Clasificación de los bienes comunes en una PH
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los bienes comunes podrían clasificarse en 4 grupos; bienes comunes esenciales y no esenciales, bienes comunes de uso exclusivo, bienes comunes de carácter general y bienes comunes de carácter específico y finalmente los muebles e inmuebles comunes por destinación y adherencia o incorporación.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los bienes comunes podrían clasificarse en 4 grupos; bienes comunes esenciales y no esenciales, bienes comunes de uso exclusivo, bienes comunes de carácter general y bienes comunes de carácter específico y finalmente los muebles e inmuebles comunes por destinación y adherencia o incorporación.
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Grupo
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Descripción
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| Bienes comunes esenciales y no esenciales | Los bienes podrían clasificarse según su prescindibilidad, en este orden por ejemplo el terreno sobre el que está construido el edificio es un bien esencial, puesto que sin él no podría existir ni el régimen ni el edificio; caso contrario ocurre con la piscina puesto que esta no es esencial para el desarrollo de la propiedad horizontal.La Ley 675 en su artículo 3 utiliza dos expresiones básicas al referirse a los bienes comunes esenciales: son “indispensables e imprescindibles”.
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| Bienes comunes de uso exclusivo | El inciso primero del artículo 22 de la Ley 675 de 2001 consideró un bien común de uso exclusivo como:“Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.”
La ley considera el bien común de uso exclusivo como no necesario para el disfrute y goce de las unidades privadas, razón por la cual no es posible otorgar dicho carácter a los bienes comunes esenciales. Una terraza o una cubierta pueden no ser necesarias para todos los propietarios y por su proximidad física a uno o varios de los bienes privados, simbolizar un beneficio sólo para los propietarios de esos bienes cercanos. Sin embargo el inciso 2 del artículo 22 de la ley, prohíbe expresamente otorgar uso exclusivo a los bienes que necesariamente tienen un uso general: “Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo”. En todo caso, el o los titulares del uso exclusivo del bien común, tendrán las siguientes obligaciones contenidas en el artículo 23 de la Ley 675:
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| Bienes comunes de carácter general y bienes comunes de carácter específico | Ésta clasificación es necesaria en el caso puntual en el que se requiera la reconstrucción de un edificio dentro de un conjunto inmobiliario.Si uno de los edificios de un conjunto se destruye, los propietarios afectados con la destrucción, o sea aquellos que tienen bienes privados en la etapa edificio destruido, tienen la facultad de ordenar su reconstrucción sin la intervención en la asamblea general de los demás copropietarios no afectados. |
| Muebles e inmuebles comunes por destinación y adherencia o incorporación | El parágrafo 2 del artículo 20 de la Ley 675 de 2001, menciona esta clasificación dentro de la norma referente a la desafectación de los bienes comunes no esenciales, para indicar que en los bienes muebles y los inmuebles por destinación y adherencia que tengan ese carácter no se presenta el fenómeno de la desafectación puesto que son bienes por naturaleza enajenables.La norma indicó textualmente “No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal” |