Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Cada año, en los tres primeros meses, el administrador de la propiedad horizontal debe convocar a todos los copropietarios a la asamblea general; si esto no ocurre, los propietarios deben reunirse el 1 de abril en las instalaciones de la propiedad y llevar a cabo una reunión por derecho propio.
La Ley 675 del 2001 indica que toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada por escrito, dirigida a la última dirección aportada por el propietario; por lo tanto, es este último quien decide a qué dirección le deben enviar la citación, y de tal manera puede solicitar que las comunicaciones sean enviadas a una dirección electrónica.
¿Qué consecuencias acarrea para el administrador no convocar la asamblea general en la fecha debida?
La normatividad en materia de propiedad horizontal señala que el administrador está obligado a convocar la asamblea general en los 3 primeros meses del año; ahora bien, si el administrador no convoca la asamblea oportunamente los propietarios deben ejercer su derecho a reunirse por derecho propio, por lo tanto, deben presentarse el primer día hábil de abril en alguna zona determinada de la propiedad horizontal y entre uno de los puntos a tratar pueden acordar remover al administrador.
¿Las multas por inasistencia a la asamblea general de copropietarios son ilegales?
Las multas no son ilegales siempre y cuando cumplan con unas condiciones válidas. Ahora bien, aunque la Ley 675 no obliga a imponer multas, sí permite que de manera libre y espontánea se fijen estas en los estatutos.
Es importante recordar que el manual de convivencia es un documento realizado por la asamblea de copropietarios para establecer conductas que se consideran reprochables porque afectan la convivencia y por ende llevan a unas sanciones, sean económicas o no. En consecuencia, este no debe llevar asuntos relacionados con la imposición de multas por inasistencia a las asambleas.
Cabe recordar que el artículo 40 de la Ley 675 del 2001 indica que cuando la asamblea general no es convocada por el administrador, los propietarios por derecho propio pueden sesionar el primer día hábil de abril a las 8 de la noche.
La normatividad en materia de propiedad horizontal obliga a definir los coeficientes para poder determinar tres aspectos: el porcentaje de decisión al momento de tomar decisiones económicas; calcular el porcentaje pagadero por concepto de sostenimiento de las zonas comunes; y medir el porcentaje a pagar por situaciones extraordinarias. Por lo tanto, decidir que todas las expensas sean de igual valor resulta ilegal.
Es importante traer a colación que la Ley 675 del 2001, en su artículo 39, indica que la convocatoria para la asamblea general se debe realizar con una antelación no inferior a 15 días calendario dentro de los 3 primeros meses del año; ahora bien, las decisiones tomadas en una asamblea llevada a cabo en fechas distintas a las indicadas por la ley, es decir, los primeros tres meses, no resultan ineficaces, toda vez que la convocatoria se hizo oportunamente.
La normatividad indica que cuando el propietario no pueda asistir a las asambleas, puede delegar poder a un tercero cualquiera; ahora bien, ninguna administración puede prohibir que dicho apoderado sea el arrendatario del bien.
Cabe recordar que el revisor fiscal no tiene derecho de asistir a la asamblea general; este solo podrá presentarse si es invitado por el máximo órgano social, o es quien convocó a reunión. Ahora bien, si fue invitado, este no puede delegar a un tercero para que asista; situación distinta sería si quien se presenta es el asistente del revisor fiscal, el cual ha sido autorizado por la asamblea.
La Ley 675 del 2001 hace referencia a los consejos de administración e indica en qué casos es obligatorio constituirlos y en cuáles es voluntario. Ahora bien, si la propiedad horizontal no se encuentra obligada a tenerlo y no lo fija en los estatutos, es necesario para su constitución que un número plural de propietarios –que representen como mínino el 70% del coeficiente– tomen la decisión de crear el consejo.
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