Conflicto entre arrendador y arrendatario puede ser resuelto ante Alcalde o ante Juez

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  • Publicado: 4 agosto, 2011

Conflicto entre arrendador y arrendatario puede ser resuelto ante Alcalde o ante Juez

Cuando hay conflictos entre el arrendador y el inquilino, se puede tratar de solucionar ante la Autoridad Administrativa, en éste caso, el Alcalde o su delegado. Empero, de fracasar o de no quererse, se puede acudir directamente ante un Juez Civil.

En días pasados, hablamos sobre el descuento en el arrendamiento por reparaciones cuando el arrendador no lo hace, de tal manera que surge el interrogante, ¿ante quién acudimos para tratar de solucionar el problema cuando se agrava?

El Alcalde y el Juez Civil ¿quién es el competente para resolver problemas entre arrendadores y arrendatarios?

En términos generales podríamos decir que ambos, pero realmente la respuesta más exacta es que ninguno excluye al otro, de tal manera que ambos son competentes.

Lo anterior, por la razón que la Ley 820 de 2003 en su Artículo 32 y siguientes, le da las funciones de Inspección, Control y Vigilancia en materia de arrendamientos, como ahora lo explicaremos. Y de otra parte, siempre que exista controversia en la aplicación, interpretación o incumplimientos de contratos de cualquier naturaleza civil o comercial, los Jueces Civiles son los competentes para entrar a resolver mediante la declaración de derechos, condenas y órdenes para que se cumplan.

Por supuesto que hay una realidad que no se puede ocultar: la congestión judicial. De tal manera que un proceso civil puede estar demorando entre 1 a 2 años, sin contar el término adicional si una de las partes apela la sentencia de primera instancia, lo cual puede ser otro tanto igual.

Por ello, es posible en muchos casos, que acudir primero ante el Alcalde Municipal o Distrital (ante su delegado para estos asuntos sobre arrendamiento), antes de entablar una demanda ante un Juez Civil, podría resolverse el conflicto más rápido.

Asuntos sobre arrendamientos que pueden ser discutidos ante el Alcalde (su delegado para estos asuntos)

Sobre el particular, el Artículo 32 de la Ley 820 de 2003, es muy claro. Veamos cada uno de ellos y en algunos casos, les podremos agregar ejemplos.

Ley 820 de 2003 Inspección, control y vigilancia en materia de arrendamientos.
Artículo 32. Inspección, control y vigilancia de arrendamiento. La inspección, control y vigilancia, estarán a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país.

Parágrafo. Para los efectos previstos en la presente ley, la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., establecerá la distribución funcional que considere necesaria entre la subsecretaría de control de vivienda, la secretaría general y las alcaldías locales. (En el caso de las demás alcaldías del país, igual los Alcaldes han delegado dicha función en algunas secretarías, como el ejemplo de las de Vivienda y Gobierno).

Artículo 33. Funciones. Las entidades territoriales determinadas en el artículo anterior ejercerán las siguientes funciones:

a) Contrato de arrendamiento:

1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores. (La Ley 820 de 2003 establece en su Artículo 8º la obligación de entregar copia del contrato Artículo 8º. obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las siguientes: … 3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales”.).

2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato. (Artículo 22. Terminación por parte del arrendador. Artículo 23. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendador mediante preaviso con indemnización. Artículo 24. Terminación por parte del arrendatario. Artículo 25. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con indemnización.”).

3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos. (El Artículo 16 de la Ley 820 de 2003, prohíbe exigir depósitos por el contrato de arrendamiento – se puede para servicios públicos, tal como lo describe el Artículo 15 de la precitada Ley-. “Artículo 16. Prohibición De Depósitos Y Cauciones Reales. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.”).

4. Conocer de las controversias originadas por la no expedición de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como comprobante de pago. (Es obligación del arrendador entregar comprobante de cada pago, salvo que el pago se haga por consignación “Artículo 11. Comprobación del pago. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podrá solicitar la intervención de la autoridad competente.”)

5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos. (Tanto el valor del canon, como sus incrementos en el caso de arriendo de vivienda, están regulados por la Ley 820, mientras que en el caso de los locales comerciales, es según pacto contractual. “artículo 18. Renta de arrendamiento. Artículo 19. Fijación del canon de arrendamiento. Artículo 20. Reajuste del canon de arrendamiento. Si quiere conocer la fecha y porcentajes de incremento del arrendamiento de vivienda en el 2011, ver nuestra conferencia gratuita Incremento arriendo de vivienda en el 2011 ¿cuánto y a partir de cuándo se da?”, Conferencia arriendos en locales comerciales “Incremento de arriendo en oficinas, bodegas, locales en general en el 2011).

6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a vigilancia y control; (Artículo 8º. Obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las siguientes: … 4. … En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;).

b) Función de control, inspección y vigilancia:

1. Investigar, sancionar e imponer las demás medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a que se refiere el Artículo 28 de la presente ley o a cualquier otra persona que tenga la calidad de arrendador o subarrendador. (El Artículo 28 hace referencia a las Personas –naturales y jurídicas– dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes raíces, como las inmobiliarias).

2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y demás normas concordantes.

3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administración. (En este caso, podría ser una herramienta de defensa para el propietario del inmueble frente a la inmobiliaria que le delegó su administración)”.

Sanciones que pueden imponer los Alcaldes

Así como ya establecimos las situaciones que puede vigilar y controlar el Alcalde, generalmente a través de sus delegados, dicho funcionario puede establecer multas, veamos cuáles serían y a quiénes se les podría imponer:

Ley 820 de 2003. Artículo 34. Sanciones. Sin perjuicio de las demás sanciones a que hubiere lugar, la autoridad competente podrá imponer multas hasta por 100 smmlv, mediante resolución motivada, por las siguientes razones:

1. Cuando cualquier persona a las que se refiere el Artículo 28 no cumpla con la obligación de obtener la matrícula dentro del término señalado en la presente ley. (Hace referencia a la persona natural o jurídica que se dedique al arriendo de inmuebles, propios o ajenos).

2. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley incumplan cualquiera de las obligaciones estipuladas en el contrato de administración suscrito con el propietario del inmueble. (Esto se daría por abusos de la inmobiliaria con el dueño del inmueble).

3 Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley se anunciaren al público sin mencionar el número de la matrícula vigente que se les hubiere asignado.

4. Por incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, así como por la inobservancia de las órdenes e instrucciones impartidas por la autoridad competente.

5. Cuando las personas a que se refiere el Artículo 28 de la presente ley, en razón de su actividad inmobiliaria, o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda compartida, incumplan las normas u órdenes a las que están obligados.

6. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana, estén sometidos o no, a la obtención de matrícula de arrendador, incumplan con lo señalado en los casos previstos en los Numerales 1 a 3 del Artículo anterior.

Parágrafo 1º. La autoridad competente podrá, suspender o cancelar la respectiva matrícula, ante el incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en el presente artículo.
Parágrafo 2º. Contra las providencias que ordenen el pago de multas, la suspensión o cancelación de la matrícula procederá únicamente recurso de reposición.

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