Arrendatario que usa inmueble por muchos años no se convierte en dueño del mismo por el simple paso del tiempo

Para ser dueño de un inmueble por el paso del tiempo es necesario que la persona que lo está usando cumpla con ciertas condiciones: primero, un tiempo de uso; segundo, durante dicho tiempo debe existir una posesión quieta, pacífica, tranquila y pública.

Es todo un mito pensar que un arrendatario que lleve usando un inmueble, llámese vivienda o local comercial, por más de un tiempo determinado, el día de mañana puede hacerse dueño del inmueble por el paso del tiempo. Eso no es así.

Para que una persona se convierta en dueño de un inmueble por el paso del tiempo, es necesario que se cumplan ciertas condiciones: primero, un tiempo de uso; y segundo, que en ese tiempo exista una posesión quieta, pacífica, tranquila y pública.

Lo anterior significa que si una persona toma un inmueble y no reconoce propiedad, no le paga arriendo a nadie, no se lo reclaman, no se está ocultando, realiza actos de dueño y señor, como por ejemplo, pagar sus impuestos o hacerle reformas, y resulta que pasa el tiempo, esta persona puede pedir la propiedad a través de un proceso judicial conocido como prescripción adquisitiva de dominio.

Pero, si por el contrario, pasan muchos años y durante ese tiempo se paga arriendo, exista o no contrato firmado en notaría, podrán pasar muchos años pero jamás nacerá el derecho de la prescripción adquisitiva de dominio, porque durante todos esos años la persona ha venido reconociendo en otro, la propiedad del inmueble, a través de pago del arriendo.

Mientras el arrendatario esté pagando el arriendo del inmueble, no existe una posesión tranquila, pública, y nunca tendrá derecho a la prescripción adquisitiva de dominio.

Sobre la prescripción adquisitiva de dominio

El artículo 762 del Código Civil Colombiano la define como:

“Es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él, El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo”.

La posesión puede ser regular o irregular; la primera, se da cuando existe justo título y buena fe, mientras que en la segunda no es necesario ninguno de estos requisitos. Además, se debe diferenciar la posesión de la mera tenencia.

Para que exista prescripción adquisitiva de dominio se requiere haber poseído el bien; si la prescripción es ordinaria, cinco años; y diez años si es extraordinaria, en cuanto a bienes inmuebles se refiere. La ordinaria se da cuando se ha poseído de manera regular el bien y la extraordinaria cuando se ha poseído de manera irregular.

Haciéndole la guerra a los inquilinos descarados

No faltan los arrendatarios que por más que pase el tiempo no pagan. Para el cobro de los arriendos adeudados, servicios públicos, y cuotas de administración, se puede adelantar, por intermedio de un abogado, un proceso ante un juez civil municipal, y solicitar el embargo y secuestro de los bienes muebles o inmuebles, tanto del arrendatario como los de sus fiadores.

Ahora, si lo que se quiere es la restitución del inmueble, primero se puede solicitar una audiencia de conciliación, en un centro de conciliación autorizado por el Ministerio del Interior y Justicia, para buscar un arreglo con el arrendatario, sobre la entrega del inmueble y el pago del dinero adeudado.

Si se logra el acuerdo, el acta suscrita ante el centro de conciliación presta mérito ejecutivo; por otra parte, si el inquilino incumple, basta la petición por parte del director del centro de conciliación a un juez, para que proceda a decretar el desalojo del moroso, evitando así el proceso de restitución de inmueble.

Si no hay acuerdo conciliatorio, por renuencia o no comparecencia del arrendatario, se debe adelantar el proceso de restitución de inmueble arrendado, teniendo en cuenta que en estos procesos los jueces deberán adoptar todas las medidas necesarias para que sean fallados prontamente, sin dilataciones injustificadas, pudiendo solicitar el embargo y secuestro de los bienes muebles o inmuebles de los coarrendatarios.

Medidas preventivas

• Revise los antecedentes del futuro arrendatario.
• Las centrales de riesgo prestan el anterior servicio en sus páginas de internet.
• Reporte al arrendatario en todas las empresas de servicios públicos como responsable de los pagos.
• Obligue al arrendatario a adquirir una póliza de cumplimiento si hay mora en materia de luz, agua, teléfono y demás.
• Puede tomar junto al arrendatario una póliza de seguros de arriendo que responderá en casos de incumplimiento.
• Puede entregar el inmueble a una inmobiliaria que se responsabilice por la correcta administración de los contratos de arrendamiento.

Material Relacionado

• [Comercial] Inquilino que lleva más de 10 años en un local comercial puede pedir posesión
• [Comercial] Cuidado, evite que un inquilino se crea el dueño de su inmueble