Definición de las expensas comunes

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  • Publicado: 24 diciembre, 2014

El artículo 3° de la ley 675 de 2001 establece que las expensas son “erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos”

Las expensas comunes diferentes a las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.”

De lo expresado en el artículo 3° de la citada ley, se puede decir que existen dos clases de expensas: comunes necesarias u ordinarias y comunes no necesarias o extraordinarias; a continuación se muestran algunas diferencias que hay entre las mismas:

Expensas comunes necesarias u ordinarias Expensas comunes no necesarias o extraordinarias
¿Cuál es su destinación? Subvención de los servicios necesarios para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto; dentro de dichos servicios se cuentan el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia.

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Por lo anterior, se entiende que estas expensas están destinadas al cumplimiento del objeto social de la propiedad horizontal.

No están destinadas al cumplimiento del objeto social de la propiedad horizontal. Son erogaciones destinadas al cubrimiento de necesidades imprevistas surgidas de situaciones particulares.

Un ejemplo de esto son las erogaciones requeridas para una adición a la estructura de un edificio.

¿Quién las aprueba? La Asamblea General de Copropietarios. La Asamblea General de Copropietarios.
¿Cuándo se Aprueban? Se aprueban con el presupuesto presentado en la asamblea ordinaria de la copropiedad, en la fecha establecida en el reglamento de la propiedad horizontal para la realización de la misma; en caso tal de que su fecha no se haya establecido en el reglamento, se deberá realizar dentro de los tres meses siguientes del corte de cada período presupuestal. Para su aprobación se debe citar a los propietarios de los bienes privados del edificio o conjunto a una reunión extraordinaria, pues como se mencionó anteriormente, su necesidad se origina en situaciones particulares.

Estas cuotas aunque tenga el carácter de necesarias, se consideran expensas comunes extraordinarias, pues no hacen parte del presupuesto anual del edificio o conjunto.

¿Cuál es el quórum y la mayoría decisoria  necesarios para su aprobación? Para poder sesionar se requiere que la asistencia de los propietarios de bienes privados represente más de la mitad de los coeficientes de propiedad totales. Se aprueban con la mayoría simple de los asistentes, es decir, la mitad más uno.

No importa qué tipo de aspectos se apruebe, en tanto sean expensas comunes necesarias.

Se requiere el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad para poder decidir si se aprueba o no la cuota de administración extraordinaria.
¿Cómo se calcula la cuota? De acuerdo a los coeficientes de copropiedad o por los módulos de contribución, y no por cuotas iguales. De acuerdo a los coeficientes de copropiedad o por los módulos de contribución, y no por cuotas iguales.

También puede consultar:

Normatividad utilizada:

Artículo 3 y 29 de la Ley 675 de 2001

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