En época de asambleas, ¿por qué los copropietarios entran en períodos de morosidad?

Asambleas de propietarios deben realizarse entre el 20 de enero y el 30 de abril.

Morosos están impedidos para votar en la asamblea general de propietarios de los conjuntos residenciales.

Ley 675 de 2001 no establece sanciones ante las inasistencias a la asamblea, pero deja establecerlas en estatutos.

Las asambleas generales de propietarios en conjuntos residenciales exentan a los morosos de ejercer su voto en las decisiones que se tomen. Estas asambleas deben hacerse efectivas durante los primeros meses del año, específicamente entre el 20 de enero y el 30 de abril, según los estatutos de la ley de propiedad horizontal, Ley 675 de 2001.

La ley, que no contempla este punto con detalle, le da potestad al reglamento interno de cada propiedad horizontal para establecerlo. Al respecto, Ómar Cortés, gerente de Edifito.co, explica que no es posible impedirles su presencia en la asamblea, aunque esta medida se aplica en la mayoría de los conjuntos en cuyo reglamento ya se ha establecido con la intención de limitar el derecho que estas personas tienen en la toma de decisiones, por su incumplimiento con la comunidad.

Cabe recordar que el artículo 39 de la Ley 675 dispone que la asamblea de copropietarios se debe reunir ordinariamente por lo menos una vez al año en la fecha que señale el reglamento del condominio.

Patrones para que los copropietarios sean morosos

La convocatoria debe hacerla el administrador con una antelación no inferior a 15 días calendario, y pueden participar, únicamente, los propietarios de los inmuebles o alguna persona autorizada por aquel.

Muchos propietarios y administradores deben enfrentarse a un problema común: la morosidad de pago, ya sea porque los propietarios se han ausentado por mucho tiempo, porque sienten que el pago no es justo para el poco uso que dan a los espacios comunes, o porque no tienen tiempo, dinero o intención de pagarlos.

Al respecto, la ley es clara: todos deben cancelar los gastos comunes que les corresponden.

Luz Marina Aponte, administradora con 19 años de experiencia, explica que el 60 % de los copropietarios en condominios de estratos tres, cuatro, cinco y seis son morosos. Dentro de los patrones para que esta situación se presente enumera tres:

• El 40 % de la mora corresponde a cartera fluctuante, es decir, aquellos vecinos que se ponen al día algunos meses y en otros vuelven a caerse en los pagos que les corresponden.
• El 10 % tiene que ver con los vecinos que se niegan a pagar sus obligaciones porque han tenido problemas con el administrador, no están de acuerdo con la gestión que se ejecuta, o porque no les han resuelto algún problema.
• El otro 10 % de la deuda en los gastos comunes corresponde a los vecinos que no tienen cómo pagarla.

En los estratos uno y dos, dice Aponte, la problemática aumenta y el porcentaje de morosidad alcanza el 80 %. A propósito, indica que

“En estos casos, el 70 % de la deuda se debe a que las personas ganan un sueldo mínimo y le dan prioridad a comer, pagar colegios y transporte. La obligación con el condominio queda para cuando haya posibilidades. Son deudas fluctuantes. El otro 10 % de la mora corresponde a personas que, definitivamente, no tienen cómo pagar la administración”.

¿Qué se busca con la asamblea general de copropietarios?

Cortés afirma que la asamblea de copropietarios es el máximo órgano decisorio en la propiedad horizontal. Las decisiones se toman con el voto de la mayoría de copropietarios presenten en la asamblea respectiva.

Según el artículo 38 de la Ley 675, las funciones de la asamblea general de copropietarios son las siguientes:

• Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso.
• Aprobar o desaprobar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.
• Nombrar y remover a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.
• Aprobar el presupuesto anual del conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
• Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al revisor fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal que, en su defecto, será de un año.
• Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
• Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, según lo previsto en la presente ley.
• Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
• Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.

La Ley 675 de 2001 tampoco establece sanciones ante las inasistencias a la asamblea, pero deja establecerlas a potestad de los estatutos.

Material relacionado

• [Análisis] 60 % de los copropietarios en condominios de estratos 3, 4, 5 y 6 son morosos
• [Respuesta] Acuerdo de pago para cuotas de administración atrasadas en propiedad horizontal
• [Análisis] Nombres de deudores morosos de conjuntos residenciales podrán ser expuestos en listas públicas