¿Cómo se reflejan en la declaración de renta las operaciones de un leasing habitacional?

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  • Publicado: 13 agosto, 2012

¿Cómo se reflejan en la declaración de renta las operaciones de un leasing habitacional?

Las normas vigentes indican que aquellos que usen esta figura no tendrían que reflejar entre sus activos el valor del inmueble tomado bajo esta modalidad de leasing y que solo pueden deducir en su declaración de renta una parte de los cánones pagados. Además, el Estatuto establece tres opciones para definir el costo de venta al inmueble si primero hacen uso de la opción de compra y luego deciden venderlo.

La Cita (haz click en la imagen para ampliar)

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Actualmente cualquier tipo de persona natural (asalariada, trabajadora independiente, rentista de capital) puede adquirir su vivienda mediante un Leasing Habitacional, figura en la cual la persona lo único que está haciendo es tomar en arrendamiento, pero con opción futura de compra, una propiedad que le pertenece a la entidad financiera que la entrega en arrendamiento (Artículos 2.28.1.1.1 hasta 2.28.1.4.1 del Decreto 2555 de julio de 2010 los cuales reemplazaron al Decreto 1787 de junio de 2004).

Si la persona natural que está pagando los cánones de arrendamiento de un Leasing Habitacional es una persona obligada a presentar declaración de renta, en ese caso es importante tomar en cuenta los siguientes puntos (vease también el numeral 4.3.6. de nuestra obra educativa ”Guía para la preparación y presentación de la Declaración de renta de personas naturales”).

Leasing Habitacional son siempre Leasing Operativos

No importa a qué plazo se haya tomado el contrato de Leasing Habitacional, la norma del Art. 1 de la Ley 795 de enero de 2003 y el Art. 1 del Decreto 779 de marzo 2003 nos dicen que todos los contratos de Leasing Habitacional se toman como Leasing Operativo.

Eso significa, de acuerdo con el Numeral 1 del Art. 127-1 del E.T., que la persona no debe reflejar entre sus activos ni entre sus pasivos fiscales el valor total de la propiedad que queda mencionada en el contrato de Leasing. Esto último solo se hace en los Leasing que en lugar de ser “Operativos” sí puedan ser calificados como “Financieros” (ver numeral 2 del Art. 127-1 del E.T. y el Art. 267-1 del E.T.).

Solo pueden deducir en renta la parte de los intereses

Si el Leasing Habitacional es Operativo, en ese caso se diría que todo el canon de arrendamiento mensual pagado por la persona se vuelve un gasto. Sin embargo, en su declaración de renta no podría deducir la totalidad de ese canon (ya que se trataría de un gasto que no es necesario para la obtención de sus ingresos; ver art. 107 del E.T.).

Por tanto, el Art. 1 del Decreto 779 de 2003 indica que lo único que podrán tomar como gasto  deducible será la parte correspondiente a los intereses o financiación que se haya pagado en cada canon, y sin que el monto final a deducir por el año fiscal supere los 1.200 UVT mencionados en el Art. 119 del E.T. (actualmente 1.200 x $26.049= $31.259.000).

De esa forma, tomar un contrato de Leasing Habitacional tiene la misma ventaja que haber sacado la propiedad con un crédito hipotecario normal pues le permiten deducir el mismo monto de intereses.

Lo que pasa al hacer uso de la opción de compra y se piense luego vender el bien

Si el Leasing Habitacional es Operativo, y por tanto no se debe reflejar ningún valor en sus activos brutos fiscales, eso ayuda a que la persona natural no termine sumando tanto patrimonio bruto con lo se le eleve todos los años el tope de patrimonio bruto que obliga a presentar declaración. Y a los que sí terminan obligados a presentar declaración, les sirve para que no se les eleve tanto la renta presuntiva.

Sin embargo, y pensando hacia futuro, cuando la persona haga uso de la “opción de compra” del bien y pase a ser la dueña del inmueble, algunos piensan que ese valor de la opción de compra sería el único que le quedaría en el activo y que sería entonces el único que podría usar como costo de venta el día que llegue a vender el inmueble y con ello la utilidad en venta sería muy alta y el subsecuente impuesto de renta o ganancia ocasional también sería alto.

Sobre ese punto, es necesario recordar que el segundo inciso del Art. 71 del E.T. indica que tratándose de bienes raíces adquiridos en un Leasing Operativo, es permitido que la persona, en lugar de tratar la parte de capital de todos los cánones como un gasto que sería no deducible en su declaración de renta, pueda mejor irlos capitalizando entre sus activos cada año y obviamente con eso tendrá mayor costo fiscal de venta el día que lo llegue a vender.

Pero si con esa posibilidad anterior se le aumenta mucho la renta presuntiva, entonces le quedan las otras opciones como la del Art. 72 del E.T. (que le dice que puede usar como costo de venta el valor del avalúo catastral del año anterior al de la venta), y la del Art. 73 del E.T. (que le dice que puede tomar el costo de la adquisición, en este caso el valor de la opción de compra, y aumentarlo con el factor respectivo que figure en la tabla incluida en dicho artículo, factores que son actualizados cada año por el Gobierno; ver para el 2011 la actualización de esos factores en el Decreto 4908 de diciembre de 2011).

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