Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
La Ley 675 de 2001 contiene los lineamientos sobre cómo realizar el cálculo del coeficiente de propiedad, qué condiciones se requieren para celebrar la asamblea de copropietarios y cuándo se considerará válida una decisión tomada en esta reunión. Exponemos estos lineamientos a través de un ejemplo.
En el Concepto 1091 de 2018, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública –CTCP– resuelve algunas inquietudes sobre la actuación de un revisor fiscal de una copropiedad con relación a la convocatoria de asambleas extraordinarias y la ejecución de las mismas. A continuación, con base en los lineamientos de la Ley 675 de 2001 mencionaremos algunos de los temas abordados en dicho concepto.
De acuerdo con el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, la asamblea ordinaria de copropietarios se debe celebrar al menos 1 vez al año y si en el reglamento de propiedad horizontal no existe estipulada una fecha precisa para esta, debe realizarse dentro de los 3 meses siguientes al vencimiento del período presupuestal que generalmente coincide con el último día de cada año, es decir, la asamblea se debe celebrar máximo el 31 de marzo del año en curso. Al respecto, el administrador deberá realizar la convocatoria para la asamblea y comunicar sobre dicha reunión con una antelación de 15 días calendario.
Cabe anotar que no todas las situaciones que se pretenden divulgar están para ser atendidas justo en el momento de la asamblea ordinaria, sino que por el contrario, durante todo el año se pueden presentar asuntos que requieren ser divulgados y atendidos de forma inmediata, por tanto, la norma mencionada, permite que se celebren asambleas extraordinarias las cuales pueden ser convocadas por el revisor fiscal, consejo de administración, propietarios (que representen al menos la quinta parte de los coeficientes de la copropiedad) o administrador; para las que no se exige que la convocatoria se realice con antelación de 15 días calendario, como en la asamblea ordinaria.
Adicionalmente, para el caso de la asamblea extraordinaria, en el aviso de la misma se debe incluir el orden del día y los puntos que se van a tratar, teniendo en cuenta que no se pueden tomar decisiones de asuntos distintos a los allí mencionados.
De acuerdo con el artículo 45 de la mencionada ley, para ejecutar la asamblea (siempre y cuando el reglamento de propiedad horizontal no exija un quorum mayor) deberan asistir más de la mitad de los coeficientes de la copropiedad y para tomar decisiones se necesitará el voto favorable de la mitad más uno de los que asistireron a dicha reunión. A continuación describimos un ejemplo:
En el conjunto residencial Alicanto, hay 20 propietarios, los cuales representan un coeficiente de propiedad tal y como lo describe la siguiente tabla.
*El coeficiente de copropiedad se calcula con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto (ver artículo 26 de la Ley 675 de 2001). Para el caso del propietario 1 la fórmula sería; el área privada que le corresponde, por el 100 %, sobre el área total privada =(135,00*100/3.211,23), esta fórmula se calcula para cada propietario de manera que los coeficientes de propiedad al final sumen un 100 %.
Ahora bien, si de los propietarios mencionados asisten a la asamblea extraordinaria los propietarios del 1 al 11, esta no podrá celebrarse porque su porcentaje de participación de acuerdo con los coeficientes de copropiedad no supera el 50 %, es solo de 49,63 % (a pesar de que son más de la mitad de los propietarios). Por el contrario, con la suposición de que asiste además de estos, el número 12, en este caso sí se podría celebrar la reunión de asamblea dado que la participación de los propietarios supera la mitad de los coeficientes de la copropiedad con un 54,77 %.
Por otra parte, la asamblea “tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”, es decir, si la mitad más uno de los coeficientes de propiedad vota a favor de una decisión, esta se ejecutará. Para el ejemplo en cuestión considerando que asistieron los propietarios del 1 al 12, si votan a favor los propietarios del 1 al 6, dado que la sumatoria de sus coeficientes es de 26,06 % no se tendrían en cuenta dichos votos como decisorios, sino los votos de los propietarios 7 al 12, quienes votan en contra y a pesar de ser también 6 propietarios, tienen un coeficiente de propiedad de 28,71 %, superando la mitad más uno vendría a ser 28,39 %.
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