Concepto del CTCP sobre zonas de uso común en “Propiedades Horizontales” no es obligatorio, pero sí es inconveniente

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  • Publicado: 6 octubre, 2014

Concepto del CTCP sobre zonas de uso común en “Propiedades Horizontales” no es obligatorio, pero sí es inconveniente

El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) emitió un concepto según el cual este tipo de entidades debe reconocer en el Balance de Apertura de IFRS, las zonas de uso común, es decir, las que usan varios copropietarios.

Pero, ¿Los conjuntos de inmuebles residenciales, comerciales o mixtos deben reconocer en el Balance de Apertura a las NIIF los bienes que administran?, ¿Qué consecuencias tiene esta particular interpretación de las NIIF?, ¿En realidad debe una copropiedad reconocer las zonas comunes que administra (por ejemplo un edificio recibido de la constructora) y depreciar estos bienes afectando sus estados financieros, ¿cuál es el efecto en su permanencia en el tiempo y su propia finalidad?

Esta interpretación no se ha tenido en ningún país del mundo en los que también existen los conjuntos residenciales y conjuntos de copropietarios de bienes inmuebles de uso comercial.

La sola depreciación de un bien administrado por una copropiedad podría dar al traste con su supervivencia y atenta contra el origen mismo de esta figura, tanto en lo jurídico como en lo económico.

Según el Concepto 178 de agosto 29 de 2014…de acuerdo con lo señalado en el párrafo 35.7 de la NIIF para las Pymes, una entidad deberá reconocer en su estado de situación financiera de apertura en la fecha de transición, todos los activos y pasivos cuyo reconocimiento sea requerido por la norma.

Así mismo, los bienes comunes y otros bienes en una propiedad horizontal pueden ser considerados como activo, si cumplen con lo indicado en el párrafo 2.15 (a) del estándar antes mencionado, el cual dice: “Un activo es un recurso controlado por la entidad como resultado de sucesos pasados, del que la entidad espera obtener, en el futuro, beneficios económicos.”. A su vez, el párrafo 2.19 de la NIIF para las Pymes, señala, “Al determinar la existencia de un activo, el derecho de propiedad no es esencial. Así, por ejemplo, una propiedad mantenida en arrendamiento es un activo si la entidad controla los beneficios que se espera que fluyan de la propiedad”

Por lo tanto, si lo activos señalados en la consulta cumplen con lo indicado en los párrafos anteriores, la propiedad horizontal deberá reconocerlos en su estado de situación financiera de apertura, para lo cual deberá tener en cuenta lo normado en las secciones 16 – Propiedades de Inversión y 17- Propiedad, Planta y Equipo”.

Un administrador de un edificio preguntaba acerca de cuáles serían las consecuencias de incluir 40 mil millones en su activo, que es el valor de la infraestructura del edificio que gestiona su copropiedad, según las actas de entrega oficial y que debe ser reconocido porque es “explotado”, porque alquila la terraza para una antena de radiodifusión, cuyos ingresos son, por decir lo menos, residuales.

Los contadores debemos revisar con juicio los conceptos que emiten tanto particulares como autoridades, porque el actual nivel profesional nos permite analizar, evaluar relaciones “costo-beneficio” (como lo pide la misma NIIF), determinar la real necesidad de incorporar, por ejemplo, unas zonas comunes y bienes arrendados y, finalmente “disentir” técnicamente, en el mejor de los términos.

Afortunadamente los conceptos del Consejo Técnico de la Contaduría no son obligatorios, según lo estableció la Ley 1314 de 2009, pues de lo contrario su interpretación podría generar una “hecatombe” contable de las copropiedades.

En alguna universidad se hizo la siguiente pregunta: ¿acaso las zonas comunes no son controladas y usadas realmente por los copropietarios? Y siendo así, ¿no deberían ser estos los que lo reconocieran en el caso de empresas jurídicas o personas naturales obligadas a llevar contabilidad, en lugar de exigir a la copropiedad que los reconozca?

En efecto, la no necesidad de tener la propiedad legal de un bien (como las zonas de paso, los parqueaderos públicos, la piscina o el salón comunal) para proceder a su reconocimiento, es un criterio que aplicaría más bien a los copropietarios que a la copropiedad que los administra.

Al respecto, el artículo 33 de la ley 675 de 2001 dispuso que la “persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto”. Como tal, la Propiedad Horizontal administra bienes que son propiedad de terceros, son usados por terceros y son controlados por éstos, su intención no es el lucro y por lo tanto no tiene que calcular utilidades como tal, sino recaudar estos valores para incorporarlos a la ejecución de un presupuesto.

Infortunadamente existe un criterio demasiado amplio de “control”, según el cual algunos interpretan que las NIIF permiten incluir en el activo cualquier bien “usado” o “administrado” por una entidad, sin que prime un análisis de fondo sobre las implicaciones económicas de elaborar una política errada y sin consultar la real intención del estándar internacional al respecto.

El concepto del CTCP, como se dijo, no es obligatorio, dado que el papel de este organismo es normalizador y no regulador, de manera que si en efecto una Propiedad Horizontal decide dar aplicación al concepto 178 de 2014, debe considerar también al menos los siguientes criterios para incluir o no un bien :

Relación Costo Beneficio: La Norma Internacional establece que se debe evaluar la relación costo-beneficio al tomar decisiones de reconocimiento y medición de los elementos de los estados financieros (Ver párrafo 2.13 de la NIIF PYMES y el párrafo CC35 del Marco Conceptual).

¿Cuál sería el beneficio que traería a una copropiedad valorar edificios o zonas comunes e incluirlas en su balance?

Claro que esto trae unos beneficios, especialmente a quienes se han dedicado a ofrecer servicios de implementación de NIIF y de valoración de zonas comunes en estas entidades que en realidad no necesitan ni deberían aplicar NIIF en términos de Gobierno Corporativo, máxime si pertenecen al Grupo III, como la mayoría de copropiedades, las cuales sólo deben depurar su información en lugar de dejarse meter “terrorismo contable”, una depuración contable que es lo que significa aplicar el Decreto 2706 de 2012 y que es lo que normalmente hace un contador en este tipo de entidades.

Aún las copropiedades mixtas y aquellas con más 10 trabajadores (o que cumplan las demás condiciones del Grupo II) se les debe evaluar si aplican el término “accountability” o “Responsabilidad Pública de Rendir Cuentas” a un “amplio número de terceros”, como lo indica la NIIF PYMES en los párrafos P7 y P8. Es decir, estas entidades no tienen un amplio número de inversionistas o de terceros proveedores de capital (¿cuál es el capital allí?) a los que deba informarle bajo estándares globales. Esta evaluación dará siempre “negativa”, es decir que en este tipo de entidades no se habla de inversionistas ni de terceros excluidos de la administración, ni de interesados de ninguna naturaleza en la valoración de las zonas comunes y su posterior depreciación.

Evaluar la relación “costo beneficio” será útil para definir si una copropiedad debe incluir en su balance un bien por el solo hecho de administrarlo, gracias a una interpretación del CTCP que dista de ser la intención real de los estándares internacionales, elaborados para un contexto absolutamente diferente, relacionado con proveer información que “beneficie” la toma de decisiones como las de inversión y  desinversión por parte de terceros que no están en condiciones de exigir informes en la medida de sus propias necesidades, tales como los inversionistas minoritarios (NIIF PYMES, párrafos P7, P8, 2.2.), asunto que no se cumple en una Propiedad Horizontal.

“Decir que se deben incluir unos bienes por una explotación mínima, tal como el cobro de un parqueadero, el cobro eventual de alquiler de un salón social o de un parqueadero o el ingreso a una piscina, implicarían entonces valorar la piscina, el salón social o el parqueadero para incluirlo en un estado financiero y depreciarlo a futuro, asunto fuera de contexto del estándar internacional”

Decir que se deben incluir unos bienes por una explotación mínima, tal como el cobro de un parqueadero, el cobro eventual de alquiler de un salón social o de un parqueadero o el ingreso a una piscina, implicarían entonces valorar la piscina, el salón social o el parqueadero para incluirlo en un estado financiero y depreciarlo a futuro, asunto fuera de contexto del estándar internacional.

En el caso de la terraza alquilada para una antena de radiodifusión ya algunos andan diciendo en el mercado que debe valorarse todo el edificio, otros opinan que es solo la terraza y otros pensamos que ni lo uno ni lo otro, dado el contexto para el cual fue realizado la norma internacional. Recordemos que las NIIF se hicieron para entidades que cotizan en bolsa, o aquellas que no cotizando tienen “Responsabilidad Pública de Rendir Cuentas”, especialmente para invertir o desinvertir, como lo indican las mismas NIIF. Las NIIF no se hicieron para reportar información a un copropietario, se hicieron para brindar información “que sea útil para la toma de decisiones económicas de una amplia gama de usuarios que no están en condiciones de exigir informes a la medida de sus necesidades específicas de información” (NIIF PYMES, párrafo 2.2.).

Un copropietario que ni siquiera exige ni conoce la norma local y que solo pide la información sobre el presupuesto y cómo fue ejecutado, no está ni interesado en la valoración de la terraza, de la piscina o del parqueadero, ni en asumir semejante costo, en una suerte de confusión a la que lleva este concepto de CTCP que al parecer no consulta el concepto de “usuarios generales” a que se refiere el estándar internacional.

Además el Marco Conceptual, en el párrafo CC20 señala que “Las decisiones de los usuarios conllevan elegir entre alternativas, por ejemplo, vender o mantener una inversión, o invertir en una entidad que informa o en otra. Por consiguiente, la información sobre una entidad que informa es más útil si puede ser comparada con información similar sobre otras entidades y con información similar sobre la misma entidad para otro periodo u otra fecha”.

Al parecer en Colombia aún no comprendemos el concepto de “Estados Financieros de Propósito General” al que se refieren las NIIF.

Ni siquiera una copropiedad del Grupo 2 tiene usuarios que estén comparando información para invertir o desinvertir en una copropiedad en el sentido de los mercados de capitales. En ese tipo de copropiedades mixtas, con ingresos representativos de parqueaderos, de publicidad o de arriendos de auditorios, siguen siendo sin ánimo de lucro y si alguien los debería reconocer serían los copropietarios que, como su nombre lo indica, son quienes lo controlan: la copropiedad por importante que sea solo los administra. No es la intención de la NIIF que se reconozcan los activos administrados como se quiere hacer ver, logrando solamente que este tipo de entidades incurran en cuantiosos gastos haciendo valorar estos bienes con el fin de incorporarlos en un balance de apertura.

Sería bueno saber si por ejemplo la depreciación futura de estos bienes va a ser aceptada, cuál sería el efecto en el pago de prediales y otros tributos y si en realidad las NIIF hablan de esto en alguna parte con la puntualidad como lo muestra el concepto y quienes andan “aprovechando” el desorden contable que este tipo de conceptos puede generar.

Condición de agente o principal: un “Conjunto”, “Copropiedad”, “Propiedad Horizontal”, “Unidad” o similar no actúa como “principal”, sino como agente, en el sentido de la teoría de la agencia.

Debe entonces analizarse muy bien el caso de parqueaderos alquilados y terrazas en las cuales funcionan antenas que se alquilan: si bien es cierto que estos bienes generan algún dinero por arrendamiento, estos recursos no son ingresos para la “Copropiedad”, sino que hacen parte de un presupuesto que se ejecuta en nombre de los copropietarios.

Aunque tributariamente se entiendan como ingresos, no es función del estándar internacional ni pretendería un usuario de los estados financieros que esto implique valorar estos bienes e incorporarlos en el Balance.

Como se decía, si alguien debería incorporarlos es el copropietario y no el agente que solo los administra.

La copropiedad actúa como agente y aunque algunos bienes le generan unos ingresos contables, estos valores son residuales y no obliga el estándar internacional a reconocer el activo en el balance de la entidad, ni a depreciarlo, especialmente si se aplican párrafos como el 17.4b de la NIIF PYMES y el párrafo 7b de la NIC 16 en relación con la medición fiable del “costo”. ¿Las zonas comunes tuvieron un costo para la entidad?

Si bien es cierto que las NIIF establece que en algunos casos pueden incluirse activos en el balance sin que se tenga la propiedad legal y sin que hayan tenido un costo, la misma norma internacional se refiere a casos tan particulares como el arrendamiento financiero y no a la incorporación de bienes de uso público o de uso común como lo son las zonas de parqueo o las terrazas.

Entonces no deberían reconocerse como activos las zonas comunes y bienes que generan ingresos residuales de arrendamiento, pues esa es la “regla general”, y no puede aplicarse la “excepción” a que se refieren los IFRS, que es reconocer un activo sin costo, como lo son los bienes en arrendamiento financiero. Sería confundir “administrar” con “controlar”.

Según la interpretación del CTCP habría que incluir también las zonas de uso exclusivo y hasta la caseta del portero que entregó la constructora.

Las copropiedades no son “principales”, son simples agentes que “administran” unos bienes sin que ello significa “control” en los términos de los estándares internacionales de contabilidad e información financiera. Esta confusión puede resultar bastante costosa a este tipo de entidades.

El carácter de sin ánimo de lucro: Aunque en Colombia se incluyó en la normativa a las entidades sin ánimo de lucro, debe tenerse en cuenta que la intención de una copropiedad mixta al cobrar unos ingresos, no es el la dedicación o explotación profesional de ingresos y que no puede considerársele comerciante con obligación de rendir cuentas “un amplio número de terceros” (como lo indican las NIIF al estudiar el tema de la “Responsabilidad Pública de Rendir Cuentas” a terceros excluidos dela administración).

El concepto 220-001595 emitido por la Superintendencia de Sociedades asegura justamente que no puede dársele el carácter de comercial a una copropiedad y al parecer se está confundiendo a un copropietario (local o extranjero) con un inversionista. Ha de tenerse en cuenta que el artículo 4 de la Ley 675 de 2001 indica que “Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley” y el artículo 32, reglamentado por el Decreto Nacional 1060 de 2009, determina que “La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal”.

Se insiste aquí en que no debemos confundir administrar con controlar un activo, por mucho que se reciban unos ingresos que son de los copropietarios, pues esta es una como actividad accesoria de la copropiedad a la cual no puede confundirse con una empresa como tal.

Políticas contables: Las políticas contables las define la entidad y los conceptos del CTCP no son obligatorios, por no ser un ente que regula. No obstante al ser una autoridad doctrinaria, mucha gente sigue este concepto y lo aplica sin analizar la conveniencia, la relación “costo-beneficio” (por ejemplo de tener que calcular avalúos de una parte de las zonas comunes), el efecto futuro (por ejemplo en depreciaciones), el riesgo o no riesgo de afectar realmente a terceros excluidos de la administración por incluir o no incluir este tipo de bienes en su contabilidad, y otros aspectos como el “terrorismo” ante supuestas sanciones por no aplicar dicho conceptos.

Es de recordar que es la entidad misma la que debe evaluar si aplica o no aplica el concepto del CTCP porque las NIIF le dan justamente la oportunidad de aplicar el propio “juicio profesional” al determinar las políticas contables que una entidad aplica. Al menos debería preguntarse a los copropietarios sin están de acuerdo con aplicar este concepto, advirtiendo por lo menos que es voluntario y que en ningún país del mundo se ha dado tal interpretación a la NIIF en cuanto a reconocer la zonas comunes en el “balance de apertura de una copropiedad”.

Por ética profesional un contador o el revisor fiscal deben explicar a los copropietarios sobre la no obligatoriedad del concepto del CTCP, de los beneficios de incluir estos bienes y de los costos que ello conlleva, especialmente cuando no se había incluido en el presupuesto actual, además de sus consecuencias futuras en cuanto a depreciaciones y menor valor de los excedentes y por lo tanto, en los fondos de imprevistos.

Es de esperar que muchos copropietarios, como reales afectados, no estén interesados en aplicar este concepto cuando comprendan que las políticas contables las elige la entidad y que debe evaluarse siempre el sentido económico financiero de este tipo de decisiones.

¿Quién solicitará esta información? Aunque sea una copropiedad grupo 2 (Porque no creo que ninguna cometa el semejante error de solicitar ser del Grupo 1 “voluntariamente”): estas entidades preparar y reportan exclusivamente información de normas tributarias que no han cambiado ni van a cambiar, porque no falta el que diga que la DIAN les va a pedir semejante información. En la práctica, nadie le pedirá esta información a estas copropiedades. Ni siquiera los bancos, porque los bancos le prestan al que tiene con qué pagar, no al que aplicó las NIIF en el grupo 1, ni al que sobrevaloró sus activos, pues lo menos que quiere un banco es ir a embargar un bien, lo que desean los bancos es que la entidad genere flujos reales sobre los cuales prestarles. Y esto no necesariamente se visualiza valorando unos bienes y depreciándolos como si fueran una empresa y como si en realidad estos bienes administrados fueran controlados. En Colombia tenemos que debatir este tipo de conceptos e interpretaciones porque resultan lesivos y en contra del “espíritu” o la intención misma del estándar internacional.

Solicitud al Consejo Técnico de la Contaduría

Algunos profesionales estamos pidiendo respetuosamente al CTCP que revalúe la interpretación del concepto 178 de 2014, con el fin de no contribuir a la hecatombe y confusión que reina en Colombia en la interpretación de las NIIF, pues muchas entidades se toman sus conceptos como obligatorios y muchos “grupos de interés” aprovechan la confusión para “pescar en rio revuelto”, paga aprovecharse de conjuntos en los cuales hasta se pide “cuota extraordinaria” para implementar los IFRS. El Consejo Técnico contribuiría así a disminuir la preocupante inseguridad jurídica colombiana, tomando decisiones sensatas en contra de aquellos que predican “confunde y reinarás”.

En ningún país del mundo se ha exigido o sugerido semejante tratamiento contable para las propiedades horizontales, sean mixtas o no, sean del grupo III o del Grupo II, pues esto no coincide en ningún caso con el concepto de “Responsabilidad Pública de Rendir Cuentas” a usuarios generales y el concepto de toma de decisiones económicas en el contexto de una efectiva relación costo beneficio.

En Chile, por ejemplo, existe la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria y en España la Ley 49 de 1960 (modificada por la Ley 8 de 2013) sobre Propiedad Horizontal, pero en esos países ni en ninguno otro se ha ocurrido que una copropiedad valore e incorpore en sus estados financieros las zonas comunes. Más bien a este tipo de entidades se les exige llevar una contabilidad bastante simplificada, no por el número de trabajadores que se tenga, sino porque no existe ninguna implicación ante terceros que proveen financiación en el sentido del capital. Es más, muchas de estas entidades son requeridas con contabilidad de caja y pago de impuestos exclusivamente en lugar de exigirles contabilidad de causación: con que se paguen impuestos y se cumpla con el presupuesto es más que suficiente.

Si no se entiende la esencia de las NIIF, para qué se crearon y quiénes son los usuarios generales, estaremos llegando a una verdadera hecatombe contable en muchas entidades como en el caso de las Propiedades, Horizontales.

Recomiendo altamente ver la conferencia: Claves para entender las NIIF

Demos debatir estos temas de interés entre colegas, lo cual redunda en el aprendizaje común. Especialmente se requiere conocer cuáles son los elementos del marco conceptual requeridos para contabilizar un activo, tales como hechos pasados, recursos controlados y beneficios económicos futuros, pues no necesariamente es cierto que deba reconocerse un activo “administrado” por el solo hecho de generar unos ingresos por arrendamientos: deben cumplirse los demás requisitos.

No debemos confundir “administrar” con “controlar”.

La discusión está abierta.

Atentamente,

Juan Fernando Mejía
Docente Universitario,
Contador Certificado ACCA CEO
GlobalContable.com  jmejia@globalcontable.com

Evento presencial relacionado: Gira Nacional: Balance de Apertura NIIF, XBRL y Planes de Cuentas

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