Consecuencias fiscales y contables en la elección del modelo de medición de propiedades de inversión

Las propiedades de inversión pueden medirse posteriormente a su reconocimiento inicial mediante el valor razonable con cambios en resultados o al modelo del costo, según la elección de política contable de la entidad. Explicamos las consecuencias fiscales y contables que se derivan de dicha elección.

En este editorial abordamos el proceso de elección del modelo de medición posterior de las propiedades de inversión para una entidad, así como los efectos contables y fiscales que se derivan de esta decisión.

¿Qué son propiedades de inversión?

Las propiedades de inversión son activos en la forma de terrenos o edificios que una entidad mantiene con el ánimo de obtener rentas, plusvalías o ambas. Las entidades del grupo 2 deben observar la sección 16 del Estándar para Pymes para el reconocimiento y medición de este tipo de propiedades.

¿Cómo se miden contablemente las propiedades de inversión?

Dicha sección establece que las propiedades de inversión deben medirse por su costo en el momento de su reconocimiento inicial y posteriormente, en cada fecha de cierre, a valor razonable con cambios en resultados. En caso de que el valor de la propiedad de inversión no se pueda medir de manera fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado, la misma sección 16 del Estándar para Pymes permite que se utilice el modelo del costo con el que se miden las propiedades, planta y equipo (ver sección 17 del Estándar para Pymes).

¿Cómo se miden fiscalmente las propiedades de inversión?

La medición fiscal de las propiedades de inversión está regulada en el artículo 69 del Estatuto Tributario –ET–, modificado por el artículo 48 de la Ley 1819 de 2016. Según este artículo, [pq]las propiedades de inversión, en lo que respecta a la presentación y liquidación del impuesto sobre la renta y complementario, deben medirse por su costo fiscal[/pq] (precio de adquisición más los costos directamente atribuibles hasta que el activo esté listo para su uso, sin incluir la estimación inicial de los costos de desmantelamiento, y retiro y rehabilitación del lugar sobre el que se asienta).

En las mediciones posteriores se debe seguir utilizando el modelo del costo (costo menos depreciación y deterioro), es decir, en materia fiscal en ningún caso la entidad puede utilizar el valor razonable de la propiedad de inversión. Así lo señalan los parágrafos 1 del artículo 69 y 6 del artículo 21-1 del ET.

Esto implica que la entidad debe llevar como un gasto descontable la depreciación de la propiedad de inversión (puede consultar nuestros análisis Estrategias fiscales para determinar el valor residual de los activos y Valor residual debe estimarse para cada activo, y puede ser mayor al valor en libros para la determinación del valor residual e importe depreciable de los bienes inmuebles).

Consecuencias del modelo de medición

Juan Fernando Mejía, en nuestro consultorio sobre Estándares Internacionales y sus efectos tributarios, explica que de este modelo se derivan algunas consecuencias para la entidad:

• Cuando una entidad mide sus propiedades de inversión a valor razonable, los cambios en este valor deben llevarse a resultados, tal como se dijo anteriormente, lo que implica que deba distribuirse un mayor valor de utilidades entre los socios, sin que estas se hayan realizado (porque el terreno o edificación no se ha vendido a un tercero) o, en su defecto, soportar una pérdida.
• Teniendo en cuenta que el mercado de bienes inmuebles en Colombia, en general, suele llevar su precio hacia el alza, lo más probable es que siempre deba distribuirse un valor mayor de utilidades entre los socios. Por ejemplo, si la entidad ha tenido una disminución en sus ventas por sus operaciones, y producto de esta estimación contable debe distribuir utilidades, podría hallarse ante problemas financieros para solventar la situación ante los socios.
• Adicionalmente, es de considerar que las utilidades derivadas del incremento del valor razonable de la propiedad de inversión no estarán gravadas en cabeza de la sociedad por no haberse realizado, pero sí lo estarán en cabeza del socio.

Ejemplo

En el consultorio de Estándares Internacionales y sus efectos tributarios, Juan Fernando Mejía expone el siguiente caso para ilustrar la situación:

Suponga que el 1 de enero de 2018 una entidad adquirió una propiedad de inversión con un costo inicial de $100.000.000 y estableció en sus políticas contables que las propiedades de inversión se medirían al valor razonable conforme indica el párrafo 16.7 del Estándar para Pymes.

Al final del 2018, la entidad contrató un experto que valuó la propiedad en $150.000.000, por lo que debió reconocer un ingreso por medición de propiedades de inversión a valor razonable por $50.000.000 (valor razonable a la fecha menos el costo inicial de la propiedad).

Este ingreso de $50.000.000 incrementó la utilidad contable y, aunque no estaba gravado fiscalmente, si debió distribuirse entre los socios vía dividendos y, por lo tanto, el ingreso por dividendos que reciben los socios sí estaría gravado.

A continuación, presentamos el estado de resultados en el que podrá observar cómo la utilidad contable termina siendo superior a la fiscal:

(*) Para este ejercicio no tenemos en cuenta las depuraciones adicionales que deben realizarse fiscalmente a partir de los ingresos y gastos contables.

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