Beneficios tributarios para las viviendas de los contribuyentes

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  • Publicado: 13 marzo, 2018

Beneficios tributarios para las viviendas de los contribuyentes

La norma tributaria ha contemplado varios beneficios para el tratamiento de las ganancias ocasionales relacionadas con los bienes inmuebles. En este editorial damos a conocer dichos beneficios, así como las novedades que trajo la reforma tributaria estructural para ciertas viviendas.

El artículo 300 del ET establece que, las ganancias provenientes de la enajenación de bienes que hayan formado parte del activo fijo del contribuyente por dos o más años, se considerarán ganancias ocasionales; si el período fue inferior al mencionado, la ganancia no se considerará ocasional, sino una renta líquida. De esta manera, si es ganancia ocasional, la tarifa a aplicar será del 10 % (ver los artículos 314 y 316 del ET), mientras que, si se trata de una renta líquida de una persona natural, será necesario atender las tarifas del artículo 241 del ET modificado por el artículo 5 de la Ley 1819 de 2016.

Son varios los beneficios tributarios que contempla la normativa de ganancias ocasionales relacionadas con los bienes inmuebles, los cuales abordaremos a continuación:

Utilidad exenta por la venta de la casa o apartamento

“se consideran exentas las primeras 7.500 UVT correspondientes a la utilidad por la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural contribuyente del impuesto de renta”

El artículo 311-1 del ET indica que se consideran exentas las primeras 7.500 UVT correspondientes a la utilidad por la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural contribuyente del impuesto de renta; dicho beneficio equivale a $238.943.000 y $248.670.000 por los años gravables 2017 y 2018 respectivamente, siempre y cuando el valor catastral o autoavalúo no supere las 15.000 UVT (equivalentes a $477.885.000 y 497.340.000 por los años gravables 2017 y 2018 respectivamente) y si se cumple con los siguientes requisitos:

  • El dinero que reciba el contribuyente debe depositarlo en una cuenta de ahorro para el fomento de la construcción –AFC–.
  • El dinero depositado debe destinarse a la adquisición de una casa o apartamento de habitación; de lo contrario, se pierde el beneficio y, por tanto, la entidad financiera deberá practicar las retenciones que inicialmente no realizó. Otra posibilidad es la de pagar total o parcialmente uno o más créditos hipotecarios que se relacionen con la casa o apartamento de habitación que se va a vender o se vendió; en este caso, no es necesario depositar el dinero a una cuenta AFC, pero debe verificarse que se haya destinado al abono de los créditos hipotecarios.

Sobre el tema, es necesario tener presente que el artículo 311-1 del ET fue reglamentado por el Decreto 2344 de 2014. De esta manera, el artículo 1 del decreto en mención recopilado en el artículo 1.2.3.1 del DUT 1625 de 2016, brinda mayor claridad sobre los requisitos para que la utilidad se considere exenta. Por su parte, el artículo 2 recopilado en el artículo 1.2.4.8.1 del DUT 1625 de 2016, señala cada una de las condiciones que debe cumplir la persona natural vendedora del bien inmueble para que el notario no le practique retención en la fuente.

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Por otra parte, también es válido destacar que el artículo 44 del ET contempla la posibilidad de que no se genere el impuesto de renta o de ganancia ocasional sobre una parte de la ganancia que obtenga el contribuyente, cuando este venda la casa o apartamento de habitación, siempre y cuando esta se haya adquirido antes de enero 1 de 1987. Así, por ejemplo, si fue adquirida antes de enero 1 de 1978, no se causará el impuesto sobre el 100 % de la venta; si fue adquirida durante 1978, el porcentaje será del 90 %; de haberse adquirido durante 1979, será el 80 %. Como puede evidenciarse, cada año iría disminuyendo en un 10 % el porcentaje sobre el cual no se causará el impuesto, hasta ubicarse en 10 % si la vivienda o apartamento de habitación se adquirió durante 1986.

Ganancia ocasional exenta según el tipo de bien inmueble

“los numerales 1 y 2 del artículo 307 del ET hacen referencia a las ganancias ocasionales exentas para ciertos bienes inmuebles producto de una herencia”

Además de los beneficios que hemos descrito, los numerales 1 y 2 del artículo 307 del ET hacen referencia a las ganancias ocasionales exentas para ciertos bienes inmuebles producto de una herencia. De esta manera, se consideran exentas del impuesto a la ganancia ocasional las primeras 7.700 UVT (equivalentes a $245.314.000 y $255.301.000 por los años gravables 2017 y 2018 respectivamente) del valor del inmueble de vivienda urbana de propiedad del causante, así como las primeras 7.700 UVT del valor del inmueble rural de propiedad del causante; para este caso específico, la norma es explícita al indicar que es indiferente si el bien inmueble estuvo destinado a la vivienda o a la explotación económica. Además, especifica que este beneficio no aplica a las casas, quintas o fincas de recreo.

Novedades de la reforma tributaria estructural en torno a las viviendas

A partir de este año, empezó a aplicar la norma de bancarización, la cual pone límites a las compras en efectivo (ver artículo 771-5 del ET modificado por el artículo 307 de la Ley 1819 de 2016). Por lo anterior, en nuestro análisis Compras de bienes raíces a partir de 2018 no deberían hacerse en efectivo por norma de bancarización, destacamos las situaciones particulares que empezarán a afrontar tanto las personas naturales como jurídicas que adquieran bienes raíces que superen las 100 UVT, equivalentes a $3.316.000 por el 2018.

Finalmente, es necesario tener en cuenta que, con la modificación efectuada al artículo 468-1 del ET por el artículo 185 de la reforma tributaria, la primera venta de unidades de vivienda con valor superior a 26.800 UVT (equivalentes a $853.821.000 y $888.581.000 por los años gravables 2017 y 2018 respectivamente) está gravada con el impuesto sobre las ventas a la tarifa del 5 %. No obstante, también introdujo una disposición transitoria que analizamos en el editorial titulado Exclusión de IVA en primera venta de viviendas nuevas implica verificar fecha cierta de documentos.

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