Concepto 2012043756-001 de 02-08-2012

Superintendencia Financiera
Concepto 2012043756-001
02-08-2012

Fiducia de Parqueo

Síntesis: La denominada fiducia de parqueo se caracteriza por establecer dentro de su objeto que la sociedad fiduciaria detente la titularidad del inmueble, en su condición de titular y vocera del patrimonio autónomo, hasta el cumplimiento de las condiciones establecidas en el acto constitutivo o de las instrucciones que imparta el fideicomitente.

«(…)  solicita nuestro pronunciamiento frente a varios interrogantes relacionados con los negocios fiduciarios.

Sobre el particular, proceden los comentarios que se efectúan a continuación de cada uno de los interrogantes, en el orden planteado en su comunicación.

“1. ¿Qué tratamiento jurídico deben recibir las denominadas fiducias de parqueo?”

En primer lugar conviene recordar que, en términos generales, la fiducia mercantil es un contrato mediante el cual una persona transfiere la propiedad de unos bienes a una fiduciaria para que esta los administre de acuerdo a las instrucciones establecidas por el fideicomitente en beneficio de él o de terceros. De esta forma, la denominada fiducia de parqueo se caracteriza por establecer dentro de su objeto que la sociedad fiduciaria detente la titularidad del inmueble, en su condición de titular y vocera del patrimonio autónomo, hasta el cumplimiento de las condiciones establecidas en el acto constitutivo o de las instrucciones que imparta el fideicomitente.

Es así que la fiducia de parqueo es de común utilización en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, en los cuales se vinculan propietarios aportantes de los inmuebles y personas naturales o jurídicas que realizan la construcción y la comercialización de los proyectos, facilitando a los constructores la adquisición del inmueble destinado al desarrollo del proyecto y su puesta en marcha una vez cumplidas las condiciones que para el efecto se hayan señalado.

Ahora bien, en cuanto atañe al tratamiento jurídico que reciben las fiducias de parqueo, es menester señalar que no existe un marco normativo especial diferente del que rige a la fiducia mercantil, y el carácter vinculante de las estipulaciones que las partes plasman en el acto constitutivo en desarrollo del principio de la autonomía de la voluntad de las partes.

“2. ¿Existe regulación acerca de la pluralidad de fideicomitentes en un contrato de fiducia?”

En nuestra legislación no existe restricción ni regulación especial sobre la materia, distinta a la que regula los contratos mercantiles, de manera tal que corresponde a las partes del contrato determinar en el acto constitutivo si habrá lugar a la concurrencia de varias personas en calidad de fideicomitentes y, en caso de ser así, establecer el alcance de sus derechos y obligaciones, así como las condiciones de su participación en el proyecto.

“3. ¿Cuál es el procedimiento a seguir para modificar los fideicomitentes e introducir nuevos?”

Tratándose de aspectos contractuales, compete a las partes determinar el procedimiento y condiciones que se aplicarán en cada caso particular para permitir la participación de fideicomitentes plurales o el eventual ingreso o retiro de ellos, todo lo cual deberá quedar consignado en el respectivo contrato.

“4. Puede en un contrato de fiducia de parqueo estipularse que la tenencia resida en el fideicomitente, es decir, que el fideicomiso ceda la tenencia al fideicomitente?

“5. De ser positiva la respuesta a la pregunta inmediatamente anterior, es factible que dicha estipulación se efectúe mediante el contrato de comodato precario?”

Como quiera que en la denominada fiducia de parqueo, al igual que en cualquier esquema fiduciario, es el fideicomitente el que establece las condiciones que se deben cumplir para la disposición de los bienes fideicomitidos, no resulta claro el sentido de estos interrogantes, máxime si se tiene en cuenta que en la consulta no se precisa si tal disposición de la tenencia se hace en los términos inicialmente previstos en el contrato o no.

No obstante, debe tenerse en cuenta que la autonomía de la voluntad privada tiene sus límites en la ley y en el respeto de los derechos ajenos, lo que, para el caso de los negocios fiduciarios, se ve condensado en lo señalado en el parágrafo del artículo 1° del Decreto 2049 de 2006, en el que expresamente se indica que “El negocio fiduciario no podrá servir de instrumento para realizar actos o contratos que no pueda celebrar directamente el fideicomitente de acuerdo con las disposiciones legales”, por lo que cada caso deberá analizarse entre las partes. Lo anterior, dado que los bienes fideicomitidos tienen la vocación legal y contractual de estar afectos al cumplimiento de la finalidad pactada en el acto constitutivo, finalidad que no podrá verse comprometida por la celebración de actos o contratos posteriores que eventualmente los puedan poner en riesgo.

(…).»