Burbuja hipotecaria en Colombia: análisis del mercado inmobiliario

El elevado crecimiento del precio de la vivienda nueva y usada que supera en un 30% la media histórica en términos reales proyecta una posible burbuja inmobiliaria en Colombia.

En la actualidad se observa un crecimiento desbordado de los precios de las viviendas, lo cual permite a diferentes analistas llegar a la conclusión de la existencia de una burbuja inmobiliaria. Recientemente el banco de la República se ha pronunciado sobre el tema y ha dicho que no existe burbuja alguna, pero sí reconoce el elevado nivel de precios del mercado inmobiliario, por lo cual están realizando un seguimiento continuo a su evolución. De igual manera admiten que si bien el precio de los inmuebles son históricamente altos, por el momento es muy difícil llegar a la conclusión de que existe una burbuja inmobiliaria, argumentando que el nivel de precios registrados está acorde a los fundamentales económicos. Sin embargo, estudios recientes realizados por ANIF (Asociación Nacional de Instituciones Financieras), donde se estudian variables como el Índice de Precios de Vivienda Usada (IPVU) y el Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) confirman una tendencia alcista en el valor de los inmuebles y contrastan los argumentos del Banco Central Colombiano (Banrep).

Según la edición No 165 de la revista “Carta Financiera” de ANIF, durante el 2005 y el 2013 el IPVU y el IPVN, (indicadores que reflejan la inflación de los activos hipotecarios), presentaron un tasa de crecimiento anual del 7.4% y 6.7% respectivamente, valores que son superiores en forma significativa al incremento en el ingreso total (4.7% PIB real), al consumo de los hogares (4.6%) y al ingreso disponible de los mismos (4.5%). Este comportamiento se justifica en cierta manera a través tres situaciones:

1. En primer lugar, el costo elevado de la tierra, principalmente debido a los nuevos marcos legales que han disminuido el porcentaje de terrenos que pueden ser utilizados para proyectos de urbanización. Lo anterior es muy importante, pues el costo de los lotes determina en un 20% y 25% el precio final de la vivienda.
2. Por otro lado, el choque temporal de la demanda ocasionado por la “normalización monetaria” de los Estados Unidos  iniciado a finales de 2013 (también llamado Tapering) ha generado una salida de capitales hacia países desarrollados y un efecto negativo en la riqueza de los hogares de países emergentes, promoviendo a que la gran mayoría de estos liquiden sus ahorros y dirijan un alto porcentaje de esta liquidez hacia la adquisición de vivienda, incrementando aun  más el precio de las mismas.
3. Como tercera razón, se encuentra el subsidio a la tasa de interés para las clases medias-bajas, iniciativa que hace parte del programa de gobierno PIPE (Plan de impulso a la Productividad y el Empleo) y que a su vez se convierte en una fuerte presión sobre la demanda, al fomentar la compra de vivienda.

Tendencia alcista preocupante

En el reporte de ANIF, la relación precio vivienda/Ingreso real compuesto por las variables mencionadas en la parte de arriba, permite visualizar una tendencia alcista en el importe de los activos inmobiliarios, lo cual es confirmado por el índice IAAV (asequibilidad de la vivienda) desarrollado por la misma institución, dictaminando una disminución en la capacidad de los hogares Colombianos para acceder a inmuebles. En promedio, el precio del metro cuadrado en Colombia pasó de USD 608 en el año 2005 a USD 1.653 a 2013. El caso más preocupante es Bogotá, especialmente la vivienda de lujo, cuyo metro cuadro se incremento de USD 2.000 a USD 8.500 entre 2005 y 2013.

Realizando una comparación con el costo de la vivienda en Colombia versus el extranjero, se observa que los precios son muy similares, donde los valores nacionales corresponden a un 70%-90% del importe internacional (vivienda en ciudades históricamente costosas como Rio de Janeiro y Nueva York).

Aunque el Banco de la República todavía no considere la existencia de una burbuja inmobiliaria, es necesario que se realice una supervisión muy detallada a la evolución de este mercado y se tomen las medidas respectivas, más un cuando la cartera vencida ha mostrado cierto nivel de deterioro, lo cual se traduce en un riesgo para el desarrollo sostenible de la economía Colombiana.

Hector Mauricio Muñoz Serna
Administrador de Empresas con énfasis en finanzas

*Exclusivo para actualicese.co