27 del Estatuto Tributario.

A su vez, el mismo numeral dispone que los ingresos provenientes de la enajenación de bienes inmuebles, se entienden como realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente.

Origen de la diferencia

La sección 23 de la Norma para Pymes, así como la NIC 18, establecen que la venta de bienes se reconocerá en los estados financieros cuando se cumplan todas y cada una de las siguientes condiciones:

a. La entidad haya transferido al comprador los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad de los bienes.

b. La entidad no conserve ninguna participación en la gestión de forma continua en el grado usualmente asociado con la propiedad, ni mantenga el control efectivo sobre los bienes vendidos.

c. El importe de los ingresos de actividades ordinarias pueda medirse con fiabilidad.

d. Sea probable que la entidad obtenga los beneficios económicos asociados de la transacción.

e. Los costos incurridos, o por incurrir, en relación con la transacción puedan ser medidos con fiabilidad.

Estos aspectos son aplicables a la venta de un bien inmueble, aunque el ingreso no se reconozca como ordinario.

En la venta de bienes inmuebles, se cumplen los literales anteriores en los siguientes casos (son ejemplos)

a. Riesgos y ventajas: el comprador empieza a usufructuar el activo, y se beneficia por la posible valorización.

b. El vendedor no tiene responsabilidad sobre el inmueble. Por ejemplo, si la venta se hace sobre un inmueble en construcción, y el vendedor aún tiene que terminar el trabajo de construir el inmueble, la venta no se considera realizada.

c. El comprador y el vendedor se han puesto de acuerdo sobre el precio, ya sea en un solo pago, o en una serie de pagos futuros. Si el contrato establece un compromiso de arrendamiento, y una posterior opción de compra, esto se considera precio de venta, de acuerdo con la sección 20 de la Norma para Pymes.

d. El vendedor obtuvo u obtendrá la contraprestación acordada.

e. El vendedor es capaz de establecer cualquier costo pasado, presente o futuro asociado con la venta (generalmente no hay incertidumbres).

Caso práctico

Saver Consultores SAS vendió un bien inmueble el 25 de enero del 2016, por un precio de $1.000.000.000. En la fecha anterior recibió la suma de $500.000.000, y el excedente se obtendrá en 5 pagos semestrales de $100.000.000 (se ignora el efecto del dinero en el tiempo).

La escritura será otorgada cuando Saver reciba el último pago, pero el comprador tiene derecho a usufructuar el bien desde el día en que se firmó el contrato (25 de enero del 2016).

En este caso, el vendedor debe reconocer la venta del inmueble en sus estados financieros desde el día en que se firme el contrato, por el valor total de la transacción, y la cuenta por cobrar correspondiente.

Debido a que la venta se considerará realizada para efectos fiscales en el momento en que se otorgue la escritura pública, se genera una diferencia temporaria y un impuesto diferido pasivo por los años 2016, 2017 y 2018, hasta que se otorgue la respectiva escritura.

Suponga que el costo fiscal del activo al momento de la venta es de $300.000.000.
Registro de la venta en el momento de la firma del contrato (25 de enero de 2016):

Cuando se reciben cada una de las cuotas, el vendedor registra lo siguiente:

Cuando se elabora la escritura pública, se da de baja al impuesto diferido:

Ahora suponga que la entidad tiene ingresos anuales de $100.000.000, y no tiene ningún gasto. Sus declaraciones de renta por cada año mostrarán lo siguiente:

Sus estados de resultados mostrarán lo siguiente:

Como puede observarse, el impuesto diferido hace que se impute la carga impositiva en el mismo año en que aparece la ganancia por venta del activo en el estado de resultados.

Si no se reconociera el impuesto diferido, el resultado sería distorsionado por los efectos fiscales de la transacción, así:

CP. Juan David Maya Herrera
Consultor de Estándares Internacionales de Información Financiera
Certificación Internacional por el ICAEW en IFRS Full (NIIF Plenas)

*Exclusivo para Actualícese

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