Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
La ley establece que el administrador de una propiedad horizontal tiene la obligación de convocar, en los primeros tres meses del año, a la asamblea general de copropietarios, para efectos de evaluar la situación general de la copropiedad.
Conozca aspectos puntuales acerca de esta reunión.
Una propiedad horizontal es una persona jurídica sin ánimo de lucro que pertenece a varias personas. En esta concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y demás bienes comunes.
La ley establece que, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, la función social de la propiedad y salvaguardar los derechos y obligaciones compartidas, los copropietarios deben reunirse mínimo una vez al año.
Según lo determina el artículo 37 de la Ley 675 de 2001 (ley que regula el régimen de propiedad horizontal), en una copropiedad debe constituirse una asamblea general de copropietarios, de la cual hacen parte todos los propietarios de los bienes privados, sus representantes o delegados. Esta asamblea representa el máximo órgano administrativo de la propiedad horizontal.
El artículo 39 de la mencionada Ley 675 de 2001 establece que a la asamblea de copropietarios le asiste la obligación de reunirse al menos una vez al año, en la fecha indicada en el reglamento interno de la propiedad horizontal o, en su defecto, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal.
Para efectos de precisar lo anterior, se tiene lo dispuesto por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública –CTCP– a través del Concepto 291 del 2011, por medio del cual señala que, en el evento en que no exista una fecha previamente establecida para la realización de la reunión en el reglamento interno de la copropiedad, esta deberá realizarse antes del 31 de marzo, debido a que la ley establece que toda entidad debe emitir y difundir sus estados financieros con corte al 31 de diciembre de cada año (artículo 34 de la Ley 222 de 1995), fecha en la que se entendería para el caso de una propiedad horizontal como el vencimiento del período presupuestal.
La asamblea general debe reunirse con el fin de dar cumplimiento a algunas de las disposiciones previstas en el artículo 38 de la Ley 675 de 2001 (por medio del cual se establecen las funciones de la asamblea), a saber:
El numeral 1 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 establece como una de las funciones del administrador convocar a la asamblea general de copropietarios a reuniones ordinarias y extraordinarias.
Para efectos de lo anterior, debe realizar la convocatoria con mínimo quince (15) días calendario de anticipación (inciso primero del artículo 39 de la Ley 675 de 2001).
En lo que concierne al año en curso, en caso tal de que no se encuentre prevista la fecha de la reunión en el reglamento interno de la propiedad, el administrador deberá realizar la convocatoria de asamblea a los copropietarios antes del 16 de marzo.
En el siguiente vídeo, Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial estudia las funciones del administrador en una propiedad horizontal. Veamos:
El administrador debe enviar comunicación escrita (por el medio acordado, que puede ser físico o vía electrónica) a cada uno de los copropietarios, a la última dirección registrada. Lo anterior, debido a que en muchas ocasiones el propietario no reside en el inmueble, pues este último podría estar desocupado, alquilado o su administración podría estar en cabeza de una inmobiliaria.
Puede implementarse la comunicación a través de carteleras en las zonas comunes de la copropiedad, para efectos de recordar a los copropietarios. No obstante, este no puede ser el medio suficiente de notificación de la asamblea, ya que, como menciona la norma, la comunicación debe ser enviada de manera individual a cada uno de los copropietarios.
Según lo indica el artículo 40 de la referida Ley 675 de 2001, en caso de que el administrador no convoque la reunión de la asamblea, esta tendrá que reunirse por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes posterior al vencimiento del período presupuestal (para el año en curso sería el día miércoles primero (1) de abril a las 8:00 p.m.).
En el siguiente vídeo, Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial aborda un interrogante relacionado con el tema en cuestión:
La asistencia a la reunión de la asamblea general de copropietarios es importante, debido a que si no se cumple con el número mínimo de asistentes que determina la ley para efectos de tomar una decisión, esta no podría llevarse a cabo por falta de quorum.
Lo anterior, toda vez que el artículo 45 de la mencionada Ley 675 de 2001 establece que la asamblea debe realizar la reunión con un número mínimo de copropietarios, que represente más de la mitad de los coeficientes de la propiedad; y a su vez, que las decisiones serán tomadas con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes presentes.
Nota: un coeficiente se determina con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada de la propiedad horizontal (artículo 26 de la Ley 675 de 2001).
Por lo general, en una propiedad horizontal de uso residencial los bienes privados tienen el mismo coeficiente, así que el voto de cada propietario vale lo mismo. La diferencia de coeficientes podría verse, por ejemplo, en una copropiedad de uso comercial, en donde hay locales con mayor extensión que otros.
Por otra parte, en lo respecta a las mayorías con las cuales debe tomarse una decisión en la asamblea general de copropietarios, existen las excepciones previstas en el artículo 46 de la ley en mención. En estos eventos la mayoría requerida es del 70 % del coeficiente de la copropiedad.
Atendiendo a lo anterior, y en lo que respecta a las sanciones por inasistencia a la reunión de la asamblea, se tiene que el artículo 59 de la referida Ley 675 de 2001 establece que podrán imponerse sanciones no pecuniarias a los copropietarios por el incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley o en el reglamento interno.
Estas sanciones, en este caso en concreto, al no encontrarse previstas en la ley, deben ser establecidas en el reglamento interno, so pena de no poder ser impuestas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 29 de la Constitución Política de Colombia.
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