Actualícese.com

Costo de venta determinado con el avalúo catastral implica restar primero la depreciación acumulada

Así lo indica el artículo 72 del ET modificado por el artículo 51 de la Ley 1819 de 2016. La depreciación también debe restarse si las personas naturales determinan el costo fiscal de sus bienes raíces con el factor multiplicador del artículo 73 del ET también modificado por la reforma tributaria.

Fecha de publicación: 17 de julio de 2018 Costo de venta determinado con el avalúo catastral implica restar primero la depreciación acumulada
Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.

Así lo indica el artículo 72 del ET modificado por el artículo 51 de la Ley 1819 de 2016. La depreciación también debe restarse si las personas naturales determinan el costo fiscal de sus bienes raíces con el factor multiplicador del artículo 73 del ET también modificado por la reforma tributaria.

La norma del artículo 72 del ET, que desde hace muchos años permite a los contribuyentes obligados y no obligados a llevar contabilidad tomar como costo de venta de sus bienes raíces el avalúo o autoavalúo catastral que los mismos tuvieron en el año anterior al de la venta, sufrió una importante modificación con el artículo 51 de la Ley 1819 de 2016 la cual afecta, desde el año gravable 2017 en adelante, a todos los contribuyentes obligados a llevar contabilidad (tanto personas naturales como jurídicas).

Para ilustrar en qué consistió la modificación, a continuación presentamos la versión comparativa de la norma (antes y después de ser modificada con la Ley 1819 de 2016):

Versión anterior de la norma

Nueva versión de la norma
Artículo 72. Avaluó como costo fiscal. El avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, en desarrollo de lo dispuesto por los artículos 13 y 14 de la Ley 44 de 1990 y 155 del Decreto 1421 de 1993, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, en los términos del artículo 5 de la Ley 14 de 1983, podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Para estos fines, el autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación. Para este propósito no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias ni los avalúos no formados a los cuales se refiere el artículo 7o. de la Ley 14 de 1983. Artículo 72. Avaluó como costo fiscal. El avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, en desarrollo de lo dispuesto por los artículos 13 y 14 de la Ley 44 de 1990 y 155 del Decreto 1421 de 1993, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, en los términos del artículo 5 de la Ley 14 de 1983, podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Para estos fines, el autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación. Para este propósito no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias ni los avalúos no formados a los cuales se refiere el artículo 7o. de la Ley 14 de 1983.

En caso de tomarse como costo fiscal el avalúo o autoavalúo, en el momento de la enajenación del inmueble, se restarán del costo fiscal las depreciaciones que hayan sido deducidas para fines fiscales.

(El subrayado es nuestro)

 

Como puede verse, a partir del año gravable 2017, si un contribuyente obligado a llevar contabilidad (los cuales según el artículo 128 del ET son los únicos que pueden calcular depreciaciones fiscales) decide al momento de vender un bien raíz, utilizar como costo de venta el valor del avalúo o autoavalúo catastral que ese bien raíz tenía en el año anterior al de la venta, y el bien raíz incluía una edificación que fiscalmente se había sometido a depreciación, en ese caso, [pq]al valor del avalúo o autoavalúo catastral, se le deberá restar primero todo el valor de la depreciación que fiscalmente se le haya calculado al bien raíz hasta el momento de su venta[/pq].

Con dicho cálculo es obvio que el costo neto fiscal de venta se reduce muchísimo (algo que no sucedía hasta el año gravable 2016) y obviamente se aumentará la base gravable final del impuesto de renta o de ganancia ocasional que produce la venta del bien raíz. Además, si la operación finalmente produce una utilidad en venta de bien raíz (en lugar de una pérdida en venta de bien raíz), es claro que el contribuyente primero deberá imputar dicha utilidad a una renta líquida ordinaria por recuperación de deducciones (ver artículos 90, 195 y 196 del ET) y el resto, de ser el caso, sí lo reflejará como una ganancia ocasional.

Caso práctico

Para ilustrar lo anterior, supóngase que una persona natural residente obligada a llevar contabilidad poseía desde enero 1 de 2015 un bien raíz que al cierre del 2016 tenía un costo fiscal neto (costo menos depreciación) de $50.000.000 – $5.000.000 = $45.000.000, y su avalúo catastral en esa misma fecha era de $52.000.000. Por tanto, y de acuerdo con lo indicado en la norma del artículo 277 del ET, el contribuyente, por estar obligado a llevar contabilidad, solo tuvo que declarar al cierre del año 2016 su bien raíz por el costo fiscal neto ($45.000.000). Es decir, al cierre del 2016 no tuvo que declarar su bien raíz por el avalúo catastral pero eso no le impedía que durante el 2017, al momento de vender su bien raíz, sí pueda usar dicho avalúo catastral del 2016 como costo de venta.

Ahora bien, supóngase que el bien raíz se siguió depreciando durante el período enero – agosto de 2017 (por un monto de $1.666.6667) y luego se vendió en septiembre 1 de 2017 por un valor de $55.000.000. En ese caso, si en la declaración de renta del año gravable 2017 se hace uso de la opción del artículo 72 del ET y se utiliza el avalúo catastral del año 2016 como costo de venta, se tendrían los siguientes datos (ver más información en la conferencia en línea de 8 horas sobre Declaración de renta de personas naturales año gravable 2017 grabada en junio 18 de 2018 por nuestro líder de investigación Diego H. Guevara)

Precio de venta………………………………………………………………$55.000.000
Costo fiscal de venta
Valor del avalúo catastral del año anterior………………………$52.000.000
Menos: depreciación acumulada hasta la fecha de venta ($6.666.667) ($45.333.333)
Utilidad en venta……………………………………………………………$9.666.667

Y al momento de llevar esa información a su declaración de renta del año gravable 2017, el contribuyente deberá hacer lo siguiente:

a. Como la operación finalmente produjo una utilidad en venta de bien raíz de $9.666.667, se dirá que dicha utilidad corresponde en primer lugar a una recuperación de la depreciación que por $6.666.667 se le había calculado al activo hasta la fecha de venta. Por tanto, en su cédula de rentas no laborales deberá reconocer, en el renglón 65 del formulario 210 (rentas gravables no laborales), un valor de $6.666.667.

b. Posteriormente, y como el activo fijo vendido había sido poseído por más de dos años, deberá entonces, en la zona de ganancias ocasionales de su formulario 210, reflejar, en el renglón 77, un valor de $55.000.000 (que fue el precio de venta del activo) y en el renglón 78 (costo por ganancias ocasionales) un valor de $52.000.000 pues de esa forma se llega a un valor de ganancia ocasional gravable en el renglón 80 de $3.000.000 (el resto de la utilidad en venta que arrojó la operación).

De esa forma, el valor de $6.666.667 formarán una renta ordinaria que en este caso tributará con la tabla n.° 2 del artículo 241 del ET pero los otros $3.000.000 formarán una ganancia ocasional que tributará con la tarifa del 10 %.

Al artículo 73 del ET también se le hizo un ajuste similar

Es importante destacar que [pq]el mismo texto que se adicionó al final de la norma del artículo 72 del ET también fue agregado como un parágrafo al final del artículo 73 del ET modificado con el artículo 52 de la Ley 1819 de 2016[/pq]. Por tanto, cuando las personas naturales lleguen a utilizar en sus declaraciones de renta la opción del artículo 73 del ET (el cual permite tomar el costo de adquisición del activo y aplicarle un factor multiplicador de acuerdo con su año de adquisición, factor que para el año gravable 2017 fue actualizado con el Decreto 2169 de diciembre 22 de 2017), la persona deberá hacer el cálculo indicado en dicha norma pero también deberá restarle el valor de la depreciación acumulada que se le había calculado al activo hasta la fecha de venta lo cual también provocará que se disminuya el costo fiscal de venta y se aumente la utilidad en venta.

Material relacionado: