Descuento en el arrendamiento por reparaciones cuando el arrendador no lo hace

El inquilino de una vivienda no solo tiene el derecho a que le entreguen una vivienda en condiciones dignas para su uso, sino también a que le hagan durante la vigencia del contrato, las reparaciones no locativas indispensables a costa del arrendador o dueño, so pena de hacerlas y cobrar el reembolso o hasta para dar por terminado el contrato.

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Cuando en una vivienda se presentan daños, según lo que se deba reparar, podríamos decir a quién le corresponde asumir su costo, o bien al arrendador/dueño o al inquilino.

Al arrendador: Cuando los daños sean sobre aspectos necesarios para poder utilizar debidamente el inmueble, como el correcto funcionamiento de las tuberías del acueducto o del alcantarillado, el sistema interno de cableado para el servicio de energía, que el techo no tenga filtraciones, que las paredes o techos no tengan riesgos de desplome, etc. Es el dueño o arrendador (incluido las inmobiliarias) las que deben salir a arreglar dichos daños, salvo, claro está, que el daño sea por culpa del inquilino.

Al arrendatario o inquilino: En primer lugar, todo daño que haya realizado, salvo lo que tenga que ver con el desgaste natural de la cosa por su uso (como el piso, techos, el gorgojo en la madera de los techos o armarios).

De tal manera, que el inquilino sí debe reparar las cosas que dañe por el propio uso que le dé, –distintas a las del desgaste natural de la cosa, como ya se anotó-, por ejemplo, un sifón que se tape, la cuerda del tanque que se reventó, un vidrio que se quiebre, la chapa en la que se quedó media llave adentro porque se quebró, un químico que dejó caer en el piso y se debe desmanchar, la tasa del inodoro que quebró, etc.

“Ley 820 de 2003 Artículo 9º. Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario:

1.…

2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. …”

Arreglos que deba asumir el dueño/arrendador y no los haga oportunamente, inquilino los puede descontar del canon de arrendamiento según unas reglas

Es un deber del dueño/arrendador (incluyendo a las inmobiliarias cuando actuando como arrendadoras) reparar oportunamente los daños antes anotamos cómo aquellos que son de su obligación.

Para ello, es menester que el inquilino lo informe oportunamente (salvo que sea una situación de emergencia que no de tiempo para su aviso y deba el mismo inquilino repararlo) y por ende, para el arrendador salir a su arreglo con la diligencia que merece el daño acaecido.

En caso que el dueño/arrendador incumpla con dicha obligación o se tarde en hacerlo, el inquilino lo podrá hacer, pero le nace el derecho a descontar del canon de arrendamiento lo que debió gastar según la forma que a continuación explicamos, claro está, sobre la base del “costo razonable”.

Forma de descontar del canon de arrendamiento los gastos en que debió incurrir el inquilino

Si bien, al inquilino le nace el derecho a cobrar lo que debió invertir en las reparaciones que eran obligación del arrendador y eso lo hace descontándolo del valor adeudado mes a mes de los cánones de arrendamiento, dicho descuento tiene un límite en cada mes, pues debe auto-cobrárselo en porcentajes que no superen el 30% del canon mensual, en otras palabras, debe de todos modos seguir pagando mínimo el 70% del valor del canon, hasta cuando termine de cobrar las inversiones que debió hacer por omisión o tardanza del dueño/arrendador.

Veamos la norma:

“Ley 820 de 2003. Artículo 27. Descuento Por Reparaciones Indispensables No Locativas. En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta.
En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.

“Código Civil.

Articulo 1993. Reembolso de las mejoras necesarias no locativas. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

Articulo 1994. Mejoras útiles. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.” (Subrayado nuestro)