Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
El contrato de anticresis cumple con los requisitos para constituir un arrendamiento operativo; para incluir estos contratos en los estados financieros bajo Estándares Internacionales, debe realizarse una reclasificación a propiedades de inversión en el ESFA.
La anticresis es un contrato por medio del cual un deudor entrega al acreedor una finca raíz, con la finalidad de que la deuda pactada sea cancelada con el usufructo obtenido del bien entregado. En otras palabras, en un contrato de anticresis una entidad le entrega a su acreedor (previamente existió un crédito) una propiedad raíz –inmueble, edificaciones, etc.– bajo el acuerdo de que el acreedor explote los beneficios del bien para cancelar la deuda.
En este tipo de negociación quien recibe el inmueble queda facultado para utilizarlo o alquilarlo y de los recursos resultantes de dicha actividad ir disminuyendo la deuda. En tales casos el propietario no entrega el inmueble como prenda de pago, sino que son los beneficios que dicho activo genera los que se le están cediendo al acreedor.
Para la elaboración del estado de situación financiera de apertura –ESFA–, al revisar las indicaciones disponibles en el Estándar Internacional podrá determinarse que se cumplen las condiciones para catalogarlo como un acuerdo de arrendamiento, en el cual los beneficios obtenidos serán utilizados con la única destinación de cancelar una obligación con el arrendatario; la operación es un simple cruce de cuentas.
El contrato de anticresis entonces se asemeja a un contrato de arrendamiento operativo, pues cumple con las indicaciones que fueron establecidas en la Sección 20 del Estándar Internacional para Pymes, contenido en el anexo 2 del Decreto Único Reglamentario 2420 del 2015 (posteriormente modificado por el Decreto 2496 del 2015).
Como se trata de un inmueble en régimen de arrendamiento operativo, para su reconocimiento en el ESFA debe reclasificarse al grupo de las propiedades de inversión. Por otro lado, es necesario revisar los términos del acuerdo entre la empresa y el acreedor; podría haberse establecido una tarifa fija proyectada de beneficios que generaría el bien a fin de ir restando dicho valor periódicamente a la deuda, o también podría haberse pactado una tarifa de disminución de la deuda por el mismo valor que podría obtenerse al arrendar el activo en condiciones normales.En síntesis, para el balance de apertura simplemente deberá tomarse el valor del activo y reclasificarse como propiedad de inversión. En adelante se le dará todo el tratamiento que requiera el estándar al respecto de este tipo de activos, se realizarán las revelaciones pertinentes y el contrato se tratará como un arrendamiento operativo para las mediciones posteriores.
Se tendrán entonces ingresos y una cuenta por cobrar por arrendamiento, y luego esa cuenta por cobrar se compensará con el pasivo que se tenga con el acreedor; son dos temas diferentes aunque medie el contrato de anticresis. Así pues, mes a mes se realizarán dos operaciones independientes: primero se genera el ingreso por arrendamiento del bien inmueble y luego se compensa el valor por cobrar del arrendamiento con lo que se le debe al acreedor.
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