Concepto 002395 de 30-01-2015

DIAN
Concepto 002395
30-01-2015

Tema: Impuesto sobre la Renta y Complementarios
Descriptores: Utilidad en la Venta de Casa de Habitación
Fuentes formales: Estatuto Tributario, artículos 126-4, 300 y 311-1; Decreto 2344 de 2014

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Referencia: Radicado 100032149 del 17/12/2014

De conformidad con el artículo 20 del Decreto 4048 de 2008, es función de esta Subdirección absolver las consultas escritas que se formulen sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias de carácter nacional, aduaneras y cambiarias en lo de competencia de la Entidad, ámbito dentro del cual será atendida su petición.

Plantea en el escrito de la referencia algunas inquietudes relacionadas con la aplicación de la exención de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación, establecida en el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, teniendo en cuenta que el Decreto 2344 de 2014 por el cual se reglamenta, no hace alusión al artículo 126-4 del Ordenamiento Tributario.

Sobre el particular, en primer término se considera necesario precisar que el Decreto 2344 de 2014, reglamenta de manera puntual los artículos 300 y 311-1 del Estatuto tributario, norma esta última que consagra una exención en la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales, siempre y cuando el destino de los recursos sea la adquisición de otra casa o apartamento de habitación; en tanto que el artículo 126-4 del Estatuto Tributario, regula el incentivo al ahorro de largo plazo para el fomento de la construcción, razón por la que tratándose de contenidos normativos autónomos, tienen una aplicación independiente.

Efectuada la anterior precisión, en segundo término, procede este Despacho a responder los interrogantes en el mismo orden en el que fueron formulados:

Pregunta número 1

¿Las entidades financieras deben llevar un control adicional de los recursos que se depositen en las cuentas de Ahorro para el Fomento a la Construcción (AFC), cuyo origen sea la venta de una casa o apartamento de habitación respecto de la cual el vendedor desee hacer efectiva la exención de ganancia ocasional sobre la utilidad?

Respuesta

Los controles en los que intervienen las entidades financieras en relación con los recursos depositados en cuentas de Ahorro para el Fomento a la Construcción (AFC), cuyo origen sea la venta de una casa o apartamento de habitación, respecto de los cuales el vendedor desee hacer efectiva la exención de ganancia ocasional sobre la utilidad consagrada en el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, se encuentran claramente establecidos en la ley, razón por la que en atención a la regla de interpretación establecida en el artículo 27 del Código Civil en virtud de la cual, cuando el sentido de la ley sea claro no se desatenderá su tenor literal a pretexto de consultar su espíritu, deberá atenderse al tenor literal entre otras, de las disposiciones que a continuación se transcriben del Decreto 2344 de 2014:

“Artículo 3°. Retención contingente. En el momento del depósito de los recursos a la Cuenta de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), el cuentahabiente debe indicar a la entidad financiera que los recursos se encuentran sujetos al beneficio de la ganancia ocasional exenta de que trata el artículo 311-1 del estatuto tributario. La entidad financiera debe controlar la retención en la fuente contingente dejada de efectuar por el Notario, correspondiente al 1% de los recursos depositados conforme a la tarifa establecida en el artículo 398 del Estatuto Tributario”.

“Artículo 4°. Requisitos para el Retiro de los Recursos Depositados en la Cuentas (AFC). Tratándose de los recursos depositados en las Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC) en virtud de la ganancia ocasional exenta establecida en el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, estos solo pueden ser retirados para la adquisición de casa o apartamento de habitación, ya sea por compra de contado, o a través de créditos hipotecarios o contratos de leasing habitacional otorgados por entidades sujetas a la inspección y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia, para atender el pago de la cuota inicial, para el pago de la opción de compra, tratándose del leasing habitacional, o para el pago del precio en la etapa de preventa del proyecto en el caso del fideicomiso inmobiliario.

En el evento en que la adquisición de vivienda se realice sin financiación, previamente al retiro debe acreditarse ante la entidad financiera que los recursos se destinarán a dicha adquisición, de la siguiente forma:

a) El comprador entregará a la entidad financiera una copia auténtica de la promesa de compraventa suscrita con el vendedor, donde conste las condiciones de pago de la casa o apartamento de habitación;
b) De acuerdo con las condiciones establecidas en la copia auténtica de la promesa de compraventa, la entidad financiera podrá girar los recursos de la cuenta AFC, manteniendo como reserva el valor equivalente a la retención en la fuente contingente que corresponda al valor del retiro;
c) Dentro de un término máximo de un (1) mes siguiente a la fecha de retiro de los recursos, el cuentahabiente debe aportar a la entidad financiera una copia de la escritura pública donde conste la compra de la casa o apartamento de habitación por parte del cuentahabiente;
d) Si el comprador no entrega la copia de la Escritura Pública a la entidad financiera dentro del término establecido en el literal anterior, la entidad financiera efectuará la retención contingente y la consignará en la declaración de retención en la fuente del respectivo mes en que debió aportarse la copia de la escritura pública.

En el evento en que la adquisición de vivienda se realice con financiación, previamente al retiro debe acreditarse ante la entidad financiera que los recursos se destinarán a dicha adquisición, con alguno de los siguientes documentos:

a) Tratándose del retiro para pagar la cuota inicial de la casa o apartamento de habitación, nuevo o usado, el comprador deberá presentar copia de la promesa de compraventa en la cual conste la forma de pago del bien;
b) Tratándose de la adquisición del bien inmueble a través de contratos de leasing habitacional, y el retiro de la cuenta AFC esté destinado al pago de intereses de anticipos, sin haberse presentado activación del contrato, deberá presentarse copia del contrato de leasing donde conste la forma de pago de los intereses, y la promesa de compraventa donde consten los desembolsos de los anticipos para la adquisición del bien;
c) Tratándose de la adquisición del bien a través de contratos de leasing habitacional, y el retiro de la cuenta AFC esté destinado al pago de cánones o de la opción de compra, deberá presentarse copia del contrato de leasing donde conste las condiciones de pago;
d) Si la compra del inmueble se realiza a través de un Fideicomiso Inmobiliario, y el retiro se realiza para el pago del precio en la etapa de preventa del proyecto, deberá presentarse copia del documento donde consten las condiciones básicas de la adquisición de vivienda.

En este caso, la entidad financiera mantendrá como reserva el valor equivalente a la retención en la fuente contingente que corresponda al valor de los retiros, hasta que el cuentahabiente aporte a la entidad financiera una copia de la escritura pública donde conste la adquisición de la casa o apartamento de habitación, que en todo caso no podrá superar el plazo establecido en el contrato de vinculación suscrito entre el cuentahabiente y la entidad fiduciaria.

Si el cuentahabiente no aporta la copia de la escritura pública dentro del plazo señalado en el contrato fiduciario, la entidad financiera efectuará la retención contingente y la consignará en la declaración de retención en la fuente del respectivo mes en que debió aportarse la copia de la escritura pública.

El retiro parcial o total de los recursos para cualquier otro propósito, o el incumplimiento de alguno de los requisitos previstos en este artículo implica que el contribuyente pierda el beneficio otorgado por el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, y que se efectúe por parte de la respectiva entidad financiera la retención en la fuente dejada de efectuar por el Notario, sobre los recursos retirados sin el cumplimiento de los requisitos, de acuerdo con las normas generales en materia de retención en la fuente por enajenación de activos que corresponda a la casa o apartamento de habitación”.

Pregunta número 2

¿Los recursos que se depositen en las cuentas de ahorro “AFC”, sin interesar su origen, nómina o venta de vivienda, pueden ser utilizados por el titular de la cuenta para adquirir vivienda de contado o financiada por cualquier persona jurídica, o para adquirirla a través de contratos de leasing habitacional o a través de fideicomiso inmobiliario?

Respuesta

Dentro de los requisitos exigidos por el artículo 1º del Decreto 2344 de 2014, para que proceda la exención del impuesto de ganancia ocasional de las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, prevista en el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, se encuentra el establecido en su numeral 4 que preceptúa:

“Artículo 1°. Utilidad exenta en la Venta de la Casa o Apartamento de Habitación.

… 4. Tratándose de los dineros depositados en una o más Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), el retiro de los mismos debe destinarse exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación, tratándose de vivienda nueva o usada, sea o no financiada por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia a través de crédito hipotecario, leasing habitacional o fideicomiso inmobiliario, bajo alguna de las siguientes modalidades:

a) Compra de contado;
b) Cuota inicial y/o pago de las cuotas del crédito hipotecario, o de los cánones del leasing habitacional, o para cubrir el valor de la opción de compra del leasing habitacional;
c) Pago del precio en la etapa de preventa del proyecto en el caso del fideicomiso inmobiliario”.

Como se puede observar, la disposición previamente transcrita establece de manera clara, las modalidades a través de las cuales se puede realizar la compra de la casa o apartamento de habitación para efectos de hacer uso de la exención establecida en el artículo 311-1 del Ordenamiento Tributario, incluyendo dentro de ellas las enunciadas en el escrito de consulta. En cuanto a las modalidades para la adquisición de vivienda del trabajador en el contexto del beneficio consagrado en el artículo 126-4 del Estatuto Tributario, deberá atenderse a lo señalado de manera expresa en esta disposición.

Pregunta número 3

¿El límite del 30% que establece el artículo 126-4 del Estatuto Tributario incluye también los recursos provenientes de la venta de una casa de habitación?

Respuesta

Como se señaló de manera previa, los artículos 126-4 y 311-1 del Estatuto Tributario incorporan contenidos normativos autónomos que tienen una aplicación independiente, motivo por el cual el límite del 30% que establece el artículo 126-4 del Estatuto Tributario no incluye los recursos provenientes de la venta de una casa de habitación.

Pregunta número 4

¿En caso de compras de contado, el plazo de un mes establecido en el literal c) del artículo 4º del Decreto 2344 de 2014, aplica también para las escrituraciones de compras que involucran recursos no provenientes de la venta de una vivienda anterior, por ejemplo recursos cuyo origen es la nómina – salario?

Respuesta

Como ya se señaló, el Decreto 2344 de 2014, reglamenta de manera concreta los artículos 300 y 311-1 del Estatuto Tributario y solo en el contexto de la exención consagrada en el artículo 311-1 debe ser aplicado.

Pregunta número 5

¿Si los recursos originados en la venta de una vivienda se depositaron en una cuenta de ahorro “AFC”, al cabo de 10 años se consolida el derecho a obtener el beneficio de la exención por ganancia ocasional y por ende, el titular de la cuenta los puede destinar para lo que desee?

Respuesta

De conformidad con el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, la exención de las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, procede siempre y cuando la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción, (AFC), y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de venta, caso en el cual no se requiere el depósito en la cuenta AFC, siempre que se verifique el abono directo al o a los créditos hipotecarios.

El retiro de los mencionados recursos con una finalidad diferente a las señaladas en la citada disposición, traerá como consecuencia para la persona natural, la pérdida del beneficio y que se realicen, por parte de la respectiva entidad financiera las retenciones inicialmente no practicadas. (Subraya el Despacho).

En el mismo sentido, el artículo 4º del Decreto 2344 de 2014, al reglamentar el citado artículo 311-1, señaló que los recursos depositados en las Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC) en virtud de la ganancia ocasional exenta, solo pueden ser retirados para la adquisición de casa o apartamento de habitación y que “… El retiro parcial o total de los recursos para cualquier otro propósito, o el incumplimiento de alguno de los requisitos previstos en este artículo implica que el contribuyente pierda el beneficio otorgado por el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, y que se efectúe por parte de la respectiva entidad financiera la retención en la fuente dejada de efectuar por el Notario, sobre los recursos retirados sin el cumplimiento de los requisitos …”.

De conformidad con lo expuesto, el retiro de los recursos originados en la venta de una vivienda y depositados en una cuenta de ahorro “AFC”, con una finalidad diferente a las señaladas en el artículo 311-1, en cualquier tiempo, acarreará la pérdida del beneficio.

En los anteriores términos se resuelve su solicitud y cordialmente le informamos que tanto la normatividad en materia tributaria, aduanera y cambiaria, como los conceptos emitidos por la Dirección de Gestión Jurídica en estas materias, pueden consultarse en la página electrónica de la DIAN: http://www.dian.gov.co siguiendo los íconos: “Normatividad” – “técnica” y seleccionando los vínculos “Doctrina” y “Dirección de Gestión Jurídica”.

Atentamente,

El Subdirector de Gestión Normativa y Doctrina,
Yumer Yoel Aguilar Vargas.