¿Cuándo y cómo se pueden imponer multas por no asistir a las Asambleas de Propietarios en Edificios o Conjuntos?

Existen bienes sometidos a propiedad horizontal que imponen multas a los propietarios que no asisten a las Asambleas. Otros edificios o conjuntos lo quisieran hacer, pero en uno u otro caso, es necesario cumplir con unos requisitos para que dicha multa sea legal.

Obligatoriedad de asistir a las Asambleas de Propietarios

Es un deber que los propietarios de los bienes inmuebles ubicados en un Edificio o Conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal – ley 675 de 2001-, asistan a la Asamblea General de Propietarios, pues su inasistencia perjudicará la posible toma de decisiones, aprobación de presupuestos, nombramiento de Administradores, etc.

Sanciones por no asistir

Una de las mejores soluciones para forzar a la asistencia de los propietarios a las Asambleas Ordinarias de Propietarios, es con la imposición de sanciones, por ejemplo, las multas.

Requisitos para imponer multas pecuniarias por no asistir a las Asambleas

No se trata que caprichosamente la Asamblea de Propietarios o el Consejo de Administración si lo hay, imponga multas a los propietarios que no asisten a las Asambleas debidamente convocadas, para ello, se requiere que se cumpla con unos requisitos:

1. Que la imposición de multas por inasistencia a las Asambleas, esté plasmado en los Estatutos o en una adición o reforma a los mismos, debidamente inscrita, al igual que el monto a cobrar.
2. Que la convocatoria se haya efectuado con la debida antelación que establece la Ley 675 de 2001, artículo 39, o sea, 15 días calendario.
3. Que se haya notificado debidamente a los propietarios mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de cada inmueble a la última dirección registrada por los mismos ante la administración. Nota: No necesariamente a un propietario se le debe notificar en el mismo inmueble de su propiedad, pues es posible que tenga desocupado o arrendado su inmueble, de tal manera que se le deberá notificar en la dirección que informe a la administración.
4. Se le permita al propietario que será sancionado por no asistir, su derecho a la legítima defensa. O sea, se le escuche en descargos por parte de la Asamblea o Consejo de Administración si lo hay, para que el propietario pueda presentar las excusas debidamente que prueben la causal de inasistencia, posterior a eso, el ente sancionador podrá determinar si acepta o no las pruebas de dicha inasistencia y multará o no.

Valor de la multa

Éste podrá ser determinado por la Asamblea en los Estatutos de la Propiedad Horizontal.

Pero en todo caso, el valor de la multa por no asistir a una Asamblea de Propietarios, no puede ser superior nunca al valor de dos (2) cuotas mensuales de administración.

Claro está que lo más común que se observa en Estatutos de muchas Propiedades Horizontales del País, es que se fije el valor de la multa en salarios mínimos diarios. Por ejemplo: “…La multa por no asistir a una Asamblea Ordinaria de Propietarios será de 2 s.m.d.l.v….”

Otro tipo de sanciones NO pecuniarias

Así como por Estatutos se puede fijar el cobro de multas en dinero por no asistir a una Asamblea Ordinaria de Propietarios. Es posible que por Estatutos se fije como sanción por dicha inasistencia, la restricción a usar determinados bienes comunes por un determinado tiempo, por ejemplo, piscinas, juegos, salones sociales, etc.

Veamos la norma:

Ley 675 de 2001, artículo 59:“Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

…

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.”

Recuerde: El cobro de estas multas, una vez impuestas por la Asamblea, es obligación del administrador hacer todas las gestiones de cobro.

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